在《中國有多少人抱怨高房價？》一文中，筆者探討了住房私有率（私有住宅面積佔比）和住房自有率（擁有自有產權住宅的家庭戶數佔比）的差異，並粗略估算過去10年累計有至少6億中國人抱怨高房價。
要說明的是，「抱怨」相當於潛在需求，並不意味著所有抱怨的家庭或人都一定要擁有自有產權的房子，從國際上看，住房自有率在60%-70%之間就已經是較高的水平。但對於中國來說，渴望擁有自有產權住房的比例恐怕要更高，一是因為「居者有其屋」的傳統觀念；二是因為投資渠道有限，再加上房價連年上漲，投資或投機需求較為旺盛；三是因為收入分配不公，促使中低收入階層更渴望擁有住房這個最大的家庭資產，以備不時之需。
但無論是什麼需求，背後都是人，人口年齡結構和人口流動性等因素會顯著影響房地產市場的潛在需求。而且，人口變遷也將直接影響中國經濟未來的增長潛力，從而間接影響房地產市場，要知道，房地產市場的發展是以中國經濟增長為依托的，而不是相反。
人口年齡結構來看，大致的結論是，10-15年後中國房地產市場的潛在需求將顯著放緩。從「幾零後」分類來看，中國50後-00後分別有2.03億、2.4億、2.17億、2.22億、2.09億和1.63億人，其中50後、60後和80後都經歷了人口高速增長階段。過去10年間，在中國經濟高速增長的背景下，人數最多的60後正值事業高峰期，儘管他們趕上了福利分房時代，但改善型需求和投資需求十分旺盛；沒有趕上福利分房的部分70後也不得不被迫進入房地產市場首次置業；而人數相對較多的80後相繼進入婚齡，他們大多要從原來的家庭中分立出來重新組建家庭，這也帶來了巨大的潛在需求。這幾重疊加之下，導致過去十年房地產潛在需求呈現爆髮式增長。
當然，大部分85後因為年齡還小在過去10年可能還無法參與購房，我們再重新細化一下分類。1975-1984年的出生人口約有1.94億，1985年-1994年的出生人口有2.3億，而1995年-2004年的出生人口只有1.82億人。可以看出，1985-1994年出生的人口最多，因為上世紀80年代末90年代初中國經歷了一波生育高峰（1987年最高），這部分人口將在2010年開始進入婚齡。相比之前的一輩，他們當中的城鎮人口更多，即使是農村人口也更嚮往城市生活，這群更龐大的潛在住房需求將在未來10-15年內釋放（之所以說10-15年內，是考慮到目前房價過高，首次置業年齡可能要推遲一些）。但到2025年以後，由於下一波進入婚齡的人口驟減（減少了約5000萬），再加上人數眾多的50後、60後可能開始面臨死亡的威脅並導致住房閑置增多，這樣供求兩方面都決定了房地產市場可能風光不再。
有人會說，那時不是還會有改善型需求和投資需求嗎？這就需要考慮到人口老齡化的威脅。按照聯合國的標準，一國65歲以上的老年人口超過該國總人口的7%，就進入了老齡化社會，中國在2000年左右就已經踏入了老齡化社會，2009年這一指標達到了8.5%。到了2025年會是什麼樣子呢？根據聯合國的預測數據，2025年，中國65歲以上人口將佔13.4%，這是1970年的德國、1990年的日本和2010年的美國的水平，值得一提的是，印度到2050年才會達到這一水平。
當然，儘管過去10年人口老齡化已經加速，但由於出生率連續20多年走低，中國的總撫養比依然在下降，相應的15-64歲勞動人口比重還在上升，也就是說人口紅利似乎還在繼續。但根據聯合國的預測數據，2010年左右就將面臨轉折（印度要到2045年左右才會出現這一轉折），人口紅利將逐漸消失，到2025年左右將下降到全球平均水平。從總人口來看，中國2030年也將達到峰值。
人口老齡化是一個全球現象，老齡化與資產價格密切相關，理論上，年輕時借錢消費和買資產防老，老了就要賣資產消費和還債。國際清算銀行2010年8月發布了一份報告，研究了22個發達國家1970-2009年之間的房地產價格走勢，其結論是老齡化的確會對資產價格產生負面影響，但並不必然會導致資產價格崩盤。不管怎樣，對於中國來說，老齡化是一個逃不開的魔咒，到2025之後，房地產改善型需求和投機需求也將因為老齡化減少。
從人口流動性來看，根據國家統計局的數據，2009年中國流動人口規模達1.8億，2005-2009年間增長了約30%，同時2009年外出農民工在1.45億，粗略估算有3500萬左右有城鎮戶籍的流動人口。雖然難以準確預測未來10-15年流動人口的變化，但由於過去幾年農村勞動力的快速轉移以及新農村建設、中小城鎮建設等相繼開展，未來10年流動人口的增量會呈現逐漸遞減之勢。由於中國官方稱還有1億農民需要轉移，其中約有一半外出打工，因此，到2020年，外出農民工總量應該在2億左右；按過去四年的增長水平，城鎮戶籍的流動人口將在6000萬左右。這樣總的流動人口將在2.6億左右，其中非婚齡流動人口約在1億左右。
儘管這1億左右的非婚齡流動人口也許在農村或其他城市有住房，但既然他們背井離鄉甚至舉家外遷，客觀上需要在居住地購房落腳，但現實卻讓他們的需求一直受到壓抑。這裡面涉及兩個重要的制度，一個是農村的土地制度，一個是戶籍管制制度。土地是農民的命根子，農民工即使外出恐怕也不願意放棄手中的土地，除非能夠得到市場價的補償，這樣他們才會在城鎮有購房的本錢，如果農村土地不能有效且合理地流轉，那麼農民工恐怕難以在城鎮購房。而對於城鎮戶籍流動人口來說，戶籍管制意味著即使他們在居住地購房，也將面臨子女教育、社會保障等諸方面的限制，也許用不著限購，他們就會逐漸厭惡這片令人傷心的居住地。這也意味著未來10年甚至更長的時間內，流動人口的潛在住房需求將會削弱，因為如果這兩個制度依然長期壓在頭頂，他們中的大多數可能就會從希望變成絕望了，從而不願意「流動」了。
綜合來看，未來10-15年，中國房地產市場依然相對比較樂觀，從人口結構來看，龐大的85後群體建立新家庭存在購房需求；從人口流動來看，流動人口一直受壓抑的潛在購房需求也很大，當然，需要政府在土地和戶籍制度方面作出讓步。但不管怎樣，到2025年之後，隨著老齡化的加劇和人口流動的衰減，中國房地產市場或將伴隨中國經濟進入衰退期。
