【看中國2014年04月28日訊】你沒看錯，我也沒寫錯，是34億人。
這個數字不是我編出來的，而是國家發改委「城市和小城鎮改革發展中心」主任李鐵和副主任喬潤令在公開演講的時候說的，去年10月以來，至少在北京和上海各說過一次。最近一次提到這個數字，是在4月19日。
據報導，國家發改委「城市和小城鎮改革發展中心」的課題組2013年調查12個省、區的156個地級市和161個縣級市。結果發現，90%以上的地級市正在規劃建設新城新區。此外，12個省會城市共規劃建設55個新城新區，有一個省會城市就要新建13個城區。「有研究數據顯示，全國新城新區規劃人口達到34億」。
其實34億人僅是可以容納的增量。根據國家統計局的數字，到2013年年底，中國城鎮人口是7.3億，新區規劃了34億人口，加起來就是40億人。也就是說，中國的城市可以把全世界的城鎮人口，全部裝進去！
李鐵和喬潤令沒有透露這些規劃設定的完成年份，但一般來說，目前各地的規劃有兩種，一種是近期的操作性規劃，一般截止日期是2020年。還有一種是遠景規劃，到2030年。更遠的規劃，絕大多數城市還沒有做，因為沒有意義。也就是說，按照中國地方政府的雄心壯志，到2030年就可以「解放全人類」了。
地方官員們都瘋了嗎？看來是的。因為這已經不僅僅是個遠景，而在付諸實施了。不信，我們再看看浙江、江蘇的數字。
根據官方統計，浙江2012年人口普查的時候，有城鎮常住人口3462萬人，年增長約50萬人左右。應該說，人口總量和增量，浙江都算不上大省。那麼，浙江隱瞞了人口嗎？可能會有，但不多。因為我們可以拿它的行動電話數字和廣東等省份相比，然後估算人口規模。浙江被低估的外來常住人口，如果有，最多也就兩三百萬人。
我們再看看浙江的建築規模有多麼嚇人。由於統計公報裡沒有詳細數字，我們只能到統計年鑑裡查，目前浙江的統計年鑑只提供2012年和以前的數字。2012年浙江房屋竣工面積是5.5億平米，2011年是5.1億平米，2010年是4.5億平米，2009年是4億平米。按照這個增速，2013年竣工面積在6億平米左右。
這是從建築企業角度統計出來的數字，包括了商品房、集資房、安居房、鄉鎮自用房、軍產房、市政設施等多種房屋，不包括農民自建房和小產權房。也就是說，從2009年至2013年，浙江竣工交付使用的房屋面積超過25億平米。如果按照60%為住宅推算（江蘇大概70%是住宅），是15億平米。而這還沒有包括2009年以前建成的合法住宅，以及小產權房！按照25平米解決一個人的居住問題來計算，過去5年浙江新增城鎮住宅，足夠6000萬人居住，而全省目前最多有3700萬城鎮人口。
我在前兩天的文章中提到過紹興，這個城市僅僅2012年在建房屋面積就達4.7億平米，竣工面積1.8億平米，大概相當於2個上海，或者七八個深圳！而紹興的人口，只有深圳的四分之一，上海的六分之一！
浙江絕對「不是一個人在戰鬥」，2013年和2012年，江蘇的房屋施工面積分別達到了19.3億平米、16.2億平米；竣工住宅的面積分別是4.8億平米、4.1億平米！即便考慮原有城鎮人口住房改善因素，也可以每年為1000萬新增城鎮人口解決住房。但按照江蘇官方的數據，全省每年城鎮新增人口只有100萬！
毫無疑問，國家發改委「城市和小城鎮改革發展中心」的調查，和浙江、江蘇兩省統計局的數據，相互印證了一件事：中國的房子建得太多了，規劃中的就更多，遠遠超出了實際需求。
那麼，未來中國房地產市場將出現什麼情況？又將產生什麼影響呢？
第一，中國房地產和建築業狂飆突進的時代結束了。由於房屋嚴重過剩，未來將有一大批中小房地產企業被迫轉型，或者死亡。建築行業也一樣，大量人員需要轉行，不少民工可能會失業，或者轉移到製造業。
第二，房地產對經濟的拉動作用將越來越小，政策刺激所能激發出來的反應，將逐步衰減。相關的鋼鐵、水泥、玻璃、建材等行業，真正的苦日子還沒有開始。而金融業需要控制風險，尤其是業務比較集中在三四五線城市的銀行、信託公司。
第三，中國大概只有少數大城市中心區的房子，還有投資價值。但整體而言，房產將成為一種防禦性資產，或者叫「慢資產」。你想靠房子暴富，越來越難了。但如果選擇得好，可以獲得長期回報，抗拒通脹，僅此而已。因此，不適合高槓桿運作（貸款）。
第四，由於房地產這頭拉車的老牛接近猝死，中國經濟下行壓力將越來越大。未來債務風險將逐步顯現，管理層需要認真對待，做出預案。
第五，房價將嚴重分化。有網友常理直氣壯地爭辯說，房子每平米的建築成本就兩千多，我們小縣城的房價還能跌到哪裡？我告訴你，如果沒有人住，只能改成養豬場。如果連豬都不住，最終只能賣廢品價，而且還要扣掉拆除費。玉門老城，幾年前就已經出現50元一平米的商品房了，不信走著瞧。
来源:博客
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