【天人專欄】成思危獻給愚人節的「禮物」

作者:天人 發表:2007-04-01 22:28
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據大陸《新浪財經》3月31報導:全國人大常委會副委員長成思危今日以學者身份表示,在大陸買得起房的人超過理論計算值。

他說,「我這幾年一直研究房地產,前幾年我們研究房地產的購買力問題,根據國外的一般的研究方法,從人們的收入來研究,國外有好幾條定律,一個是房產的價格不能高於人們年收入的4-6倍,另外,收入是可支配的收入,就是要把恩格爾係數考慮進去,要吃飯,不能全買房,根據這樣研究好像結論也不對,因為完全這樣的話,中國現在能夠買房的人沒有那麼多。」

他進而解釋,「後來研究發現大陸有兩條:第一,現在的年輕人多半是獨生子女,父母對他有無限的責任,包括祖父母,所以,他要結婚買房,把父母的儲蓄,甚至祖父母的儲蓄都拿來。儘管本人沒有那麼高的能力,但是把他們的儲蓄都拿過來了。所以,他們就有買房的能力。第二,現在有些人買房,並不是沒有房,而是希望改善住房條件。這可以理解,但是,原有的住房是他的財富,這一部分錢也是可以利用的,是他們的財富。考慮這兩個大陸的特色因素,就知道為什麼買得起房的人超過我們的理論計算。按照人的收入買房的人,當然沒有考慮灰色收入,這個算不清。但是從這兩點來看,不考慮大陸的國情算出的結論是不對的。」

真是「高人宏論」啊!以成思危的理解,現在買得起房的人要超出理論計算很多,也就是說房價不算太高,還是「可以承受的」。那麼請看:2005年12月,國家統計局聲稱:截止2005年10月末,全國商品房空置面積1.12億平方米其中商品住宅空置面積6204萬平方米,商業地產空置面積上半年也達2878萬平方米。目前全國空置率已達到26%,大大超過國際公認的10%的警戒線。這怎麼解釋呢?而且這還是兩年前的統計結果。一邊是1億多平方米的商品房白白空置,一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子。難道這一極不正常的市場現像在「成大官人」看來,可以忽略不計?

近年來,國內房地產投資一直保持了近30%的快速增長勢頭,商品房銷售價格一路攀升,商品房空置面積總量曾一度明顯下降。然而,從2005年5月開始,居民住房消費預期有所改變,市場購買力萎縮,致使商品房空置面積有所增加。目前,國內有1億多平方米的商品房空置總量,其中空置一年以上的超過50%,佔壓資金超過2500億元。而大陸商品房開發商大多以銀行貸款為主,房子銷售不出去,必將威脅金融業的良性運行。

事實上,空置率直接體現著供需比例,縱觀國內一些城市的房地產市場,中低價位的樓房都成為搶手貨,尤其是低價位和經濟適用房供不應求。一方面是許多城市中新建住宅,尤其是高檔住宅乏人問津;另一方面,是廣大中低收入者望房興嘆。在一些城市紅紅火火的樓市背後,出現了中高檔房過剩,中低檔房短缺的現象。這說明目前市場的產品結構存在嚴重失衡,造成這一現象的原因既有炒地皮致使成本增高的因素外,也與開發商過分樂觀的利潤預期有關。這就形成了一些大城市房地產的特殊現象,即定位於普通老百姓的經濟適用房或中低價位的商品住宅,一推出往往被搶購一空,而那些所謂面向都市白領階層、企業主、社會成功人士的中高檔住宅卻乏人問津。氣得今年1月10日建設部「朝令夕改」重申國務院明文規定的「凡新審批的商品住房套型建築面積90平方米以下戶型佔比須達到70%以上」的底線不能有半點鬆動。如果說當前房地產有泡沫的話,那麼在一定程度上表現為總量不足、結構失衡。

大陸社會科學院金融發展室主任易憲容表示,大陸空置率已經到了危險的邊緣。按照國際通行慣例,空置率在5%-10%之間為合理區,商品房供求平衡,有利於國民經濟的健康發展;空置率在10%-20%之間為空置危險區,要採取一定措施,加大商品房銷售的力度,以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區,國家就應該採取一系列措施,甚至是強制措施,以使商品房空置率在一定時期內降到比較合理的區間,否則將給國民經濟發展帶來一系列的嚴重問題。

令人詫異的是,在商品房空置率大幅上升的同時,房價卻繼續保持上漲態勢,而且越是政府調控,越是房價飛漲。回溯溫家寶自「非典」上臺以來,房價幾乎漲了三倍!北京大學城市與區域規劃系董黎明教授認為,商品房市場有效需求不足是商品房空置率高的重要原因。一是過高的商品房價格,二是偏低的居民收入。前者抑制了城鎮居民對商品房的需求,後者制約了城鎮居民購買商品房的需求。

值得警惕的是,在樓盤空置率與房價走高的同時,國內平均薪酬首次下跌。面對房地產市場的預期風險,照理來說開發商應該早就忍痛割愛,降價銷售了。然而,為什麼一些開發商和所謂的「專家學者」還要信誓旦旦地說:「房價不但要漲,還要猛漲」呢?

關鍵在於房地產企業不同於其他一般企業。對於房地產企業來說,一旦決定其停止房地產開發,其結局往往是企業生命走向終結。按照經濟學理論,房價最終應該是由最終使用者的消費能力決定的。但是,對開發商來說,其最終產品的價格卻是由土地成本、建築成本、各種稅費及開發商利潤構成的。所以,當其取得高價位的土地後,開發商為了確保其自身利潤,勢必會把在招拍挂過程中抬升了的地價成本轉嫁到購房者的身上,並竭盡全力想法抬升房價。因此,開發商往往越是心虛,越是內心對預期房價能否上升心中沒底,於是高喊、並且設法使一些「專家學者」也一道高喊「房價鐵定要漲」,以便造出聲勢,迫使那些尚在觀望之中的人們趕快購房。而一旦實在銷售不動,那也只能讓它閑置著;如果他們一旦降價出售,虧本就會立即顯現,今後若想再獲得銀行貸款就絕非易事了。而讓它閑置著並一路漲著,即便是有價無市,但至少在賬務報表上看,企業還是盈利的。至於以後怎麼辦,那就只能等到以後再說了。真是只論眼前花團錦簇,哪管身後惡浪滔天。整個一個末世情結!

正是由於以上的原因,才有了眼下這種「空置與房價齊漲,商人共學者分贓」同時並存的大陸「特色」景象。在這裡,我不敢說「成大官人」是房地產商的「同志」,但是根據他所發表的言論來看,他根本不懂得民眾的疾苦。首先,他以年輕人買婚房舉例說明,顯然不能代表廣大購房人。他也承認,年輕人買房自己根本無力支付,主要是「啃老」。這不正體現如今年輕人購房乏力嗎?也就是說,大陸現在的年輕人雖已「成人」,但卻根本擔不起成人的起碼責任。可是,大陸社會發展的接力棒終將要交到這一代人手中,到那時,你讓他們「啃」誰去?然後,「成大官人」又說,有些人買房並不是沒房住,而是想改善一下。我想,那是人之常情。許你共匪連年GDP狂漲,並以此在全世界「風光」,難道就不允許這些創造了經濟奇蹟的平民大眾「分一杯羹」嗎?難道還要趁他們迫切需要「上檔次」的心理,狠宰他們一把,最好把民脂民膏刮個一乾二淨,見了骨頭才好?沒錯,現在老百姓手裡是有幾個錢,可這都是備著給孩子上學的、給老人看病的和給自己養老的,你要是把這全算進去,叫人民把故宮和中南海買下都行,是那回事嘛。

據《經濟參考報》3月30日刊載的一篇署名文章——《警惕房價開始新一輪上漲》中分析,因「GDP崇拜」和「流動性過剩」等原因,房價可能還將加速上漲。無獨有偶,「成大官人」此時發表一通有關房地產的「高論」不知意欲何為。是為了給即將上漲的房價「打先鋒」呢?還是僅為配合一下轉天的「愚人節」,趕一把時髦與國際接軌呢?但願是後一種吧。

無論怎樣,就算是「愚人」,你「自愚自樂」倒也罷了,就請別再「愚民」了。因為,人民的「免疫力」早已強大到不讓你能輕易得逞的程度了。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)

来源:原創

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