2011年的中國房地產行業，是被「新政」困擾最大的一年。雖然目前從統計數據上還看不到行業「一片綠」，但業內人都明白，統計數據採集的樣本是「合同價」，合同價的水分極大。為了少繳稅，以前的「合同價」都是往少了寫，其餘補現金，很多時候差距高於30%；現在的「合同價」稍微真實些了，但成交價一定比「合同價」更低。為什麼？因為房地產已經徹底地變為「買房市場」——買房的人有了極大的議價權。在我看來，房地產市場價格不僅早就出現拐點，而且步入深度調整階段。
2012年一季度，全國房價將進一步下跌，而且很可能有一次急跌、普跌。這是符合投資品市場規律的，也是符合房地產市場規律的。從基本面分析，一方面房地產庫存高得嚇人，而且還在以高速「囤積」；另一方面，房地產商普遍「銀根」吃緊，不靠大幅度降價賣房，恐怕躲不過「債主」的清償追逼。此外，房地產商陣營不出現較大規模倒閉潮和兼併重組，房地產調控的政策力度就一定不會放鬆。
2012年，不僅一些房地產商要走向破產，那些手中擁有三四套房子的人也很麻煩，尤其是炒房者。房地產商一旦開始拋售庫存(新)房產，一定會傳導到二手房市場。按照規律，一手房跌幅超過30%，時間超過2個月左右，二手房價格就會大幅跟進。更何況，2012年房產稅試點將擴大，住房實名制也可能逐漸落實，不僅住房保有環節成本將加大，而且可能會追查購買房產的資金來源。目前高達90萬億元左右的二手房市場(資產)一定會出現較大幅度縮水，二手房未來的跌幅也可能很嚇人。
2012年房地產市場的「硬著陸」幾乎是難以避免的，但這個「硬著陸」很可能就是「一下子」，很快將觸底反彈。為什麼？中國經濟無法承受房地產市場的硬著陸。所謂的經濟轉型，尋找新的經濟增長點，那是很遙遠漫長的追尋。一個良好的房地產市場，不僅是未來經濟增長的主要源泉，也是啟動內需的「中樞產業」，它連接著上下游近50%的GDP。更重要的是，我們至今還找不到能夠讓勞動者「剩餘財富」保值增值的市場，找不到能夠使財產抵押貸款良性循環的抵押物。從這個意義上說，保障房、經適房都難以替代商品房(因為它們不可能形成市場，更難以帶動大消費)。房地產業「挑大樑」是歷史的選擇，問題是現在想「挑大樑」的人太多了，房價也漲得太離譜了。一個國家有才華的企業家都不得不投資房地產業，一個國家絕大多數有才華的人靠工資獎金都買不起房，這個產業和市場的確不健康，需要調整。但也必須承認，調整太晚將付出很大的代價，包括中等收入者財富的縮水。
現在不是顧慮(房價)跌多跌少，討價還價的時候，而是如何避免房地產業硬著陸的關鍵時期。所謂讓房價緩慢下跌的想法是不切實際的，人為控制很難。避免房地產業硬著陸的唯一途徑是按市場規律辦：微調政策，逐步實行房地產實名制，加大住房保有成本，同時按經濟實際增速提高勞動者收入，增加購買力。讓絕大多數人擁有自己的房產，不能靠配給，要靠勞動，靠市場上的勞動力價值交換。一個良性的房地產市場，炒作者要退出，「多餘」的開發商要退出，政府也要退出。
可以預計，2012年房地產市場硬著陸是大概率事件，房地產新政頻出也是大概率事件。2012年將是房地產業轉危為安的一年，這個前提是必須來一次危機，來一次「災難」，如此才能在對抗危機時取得共識，來一次鳳凰涅槃。
来源:每日經濟新聞
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