房價調控將如何收場

作者:劉勝軍 發表:2012-02-28 13:01
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最新一輪房價調控又已逼近攤牌時刻。房價調控會再次成為「空調」嗎?

中國房價調控肇始於2005年,其持續時間之長、政策之密集、效果不盡如人意,令人側目。

經濟學常識告訴我們,房價取決於供給和需求。政府最初的調控聚焦於購房需求,採取了提高首付款比例、房貸利率上浮等措施,繼而又試點推出房產稅,甚至祭出了備受爭議的限購令。然而這些政策成效甚微。

導致這一局面的原因是複雜的。首先,中國寬鬆的貨幣供給,導致了長期的實際負利率,催生了居民理財需求。其次,本應成為理財主渠道的股市,卻因為上市公司質量差強人意和濃厚的投機氣氛,讓大量投資者望而卻步。而買房則進入了越買越漲、越漲越買的上升循環。第三,中國城市化進程幾乎勢不可擋,甚至在未來很長一段時期都將繼續成為房價推動力。第四,結婚買房的強大習俗,以及男方女方不惜整合全家資源買房的決心,構成了巨大的剛性需求。第五,中國有龐大的灰色收入,對這些灰色收入而言,買房成了既省心又安全的理想去處。更重要的是,灰色收入對金融調控高度不敏感,只對反腐敏感。現在哪個貪官不是「房多多」?根據經濟學者王小魯的研究,2008年灰色收入即高達5.4萬億。

因此,雖然政府從需求角度出臺了密集的打壓政策,購房需求依然足夠強大。

真正觸動房價的,是房產供給方的變化。在2008∼2010年經濟刺激過後,貨幣投放出現失控,導致2011年通貨膨脹明顯成為頭號威脅,中央被迫採取金融緊縮政策。遺憾的是,央行採取了「加息為輔、提高準備金率為主」的政策,兩年內12次提高準備金率,結果銀行存款準備金率飆升至20%以上的歷史高位。這一政策,直接導致銀行體系流動性陷入困境。作為條件反射,銀行開始削減對中小企業和房地產行業的貸款投放,於是房地產開發商和大批中小企業陷入資金困境。

把房地產開發商逼入絕境的是房地產成交量的急劇萎縮。由於濃厚的觀望情緒,房地產成交量嚴重下滑,這使得房地產商大量資金沉澱在待售樓盤上。對資金密集的房地產行業而言,一方面沒有貸款,一方面房子銷售停滯,最終部分房地產商被迫降價賣樓,房價終於開始鬆動。

但是,切莫以為房價調控即將大功告成。相反,現在的房價調控不僅不可持續,一旦放鬆之後房價反彈在所難免。

第一,房地產調控的僵局,最先衝擊到的是地方政府。2011年下半年以來,地方政府土地出讓金收入明顯下降,不少地塊甚至出現流拍。蕪湖市對購買新建自住房屋的市民給予購房補貼和稅收減免的政策,雖然被中央喊停,卻是一個明確的信號,表明地方政府已不堪承受關鍵收入來源凍結的重壓。由於土地出讓金對一些地方政府財政收入貢獻達到一半左右,土地市場凍結的衝擊可想而知。地方政府在收入銳減的同時,卻要面對地方融資平臺的債務到期壓力。超過10萬億的地方平臺項目融資,有不少都有賴於賣地收入償還。要麼銀行同意延長還款期限,要麼地方政府就會出現債務危機,要麼放鬆房價調控。因此,中央現在面臨如下的複雜局面:地方平臺融資還款倒逼地方財政收入,地方財政收入倒逼土地出讓金,土地出讓金倒逼房價調控政策。

第二,從房地產商角度看,房價調控僵局導致兩個後果:一是大量項目停工或取消,一是部分房地產商倒閉,甚至連綠城這樣的大型地產公司也面臨「生死時速」。問題在於,房地產商是房產的生產者、供給方,他們目前的困境意味著未來幾年新上市房源供給的下降,這將為房價報復性反彈埋下伏筆。

第三,購房需求並未消失,他們只是在觀望。一旦市場出現轉折信號,需求又會重新爆發。面對新樓盤的減少,重新爆發的需求勢必導致房價快速反彈。

由於房地產、地方政府投資和高鐵投資構成了中國經濟增長的三個強大驅動力,現在這三個發動機同時熄火,經濟硬著陸的風險迅速放大。歐洲債務危機的持續動盪以及2012年中國最高領導層的權力交接,都決定了政府沒有足夠的意志力容忍經濟來一次硬著陸。

逆轉的信號已經出現。央行連續兩次降低存款準備金率,為市場注入流動性,這使得那些快被「凍僵」的房地產商重新復甦。在最近的一次降低準備金率後,泛海建設、銀基發展、深物業A和中糧地產等不少地產股出現漲停。市場已經嗅到了轉折點的到來。

雖然中央依然堅稱房價調控不動搖,但我們應該相信的是經濟規律而非中央的表態。在確保經濟不會硬著陸與房價調控之間做選擇的話,中央會毫不猶豫選擇前者。

接下來的局面不難預測:銀行存款準備金率將繼續下行,房地產商重獲「源頭活水」;地方政府採取更加隱蔽的做法悄悄放鬆對房地產的限制;中央雖然口頭上繼續堅持調控,但實際上將對房地產業無法繼續那麼嚴厲;隨著信號扭轉,大量買房者停止觀望,房價重拾升勢不可避免。

房價調控將再次淪為「空調」。一項政策的效果,並不取決於它的初衷,而是取決於它是否遵循了經濟規律。

當然,房價調控並非無解。中國所謂的房價泡沫,其實源於收入分配的嚴重失衡。化解房價危局,必須從調節收入分配結構入手:控制地方政府開支,減少對土地出讓金的依賴;推廣房產稅,加大持有多套房的成本;嚴厲打擊腐敗,將沒收的房產進行拍賣;破除壟斷、降低稅負,增加普通公眾實際購買能力;開徵遺產稅,調節收入分配差距……但是對不起,沒有速效藥。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)


来源:金融時報

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