經濟週期性變化決定房價的變化。
在全球經濟性變化當中，目前的趨勢是，新興經濟體通脹，歐美國家通縮，這種經濟特徵最明顯的特徵就是新經濟體國家資產泡沫嚴重，歐美經濟萎靡不振。
這一輪中國房地產泡沫在2010年達到巔峰狀態，現在正在「回歸合理的價格」中。接下來的全球經濟正在變化，未來的全球經濟將呈現另一種經濟形態，那就是歐美國家通脹，新興經濟體通縮，房價將走進谷底。沒有一個國家可以保持經濟永遠增長，以房地產拉動的GDP增長的狀態，將告一段落，因為已經完全失去動能。
觀察房價的底部形態，有四大特徵：
一是美國本土經濟增長。美國的道瓊斯指數是全美經濟的晴雨表，現在，道瓊斯指數正在屢創新高，已經突破11年的高點，表達的是未來全美經濟經濟增長正在步入健康穩步的狀態。當一國消費為主體的經濟產生快速增長時，必然帶動物價指數的上漲，產生通脹。因此，在美國經濟增長突破3.8%時，CPI將會突破2%，美聯儲將會提高基準利率，打破一切資產泡沫。QE3可能虛晃一槍，起不到實質性的作用。
二是對於房地產市場而言，貨幣政策對其影響巨大。所以貨幣政策的任何變化，可能就預示著房價是否到了底部。中國這十年的經濟增長伴隨著泡沫(作為一個快速增長的經濟體，這種代價是不可避免的)，製造業缺乏創新，四處山寨，國內少有品牌可以在全球稱雄，稍微發生一點市場變化，很多製造業將會關門大吉。中國繼續實行穩健的貨幣政策，在一段時間內指望其像以前一樣寬鬆是不現實的。我預計2012年中國的M2增長不會超過14%，相對2009年29.7%的增長緊縮幅度達到52%。貨幣政策的效應傳導到房價上是兩年時間，預示著2012年和2013年房價會進入谷底。
三是劉易斯拐點已經出現，中國人口紅利消失殆盡，這個對房價打擊是最大的。我在《窮人通脹富人通縮》這本書中說過，對人口紅利消失以後，購房需求會銳減60%。在全國70個大中城市，每一年的住宅需求不到300萬套，現在這些城市的供應量每一年都有1000萬套以上，已經連續四年過剩。國家以後應該控制城市住宅用地的供應量，哪個城市房價上漲哪個城市就必須推出新的住宅用地；哪個城市房價下跌就應該減少住宅用地的供應。這樣才能實行有序供應，避免房價產生大的波動，影響民生安寧。
四是人民幣匯率走向。人民幣未來可能面對的不是升值，嗅覺敏感的熱錢因此會「跟風」退出這個市場，房價泡沫破滅。我個人的預測是：如果人民幣對美元匯率貶值至6.8元，預示著房價回到2008年。
目前中國的開發商正在觀望，以為房價會報復性反彈，這其實是絕不可能的事。從日本房價泡沫破滅的情況看，泡沫破滅後的十五年內，換了12任首相，最短的首相只干了2個月就下臺，有的只干了半年；最長的也只干了2年。可見泡沫之厲害。香港1996年房價開始下降時，開發商也在觀望，以為新任特首會刺激房價上漲，結果是，1997年政府宣布8.5萬套公屋計畫，當年房價開始大跌，一直跌到2003年，跌去60%。
目前國內外經濟形勢複雜而嚴峻，處理起來，難度也更大。但是，可以想見的是，房價泡沫不可能再放大了。
現在的房價正在呈現結構性泡沫的破滅狀態，這個狀態結束後，下一階段是進入普跌狀態，也就是調控政策的效果進一步顯現，全國除縣城以外的660個城市均價全部下降，幅度如何取決於不同城市的不同情況。中國是一個大國，我們要制定出健康的土地財政和土地金融制度，避免再次發生泡沫性上漲。
頂點已至。
