【看中國2013年10月20日訊】諾獎得主對於經濟理論的高屋建瓴並非凡夫俗子所能弄明白，但對於瘋狂到變態程度的中國樓市，諾獎得主也未必能懂！
今年獲得諾貝爾經濟學獎的三位經濟學家中，羅伯特•席勒與中國關係密切，曾多次到訪中國，並多次提及對中國房地產的看法，稱中國房地產泡沫嚴重。他曾說，「美國房價仍在下跌，我很擔心它會跌到什麼時候。家庭負債率仍然非常高，很多人失去自己的房屋，或因更換工作而轉移到其他城市。中國房地產現在泡沫嚴重，如果和美國一樣泡沫破裂的話，這將會對中國經濟產生打擊。」
中國樓市（網路圖片）
那麼中國樓市究竟有沒有泡沫？筆者認為，房地產泡沫形成必須具備兩個條件：一是房價連續大漲；二是投資投機性購房需求旺盛，或者說所佔比例較高（比如超過60%）。所以一定要算上投資投機需求的積極、甚至狂熱入市，才能形成泡沫。這類需求屬「非理性」需求，在房價高漲時容易潮水般湧來，但當預期改革，房價下跌時，又如潮水般退去，從而加速房價下跌進程。顯然中國樓市的泡沫相當巨大，世界罕有。
然而，作為諾貝爾經濟學獎得主的羅伯特•席勒雖然一直看空中國樓市，而他的看空也給「唱空派」提供了重要的砝碼。不過令人感到奇怪的是，國外的著名經濟學家們對中國樓市的預測精準程度，遠不及國內知名房產大佬任志強，拿任志強的話來說，國外學者們不懂得中國樓市，所以很難猜中！那麼羅伯特•席勒真的不懂中國樓市嗎？筆者認為，國外經濟學泰斗們忽略了三大中國因素。
首先，低估了政府部門延遲樓市泡沫的能力。這些年來，中國樓市之所以屢調屢敗，房價越調越漲，都是因為中央政府考慮到要保增長，沒真正下決心將房地產泡沫往死裡整。而對於地方政府來說，房地產方面的稅收60%歸其所有，當然也要遏力助推房價泡沫，至少希望將泡沫長期穩定在高位不破裂！
而對於羅伯特•席勒所在的歐美國家則不同，除了特殊情況下，一般政府之手不會頻繁干預市場，所以大師們可以準確預測歐美國家的樓市何時崩盤，而預測不准中國的樓市泡沫。因為中國政府部門干預經濟的能力十分強大。雖說政府干預經濟有弊遠大於利，同樣也阻止不了房地產泡沫的崩盤，但是絕對有能力延遲危機的發生。
再者，房價泡沫的破裂，必然會在經濟調整週期內，而絕不會在經濟上漲週期中。在過去的10多年裡，中國各主要城市的房價漲了5-6倍，平均每年房價至少漲幅超過50%，這不僅得益於房貸金融槓桿的逐步拉長，更得益於中國經濟一直保持兩位數的驕人增長。
在經濟增長迅猛的情況下，很多國人對中國經濟、未來收入增長持樂觀態度，所以才敢於透支未來投資房地產業。而如今，中國經濟雖然有所反彈，但這種反彈還是靠投資來拉，這種靠投資拉動的經濟增長，恐怕不具備可持續性。這意味著中國經濟未來要步入調整週期，人們的收入預期將出現大逆轉，在這種情況下，羅伯特•席勒此時預測中國樓市出現盛宴落幕，概率遠比經濟上升階段中要大得多。
最後，羅伯特•席勒還忽略了中國投資渠道不暢，真實通脹高企的特殊現實。在美國由於各種類型的金融投資品種繁多而冗雜，所以分流了很大一部分流入房地產泡沫的資金，再加上在美國擁有房產需要繳納房產稅。所以從2001年到2007年，美國房價最高只漲了87%，隨後金融危機開始爆發，正因為美國房產泡沫遠不及中國的嚴重，所以對美國經濟的衝擊也相對有限。
按照西方國家經濟學泰斗的思維，當然不可能預見，中國樓市能在10多年內漲5-6倍，他們忽略了中國內地投資渠道相對狹窄，真實通脹率高得嚇人這些問題，改革開放以來中國通脹率年均增長約為6.25%，民眾在無奈之下，不得不選擇投資房地產以期獲得資產的保值增值。在全民豪賭房地產市場時，金融槓桿不斷被拉長，房價漲幅讓人驚嘆也不足為奇，不過這樣為未來房地產崩盤，造成的金融和經濟危機埋下了深重的隱患。
中國樓市泡沫會破滅嗎？答案是肯定的，這世上沒有戳不破的泡沫，關鍵是什麼時間。房地產泡沫的結局，可分為兩種：一種是泡沫比較大，只能任其破滅，歷史上日本、中國香港、美國、中國臺灣、西班牙、愛爾蘭等皆出現過。在主要城市中，房價累計下跌幅度，一般會跌去一半以上，下跌和盤整時間，都會超過三年；另一種是泡沫較小，如果政府政策得當，不會破滅，通過幾年的房價波動、陰跌，就能完成調整。如果政策沒什麼作為，則也會出現房價明顯下跌，美國房地產就是陰跌不斷。總之，房價泡沫一旦破滅，會對經濟與金融形成負面影響，中國的房地產泡沫破裂後果更是可怕。
未來中國房地產泡沫很可能出現盛極而衰的拐點：
一、今年前三季度住戶貸款增加3.07萬億元，其中，短期貸款增加1.27萬億元，中長期貸款增加1.80萬億元；如果把大多數中長期貸款視作房貸，那麼經過預售等槓桿化手段之後，有超過2萬億的資金進入了房地產市場。而如今央行收緊已經信貸，房價已無大漲空間。
二、房產稅即將開徵。現在40個城市的個人信息聯網已畢，未來在房產保有環節開徵房產稅已是大勢所趨。
三、隨著中央政府的反腐敗的深入，一大批腐敗分子將被查處，屆時再加上房產稅的擴圍，會迫使大量的房源流向市場，形成供大於求的局面。
諾獎得主對於經濟理論的高屋建瓴並非凡夫俗子所能弄明白，但對於瘋狂到變態程度的中國樓市，諾獎得主也未必能懂！因為羅伯特•席勒忽略了三大中國因素：
1、低估了中國政府短期干預房價的能力。2、沒看清房地產泡沫崩盤應該在經濟下滑週期內。3、忽略了中國內地投資渠道狹窄，隱性通脹居高不下的問題，中國民眾投資抗風險慾望強烈。不過，即便如此，國內房地產泡沫已呈強弩之末，盛極而衰的日子已經不遠了。
