【看中國2016年03月10日訊】最近，國內各種各樣搶房子的消息是不絕於耳，什麼北京燕郊已經售空，上海千萬豪宅被搶光，深圳交易大廳一號難求等等，一線城市房價大幅上漲，成交量激增；二線城市中，南京、廈門等幾個發達的地方，也是越長越快，價格直逼一線城市。而另一方面，媒體大部分都在唱空，說樓市瘋了，次貸危機的先照，坐等崩盤巴拉巴拉。對於這樣的判斷很多人是既擔心又糾結，擔心自己不會人品那麼背，真的去接了最後一棒吧，而糾結的是媒體唱空了十幾年，房價漲幅已經接近了10倍！而這次如果再聽媒體的，會不會又是幾年白幹了。
其實，這樣的擔心一直都有，幾乎每一年都差不多。所不一樣的只是不斷上漲的房價。在理智一步一步被摧殘之後，最後也就失去了理智，所以衝進去往往接到最後一棒。這個觀點在股市上已經一次一次的驗證過了，最早買股票的都是容易衝動的，而所謂的理智者通常都會捂緊錢袋子，再等等，等著等著逐漸失去理智，他們入市了，就基本離崩盤不遠了……
所以，對要不要買房這個問題，筆者一直就勸大家，大主意還得您自己拿，因為每個家庭的情況不一樣，有的就是急著住房的，比如孩子沒地方上戶口，要不就是真的結婚住不下了。不買房媳婦都找不到，家裡人要斷交了的那種，那您還是買吧。多高的房價也不重要，畢竟錢財是身外之物，弄得家破人亡就犯不上了。至於有些人明明住著100多平米的房子，一共也就2-3口人，然後還說要換個120平的，還說這是「剛需」，那就有點欺負人了。中國人均住房面積已經超過了30平米，在全世界都是名列前茅的了（下圖）。所以，如果你的人均住房面積超過了30平米，就不再算是「剛需」了。這個時候你買房，並不是為了住，也不是為了生活，而只是因為恐懼。
中國與其它國家人均住宅面積比較圖（網路圖片）
恐懼一，怕人民幣再貶值。畢竟十幾年時間，人民幣外升內貶，乍一看對外升了30%，但老百姓幾乎沒感受到，反而是國內房價蹭蹭的漲。原來攢下來買半套房子的錢，現在只能買一個廁所，有些人就想了，如果我當時咬咬牙買個大一點的，現在賣了，大概都能退休了。所以這種悔恨會讓一部分人失去理智。
恐懼二，對其他投資市場沒有信心。去年一場股災，著實給大家潑了一盆冷水，買股票賺錢，真沒有那個腦子，理財和定存又沒什麼利率，債券根本分不清怎麼才算漲，也不知道到哪去買，黃金都是1800多美元的時候搶回來的。所以比較來比較去，似乎也就只有房子稍微靠譜一點。反正之前買的都賺了，身邊買的也都賺了，還沒聽過誰因為買房賠過錢。
恐懼三，覺得房地產已經道德綁架了中國經濟。如果房地產跌了，中國經濟也就跌了，所以結論是國家不會讓房地產跌。對，相信國家。
恐懼四，中國的房子凝結了太多的身份符號，所以有人喊出來「北上深永遠漲」的口號。因為買到了北上深的房子，就證明你有戶口了，有身份了，能留在大城市了。能享受一線城市的福利了。只要全國人民還要往大城市湧入，房價就跌不下來。
當然這只是你一廂情願而已，是根據之前的經驗判斷而來。而真實情況其實根本就不是這樣。
第一，人民幣由於是特殊的結售匯制度，所以在徹底開放之前，一定是內外不一致的。之前十年是內貶外升，之後十年如果外面要是貶值，在國內很可能是升值。這主要體現在資產價格下降上。其實去年已經開始，很多爛尾樓，工廠和公司都迫於經營壓力賣出了白菜價，而大宗商品價格也是一直下降（這兩天開始反彈），人民幣的購買力其實是增強的。而隨著大量的本幣外流，社會流動性下降，央行即使再印錢，也只是補窟窿，注入的水多，抽走的水更多。看看銀行間無風險利率就知道，根本利率就降不下來了。所以，之前十年最大的問題是通脹，通脹的最佳應對方法就是舉債，所以你看到貸款買房子的人都富了，而之後十年的問題是通縮（短暫的輸入型通脹，反過來逼迫央行加息），那麼舉債的人可能就要倒霉了。工作薪水降低，房貸壓力加大，到時候這日子該怎麼過，你得仔細考慮。
第二，所謂投資就是拋掉風險高估的資產，買入低風險低估值的資產，那麼股市相對樓市來說，顯然股市的風險已經釋放了不少。而樓市正在高位，所以追漲其實是羊群效應，根本就不是理智的投資選擇。
第三，房價跌了中國經濟根本就沒大事。可能影響的人群還沒有股市多，最倒霉的就是這一兩年買進去的投資者，5年前您買的房子，估計都漲了得有一倍多。就算房價跌一半，對您的損失也是沒有的。即使是剛剛買房的，如果按照3成首付貸款，不去搞場外配資，那麼加上各種稅費和裝修，首次付出的置業成本也超過5成了，也就是說房價跌一半，你也不會輕易斷供，因為一半的錢已經交了。所以從這個角度講，銀行在個人貸款業務上市沒什麼風險的。反而是開發商那邊的開發貸風險比較高。所以才有了最近的這招，用個貸加槓桿來化解開發貸的風險。讓追漲的這波購房人，來承擔最大的風險。如果風險轉移了，他肯定會讓房價跌下來的，因為只有房價跌下來，才不會繼續刺激開發貸的泡沫擴大。也就是說最佳的算盤就是，在去庫存之後，補庫存之前，讓房地產跌下來才是對國家最有利的局面。所以房價跌下來，哭死在廁所的人數相當有限。大部分自住者無所謂，而投機者將面臨無法變現的局面。房子不再是資產而是一種負擔（3年內房產稅肯定會出而且一刀切的可能性更大）。
第四，至於大城市的人口戶籍福利，這個正是戶籍改革的方向。最近，教改已經讓很多學區房名存實亡，未來很可能就沒有這個概念了。另外，北上深的人口未來五年肯定是不再增長的，甚至核心區要每年減少幾十萬人，這是硬性指標。市長們反覆強調了的。在人口下降的日子裡，高房價何以為繼是個巨大的風險。
比較一下，日本房價收入比最高的時候也就15左右（下圖），中國目前已經超過了30，這還不算貸款的利息。
日本東京「首都圈」附近不計稅費的房價收入比（網路圖片）
還有最重要的一點：很多人真的買不起房了。北上深的房價收入比已經超過了30倍，一個家庭不吃不喝30年買套房子，這是不可想像的。從這個指標來看，中國的風險已經超過了日本，超過了美國，超過了香港！在正常的市場經濟國家，之前從未見過。
中國人面對房子的最大風險其實在於：我們真的沒有見過一輪完整的房地產週期，所以不知道臨界點在哪，也不知道跌起來有多深，更不知道要跌多久……
責任編輯:靖曄
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