【天問】誰是中國高房價背後的操盤手?
【看中國2016年05月28日訊】引子:在中國省會級城市裡,西部的重慶經濟正在成為一個「神話」,它的各項增長指數居於第一,然而房價卻一直比較穩健:在過去的五年裡,只漲了12%。究其原因,是因為那裡有一個「神」一樣的操盤手……
從2008年開始,重慶市政府試行一種叫做「地票制」的改革,就是將閑置的各類農村集體建設用地進行復墾,變成符合栽種農作物要求的耕地,然後騰出建設用地指標,由國土房管部門發給等量面積建設用地指標憑證。在八年間,重慶地票交易17萬畝,交易總額340億元。地票交易實行最低保護價格,2008年的起拍價為4萬元/畝,2011年8月以後,最低交易保護價調整為17.8萬元/畝。簡單地說,就是重慶市政府把自己當成了一個吸儲土地的大地主,將土地從農民手中交易出來,然後逐步地釋放到商品房市場中。在這一過程中,政府適度地保護了農民的收益,同時保持極大地耐心,將土地增值的利益牢牢地掌握在自己的手中,從而成為了最大的獲益者。
而與西部的重慶市相映成趣的是東部的杭州市。
這座城市曾經是全國商品房改革的早期標本。早在1990年代末,拜「溫州炒房團」所賜,杭州房價率先上漲,一度超過上海、北京,成為極具風向標意義的「杭州現象」。到2009年政府換屆時,杭州一年出讓土地獲得的收入是1200億元,相當於當年度預期內財政收入的一倍左右,超過北上廣深四大一線城市成為全國最高。後來的幾年裡,杭州經濟的增長相對也頗為健康,之後更隨阿里巴巴的崛起而成為「電子商務之都」和網際網路創業的熱土。但是,因土地供給過度,該市房價大幅跳水,景象慘淡,迄今還在恢復的殘喘之中……
說到房價上漲,人人心中有一本酸甜賬。毫無疑問,在過去的二十年裡,它是社會財富的最大變壓器和分配場。那麼,誰是中國房價背後的操盤手?
在1990年代末的一段時間裏,人們認為中國房價的操縱者是投機客,尤其以惡名昭著的溫州炒房團為代表,他們捧著大捆大捆的現金,衝進一座安靜的城市,然後活生生地坐地起價,弄得人心惶惶,雞犬不寧;
到了本世紀初,人們發現真正的房價操盤手好像是開發商。他們的確得到了太大的利益,從2003年到2014年,胡潤富豪榜裡的前一百位有錢人中,地產商佔到了六成,而在《財富》世界500強的排行榜上,中國地產公司是史上第一個、也是迄今唯一進入過榜單的。中國的前任國務院總理更是提出過一個很著名的問題,「開發商的血液裡到底有沒有流著道德的血液?」
再到後來,人們發現,原來最大的操盤手竟然是政府本身!在一套房子的價格構成中,土地價格和各項稅費佔到了65%左右的比例,而在全國絕大多數的縣級財政收入中,土地出讓金的收入約佔到了45%的權重。無論是重慶還是杭州,其房價的波動及從波動中獲得的利益,政府從來是最大和最具支配能力的那一個。
到今天,我們大概都明白了一個道理,房價的漲跌不是一個道德問題,而是一場預期遊戲和週期遊戲。所謂的預期,是你對中國經濟增長和城市化進程的判斷。
在過去的幾年裡,不乏有睿智的經濟學者預測房價即將下跌,有些大膽的同學,甚至給出了崩盤的具體時間節點。為此,他們動用了很多西方的理論,比如人口紅利理論、中等收入陷阱理論、大城市病理論等等。
但是,現實比理論要詭異得多,如今,這些專家都已經木化成了「磚家」。究其原因,是他們對預期的判斷產生了偏差。
中國房價泡沫破滅的前提,首先是人民幣泡沫的破滅,最終則是中國經濟增長模式的破滅。而這一可怕景象的出現,則取決於兩個改革的失敗,第一是產業經濟轉型的失敗,第二是社會制度改革對經濟改革的反制。
所謂的週期遊戲,是你對宏觀調控週期及土地價格波動的判斷。
中國當今排名前十的房地產開發商,無一不是週期遊戲的高手。在經濟低迷和宏觀調控時期,他們大膽從政府手中低價吸納土地,形成財務上的高槓桿性,而在經濟復甦及貨幣寬鬆時期,則快速出售,積累現金,等待下一輪緊縮週期的到來。
在過去的二十年裡,中國的宏觀景氣以四到五年為一個調控週期,而這與地產商的購地、營造、出售及再次購地的週期基本吻合。
我們常常看到一個景象,很多開發商的財務槓桿用得非常激進——他們肯定是當今世界上最激進的槓桿使用者,是所有行業裡負債率最高的,可是卻每每能涉險過關。我們眼睜睜地看他們刀口舔血,野蠻壯大。其實,這正是週期的秘密。
中國的房價,肯定是一個泡沫!
在這一場與預期和週期有關的遊戲裡,財富重新分配的過程,就是對泡沫的理性判斷及如何分享的過程,其中的參與者,包括政府、開發商、中介商以及每一個城市居住者。
在這個意義上,我們每一個人都是房價背後的操盤手,而每一座城市的房價漲跌,基本上是操盤手之間的博弈戰爭。
在房地產界,重慶市場是一個繞開走的城市,因為在那裡,政府是神一樣的存在,他們得到了泡沫生成中最大的那一個部分。
開發商最喜歡的城市是2014年的廈門、2015年的深圳和2016年的南京,在那裡,政府與開發商含情脈脈,共同操盤,把預期舔得盤干碗淨。
最後剩下來的,是關於公平的問題。當年輕的80後、90後乃至00後進入到社會之後,他們發現,能夠吃到的預期已經煙消雲散,沮喪與反叛便正式開始了。這一景象,至少在電視劇裡已經出現,從幾年前的《蝸居》到最近的《歡樂頌》。
責任編輯:靖曄
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