常州「鬼城」：造城運動致新城區樓盤入住率極低，二、三線城市地產經濟再引質疑
江蘇常州素稱富庶繁華，最近竟被冠以「鬼城」之名—因部分新城區樓盤集中，入住者稀疏，引發眾多媒體關注，被稱為繼鄂爾多斯之後又一「鬼城」。雖「鬼城」一說尚有爭議，但二、三線城市在城鎮化口號下開展的大規模「造城」，前景如何，也再度引發審視。
少人問津的新盤銷售
走在常州市街上，隨處可見巨幅的房產廣告，用詞極盡誇張，煽情推銷。家住常州市的城市文化研究者吳春平告訴時代週報記者：「我仔細觀察過，現在我們這裡房產廣告最多，這是一個非常值得品味的景觀。它既反映了房產開發商的急迫與焦慮，也是這個城市發展的雄心和尷尬。」
記者行至武進區的武宜路，視覺豁然一變，一幢幢完工或未完工的住宅樓排比而來，幾有綿綿不絕之勢。促銷標語或從樓頂直貫而下，或纏於樓宇中腰，色彩斑斕耀眼，路旁更有大幅廣告連綴不絕，煞是熱鬧。然而，在大樓的陰影底下，行人卻是寥寥無幾，即便是裝飾堂皇的售樓處門前，亦門可羅雀。在某樓盤售樓處，記者眼見，竟無一看房者，僅有工作人員無所事事地閑坐。
武宜路北連貫常州舊城中心的蘭陵北路，向南則延伸至武進新城區。這條道路兩側，堪稱常州新樓盤薈萃之地。據記者統計，在武宜路上彙集了德禾豪景、新城香溢紫郡、星河國際、隨園錦湖公寓、紫金城、四季城、新城吾悅廣場、綠地白金漢宮、綠城玉蘭廣場、華美庭等十多個樓盤，這些樓盤總建築面積甚至超過了500萬平方米，其中不乏「百萬大方」，星河國際建築面積即達到180萬平米。
大部分樓盤目前都處於銷售期。記者信步走進位於定安西路與武宜北路交界的紫金城。該樓盤規劃中共有十幾幢樓，目前已有過半完工。小區內綠化蔥蘢，噴泉汩汩，售樓處也頗為氣派，然而，看房者寥寥，僅兩三人。售樓人員介紹，一期多為180平米以上房源，今年即將交付，但目前仍有40%左右未售出。二期有兩幢高層於去年10月開盤，因小戶型居多，故銷售良好，目前僅剩十餘套待沽。今年，將會有兩棟高層推出，其中亦有小戶型，但價格未定。記者看見，有證書赫然陳列於沙盤之側，顯示該樓盤被評為2011、2012年「常州紅盤」，堪為常州房地產業標桿和典範。
步出紫金城，對面即有大塊空地，廣告牌上顯示，此處為星河地產在建的「cocopark」購物公園，為「首席國際情景購物中心」，含89-142平米的「臻品戶型」。顯然，這是一個含住宅、商鋪的城市綜合體。
而在紫金城售樓處西面，多幢住宅樓也正在興建，大顯繁忙。顯然，後續樓盤供應將絡繹不絕。
武宜路上行人不多，而售樓人員則甚多，記者數度遭遇阻截，被慇勤央求去看樓盤，一銷售人員甚至追著記者走了數百米。據她稱，她是綠城玉蘭廣場的銷售人員，負責在馬路上或是通過電話等方式尋找客戶，介紹至售樓處。如客戶最終購房，她可獲房價百分之一的佣金，她希望自己一個月能賣掉兩三套房。她介紹，綠城玉蘭廣場一期共有11棟高層，目前已售60%多，該樓盤一共將推出六期，總建築面積將達100多萬平米。
據記者觀察，武宜路沿線樓盤少有售完者，多對外聲稱已售六成。而定安西路上的一位房產中介告訴時代週報：「這都是做生意人的戲法，真實性大可懷疑。真正賣掉多少，誰都說不清，像我們圈內人也不清楚。」
搜房網統計的2012年全年常州樓盤銷售排行榜顯示，武宜路上的星河國際全年僅銷售543套，該項目總建築面積達180萬平方米。武宜路上的另一家城市綜合體吾悅廣場，2012年全年銷售806套。可以想見，在激烈競爭之下，該區域其他樓盤的銷售也未必樂觀。
商業地產的氾濫，更催生常州樓市泡沫。據瞭解，目前常州已經投入使用或者在建的城市綜合體項目約有30個，並且體量動輒幾十萬乃至上百萬平方米。僅武進商圈，已有吾悅廣場、又一城、茂業、新天地、新城上街、樂購等商業綜合體，而在吾悅廣場對面，萬達已圈好地，準備登場。
週六中午時分，記者在吾悅廣場看到，偌大的商場內部，一層樓面可見幾十人影，人氣不旺。
成交雖熱庫存仍高
常州的「鬼城」之說並非空穴來風。有媒體記者夜晚在此地「數黑燈」，發現武宜路大多數項目的亮燈率不到三成。
尚未交付的樓盤固然漆黑一片，而很多在售樓盤也有不少已交付，卻也籠罩著大片黑暗，有的樓盤一棟樓上只有幾盞燈亮起。
在吾悅廣場，小區保安告訴時代週報記者，該樓盤一期工程已於2011年12年交付，目前入住率也不過一半左右，共800多戶住宅，僅有400多戶已完成裝修或正在裝修。而在一路之隔，二期項目也已於2012年12月交付，體量也頗為巨大。
入住一半已是其間佼佼者，有二手房中介稱，有的已交付樓盤，亮燈率僅一成。
「就亮燈率對比入住率來看，把常州稱之為‘鬼城’一點都不為過，開發商的過度開發導致房子賣不出去，空置率很高。」一位業內人士表示。
對此說，官方並不認可。1月22日，常州市房管局就此事召開新聞發布會，副局長吳海泳表示，「媒體報導最集中的武宜路上的樓盤，大部分都是交付不久，所以看起來入住率和亮燈率都不高，等業主裝修之後入住了，亮燈率自然就會提高，鬼城說法言過其實。」
事實上，常州的住宅銷售確實堪稱火熱。2012年，常州市區共成交62093套房源，其中住宅為49163套，成交量創三年的新高，平均每個月成交約5000套。然而，值得注意的是，隨著成交量的大幅增長，常州樓市庫存量卻不降反升。
據常州市房地產信息中心統計，截至2012年底，常州市商品房的存量約為1360萬平方米，同比上升12.85%。全市商品住房可售余量為777.55萬平方米，同比上升14.44%。
常州市房管局對庫存表示樂觀，其負責人稱：「常州市商品房有效庫存去化週期為9.43個月，全市商品住房有效庫存去化週期為8.31個月，處於6-12個月的合理區間之內。」
而市場人士卻認為，常州需要長達20個月的時間來消化庫存。同策諮詢提供的數據顯示，2012年底常州商品住宅的存量約為679萬平方米，去化週期約14個月，整體去化壓力較高。
雖有高庫存在前，後市供應仍將源源不斷。常州市房管部門負責人接受《人民日報》採訪時介紹，2008—2012年，常州市實際商品房銷售面積為4010.48萬平方米，潛在可售余量為4139.22萬平方米，實際銷售與可售余量之比保持在1:1左右。
土地市場供需兩旺
大量樓盤的背後，是近年常州土地市場的「供需兩旺」。近兩年，常州土地市場呈現「爆炸」式成長，2006年，常州成交地塊僅37幅，2010年，已達204幅。2011雖然成交量有所下降，但也有195幅。且勢頭未見萎靡，據同策諮詢提供給時代週報的數據，僅2012年12月，常州經營性土地即成交20幅，另有8幅掛牌。
而在前兩年興起的由一線城市轉戰二、三線城市的熱潮中，一眾知名房企也紛紛在常州「奮勇拿地」。星河地產於2009年首次進入常州，便在武進中心區武宜路成功拍下近千畝土地，類似情況也發生於綠地集團、綠城集團、招商地產、九龍倉、華潤置業等眾多知名房企。
「當時，大家都很樂觀，有種‘大躍進’的味道，常州的空氣中都瀰漫著一種興奮感。」吳春平告訴時代週報。
一線城市的限購，被認為是地產商轉戰二、三線城市的重要推手。此外，常州提供的優惠政策更是加快開發商布局當地。譬如，常州市政府對符合該地綠色建築標準的開發商給予補貼，商品房包括住宅、寫字樓等按照綠色建築的不同標準，均有不同級別的補貼。
「其實在一線城市限購之前，開發商已開始布局二、三線城市。因為一線城市的地價漲得很高，而二、三線城市相對較低，有個價格差。而碧桂園在偏遠的地區大量圈地發家的故事，也鼓勵了不少開發商，在地價會暴漲的預期下，開發商大量湧向二、三線城市。」獨立經濟學家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠告訴時代週報。
以造城來引人太過天真
經過兩年建設，不少樓盤開始集中上市。常州樓市供應猛然劇增，「鬼城」漸現。儘管平均六七千元的房價並不高，在長三角城市中處於「價格窪地」，但相對樓市的巨量供應，常州的需求明顯不足。
「人口不增長的地方，房子造得多，銷售大成問題。常州獨生子女政策執行較好，人口呈現下降趨勢。而且和上海、北京有大量外地人口流入不同，常州緊挨著蘇州、無錫等發展程度類似的城市，對外來人口沒有特別的吸引力。」謝國忠稱。
官方公布的數據顯示，常州市戶籍人口為360.8萬人，10年間增加19.3萬人，對樓市吸納能力有限。而外來流動人口167萬，佔全市常住人口36.4%。其中青壯年居多，教育程度以初中為主，大多從事一線的勞動密集型工作，購買力不強。
「很多城市以城鎮化為名進行房地產開發，以為造好了就會有人來買。其實進城的人大多數買不起房，把樓市銷售的價和量都寄託在這樣的人身上，本來就是個天方夜譚式的故事。」謝國忠稱。
常州一度冀以低價優勢吸引周邊城市居民，尤矚目於上海人。「如沒有更好的機會，蘇州、無錫人為何要去常州？過去上海房價高的時候，確也有上海人到常州買房，圖它便宜，期望以後會漲價。但一旦房價下行，人的情緒下降，就沒這個需求了。」謝國忠稱。
定安西路上的一家二手房中介老闆對時代週報記者表示，由於市場需求不足，他準備過了年就關門。「新房都賣不掉，更何況二手房？新房比二手房每平方米只貴500到1000元，環境卻要好得多，大家肯定買新房去。二手房真的很難做。」
不過，也有樂觀者。中國房地產信息集團研究總監薛建雄告訴時代週報：「三線城市遇到的‘鬼城’，只是過程中的問題。任何一個新開發的區域，前三年做市政配套，接下來五年做第一輪房地產開發，第二個五年繼續開發，導入人口，再下一個五年，人口才會聚滿。建新城要花18-20年的時間。常州庫存偏高，短期內的房價壓力大，但常州經濟發展快，就業機會多，‘鬼城’帽子三年內就能摘掉。」
同策諮詢研究中心總監張宏偉也對時代週報表示：「常州有產業基礎，人口總量有幾百萬，也沒出現鄂爾多斯那樣的過分炒作、房價虛高，隨著配套設施的逐漸完善，加以導入人口的措施，這些房子肯定能賣掉。上海嘉定新城也曾經歷過同樣的階段。」
吳春平對此說並不同意：「常州這樣的三線城市和北上廣深的城市形態完全不同，這一點很多人沒搞懂。北上廣深有著無窮的吸附能力，能召喚全國各地甚至國外的人，常州只能保持平穩的人口進出，房子絕大多數只能靠常州人自己消化。」
「城市的重要元素是居民，而不是建築。城市必須要有機會，人才會來。如果以造城來吸引人，那就太天真了。」吳春平說。
「房地產大量開發，業界都是打著‘城鎮化’的大旗。問題是土地、樓盤城鎮化了，但人的城鎮化沒有跟上，缺乏工作、社會保障的城鎮化，因此‘鬼城’就肯定會存在，即便政府托市也消化不了。作個不樂觀的估計，今年‘鬼城’還會擴容，而且今後幾年都將持續。對此，政府、業界都需要反思。」資深地產分析師顧海波也對時代週報表示。
