【看中國2015年11月22日訊】最近，中國國內經濟界一個罕見的現象是：最高領導也開始關注房地產去庫存了。
今天，咱也噹噹「瞎參謀爛幹事」，談談房地產庫存應該怎麼去。
不過，要想去庫存，就需要明白庫存是怎麼形成的。
要說去庫存，這並不是一個新鮮詞彙。去年和前年都有房地產業界人士呼籲房地產需要去庫存，但結局是如何呢？下面的數字可以生動地表現出來：
2013年末，商品房待售面積49295萬平方米，比2012年末增加12835萬平方米；2014年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米，同比增長26.1%，三項指標均創下了歷史新高。2015年10月末，商品房待售面積為6.86億平方米，再創歷史新高，這個數字大約可以容納2千多萬人居住，約佔中國城鎮人口的2.7%。
需要說明的是，統計數據只包括竣工後、未售出的現房，大量已建設未竣工、以及還未開工的潛在庫存並未計算在內。
那未來潛在的供給又如何？2015年1-10月份，房屋新開工面積127086萬平方米，商品房銷售面積94898萬平方米，新開工面積依舊大於銷售面積，意味著未來的成屋庫存將繼續上升。
已竣工但未售出的庫存為何如此重要？房屋市場實行預售制度，當市場運轉良好的時候，地產商手中是沒有成屋庫存的，當房地產商手中出現庫存之後，就帶來相應的問題，以每平米土地和建築安裝成本4000元計算，6.8億平米就相當於在地產商手中沉澱著2.7萬億的資金，無論對於地產商的還貸能力、利息支出都是巨大的壓力，銀行也面臨壞賬的威脅，這是對中國經濟的安全不言而喻。
最近有報導，全國新城區規劃人口達34億，因為不清楚具體內情，不做評論。
房地產庫存越去越存的原因在哪裡？
第一，任何一個行業都有起步、繁榮、頂峰到衰落的過程，這是因為市場不斷飽和，供過於求之後，需求下降，對於房地產來說，如果不能合理控制開發麵積，庫存自然上升，按有關報導，戶均已經超過一套，顯然到了供過於求的階段。
此時，市場依舊希望央行降息降准來提振需求，也希望降低首付比例釋放需求，效果估計有限，以今天匯率所面臨的局勢，如果一味釋放貨幣來提振房地產需求，有可能出現負面影響。
但不管怎麼說，從需求端解決庫存問題，是去庫存的一種思路，這種思路任何人都可以看得到，在今天，效果有限，過去一兩年，房地產業內和政府相關部門都在推動去庫存，事實證明，效果不佳，不佳的表現就是待售存量房屋數量不斷創出新高，而且是年年有新高。
第二，看看財政支出的變化：
2013年1-12月累計，全國公共財政支出139744億元，比上年增加13791億元，增長10.9%。；
2014年1-12月累計，全國一般公共財政支出151662億元，比上年增加11449億元，增長8.2%。
2015年1-10月累計，全國一般公共預算支出134154億元，比去年同期增長18.1%，同口徑增長16.7%；
為什麼財政開支持續增長？原因很清楚，中國經濟很大程度上是由政府投資推動的，沒有財政開支的增長，就難以保證經濟增速。
實事求是地說，本屆政府伊始，一直不提房地產，希望經濟增長擺脫對房地產的依賴，通過反腐等提升財政支出的效率（貪污納賄一塊錢財政損失的可遠遠不是這個數），進行緩慢過渡。但當房地產持續下滑之後，財政收入就會下滑，土地出讓金以及相關的交易稅費、房地產相關上下遊行業的稅收等等，對財政收入的影響太大，且具有決定性的作用，進而對地方政府的影響更加嚴重。當財政收入下降以後，投資就無法完成，經濟增速就不斷下滑，然後就是企業開工率下降和失業上升，這些問題可是嚴重的問題……最後，只能開始再次刺激房地產。
房地產就是如此綁架中國經濟的。
如今的形勢，財政支出不斷擴大的慣性難以遏制（這也是保經濟增長的需求），這就需要土地出讓和房屋新開工不斷增長，只有如此才能滿足財政開支的需求，進而造成房屋供給的剛性持續，而隨著供過於求的時期到來，需求是受到制約的，特別是有效需求受到制約，最終房屋庫存不斷加大。
筆者將這種形勢稱為財政對房地產的「追尾」——現在，毫無疑問已經追尾了。
如今，僅僅通過擴大需求，估計效果有限，甚至可能毫無效果。去年以來，不斷出籠財政、貨幣政策，刺激房地產的需求，但庫存不斷上升。此時，需要壓縮供給端，這需要壓縮財政支出，減少對房地產的依賴，然後適當擴大需求，或許才可以達到去庫存的目的（也僅僅是或許），這樣做的可能性有多少？因為要放棄暫時的經濟增長速度，鋼鐵、有色、建材、能源等行業的困難將加大，這就得看領導的「決心」了。
但如果任由庫存繼續膨脹下去，結果也是比較明瞭的……
