上海也不例外。
繼蕪湖房地產新政被一棒子打死後，上海的房地產「微調」也再度叫停，「新上海人」二套房購房資格，6天後就被取消。這無疑是標誌性的事件，春節後各地方各種類型的「差別化限購」「放寬購房資格」似乎只能是過眼煙雲，中央房地產調控的緊箍咒依然如故。
其實早在2012年1月初，各種類型的地方政策微調就已經相繼推出，彼時中央對於種種試探態度審慎。是什麼因素讓決策層在2月底忽然翻臉？又會把稍稍回暖的樓市帶向何方？
上海再叫停
2月28日，上海市政府網站發布了一份《上海市人民政府辦公廳關於進一步嚴格執行房地產市場調整政策完善本市住房保障體系的通知》，這份於27日印發的通知明確指出「本市戶籍居民家庭，是指具有本市常住戶口的居民家庭，以及有本市單位職工集體戶口的居民家庭。」此通知明確將持有長期居住證滿三年的居民排除在外。
而一週前，上海市房管部門曾表示，外地戶籍居民持有長期居住證滿三年，可以享受本地戶籍居民同等購房資格。但6天後，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生重申，將嚴格執行國家及上海房地產調控制定的各項措施，政策不變，力度不改。緊接著就頒發了新文件。
「上海相當於第二個蕪湖。」中金公司分析師寧靜鞭表示，政策出臺之後經歷一段時間再被叫停，說明中央也在觀察地方政府微調的效果，「如果媒體反應，或者購房市場反應強烈，則公開叫停，進行預期性管理」。
這一「微調」首先刺激了資本市場，2月22日當天，香港上市的華潤置地以及中海發展股價分別上漲了2.9%及2.8%。同時A股市場地產板塊迅速攀升，萬科保利都有較大漲幅，上海本地地產股中華企業，連漲5個交易日。
而房地產市場對此的反應也似乎有些「過激」，2月19日，綠地上海項目推出近百套房源，僅僅兩天內開發商就公布去化率達到八成。2月17日，萬科清林徑項目開盤，百多套單元也是兩天之內，「就賣出了八九十套，」其負責人表示。
2月第三週，上海的網簽數據顯示，上海成交量環比上漲了70.5%。
成交量恢復
其實2月第三週成交量大漲的不僅僅是上海，同期北京網簽成交量環比上漲了219.4%，深圳上漲了35%，表現最為溫吞的廣州也漲了13.11%。一線城市的市場情況已逐步恢復到2011年下半年的水平。
如果說上海還是有政策刺激，那其他城市為何又有所恢復？北京中原地產分析師張大偉認為，「當前市場交易量出現大幅增長，除了開發商降價和剛性需求增加的因素外，很大原因是跟目前金融土地等政策放鬆有關，購房者預期房地產調控會有變化，開始出手。」
以上海為例，在上海放寬限購標準前不久，普通商品房准入標準已經放寬，單套建築面積在140平方米以下，實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下；普通商品房中，內環內的低於330萬元/套，內外環間的低於200萬元/套，外環外的低於160萬元/套。廣州深圳等地都在醞釀放寬房地產調控政策。再加上首套房貸由上浮百分之十，轉為「基準利率」，部分城市甚至出現10%的利率折扣。
這些舉措都讓購房者形成調控放鬆的判斷。這讓各地樓市的成交量在春節後逐步走高，以廣州為例，節後廣州一手住宅成交量每週均以接近20%的幅度增長，至今已連漲4週。天津二手房同樣連漲4週，上海甚至還出現了排隊購房的場景。
有分析認為，成交量走高是由於開發商讓利促銷所致。但記者實地走訪後發現，廣州大部分樓盤都沒有進一步促銷，折扣比春節前還要優惠的項目並不多。廣州海珠區琶洲地段的項目，過年前曾由原本的2.8萬元/平方米下降到2.1萬元/平方米，但目前該盤的單價已經恢復到2.4萬∼2.8萬元。搜房網數據監控中心的統計顯示，廣州目前263個一手商品住宅項目，環比上月有19個樓盤價格上漲，僅佔在售樓盤總數的7.22%，43個項目價格下跌，佔16.35%；其餘201個項目價格持平，佔了76.43%。可見，大部分項目都「維穩」，認為是開發商降價引發的成交量恢復難以成立。
有分析認為主要原因還是購房熱情被重新激發所致。上一波樓市低潮的轉折點，同樣在兩會前後。當年在受到金融危機衝擊後，4萬億政策以及相關的「救市」政策，讓中國樓市在2009~2011年上半年瘋狂走高。
「小陽春」後「倒春寒」？
2012年的樓市會否再上演2009年那一幕？在上週成交數據公布前，確實有幾分類似。同樣是兩會臨近，地產商頻頻上書，強烈反對限購及限貸。先是海爾地產董事長盧鏗寫的一份「萬言書」，打算通過遼寧省政協提交全國政協；其後是全國政協委員萬達集團董事長王健林前所未有地召開記者會，公布其《對首次置業和首次改善型置業貸款恢復7折優惠利率》的提案；然後又有望源房地產董事長季寶紅在提案中提出，反對上海同時實行限購令和房產稅。
「調控政策出現調整的可能性低於1%。」一位兼任全國政協委員的開發商向記者表示，一方面樓市成交恢復，已讓「微調」失去了邏輯基點。最近住建部已經開始提醒，注意樓價反彈。另一方面，上海放寬限購被叫停也是標誌性事件，說明在政策博弈的遊戲中，堅持調控的聲音依舊強大。
僅僅憑最近稍微放寬的房貸對樓市會帶來多大的刺激？中金研究報告稱「更可能出現的狀況是，信貸和M2增速在2月有所反彈後，將在3月份重新進入下降狀態」，其認為要信貸增速大幅反彈，不僅需要央行繼續降低存款準備金，還需要央行降低基準利率，甚至推出新的投資和房地產放鬆政策。而這些措施出臺的機率已經變得越來越小。
另一方面，中金公司認為：地方政府的自行放鬆政策不會徹底改觀當地的房地產銷售狀況，因為這些政策對於刺激新增需求的有效性不會很大，但是這些政策的出臺卻很可能改變大部分賣房者的心理。使得惜售情緒開始上升，因此使得房價可能未來更難出現顯著下降，從而讓本輪房地產調整週期進一步進入「銷量難漲，房價難跌」的僵持狀態中去。
如果3月份的全國兩會不能讓調控鬆動，購房者的預期改變，樓市「倒春寒」可能再至。
来源:中國經營報
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