樓市高位派發（網路圖片）
【看中國2016年09月23日訊】一直以來，我都跟大家講同樣一個故事，那就是樓市現在這種瘋狂的上漲，以及大家都去搶房的現象和經濟基本面完全背離，非常的不正常。而我所看到的5000萬以上的富人，反而都在賣房子辦移民，但苦於沒有直接數據上的證據，所以這一直也就是個傳說。即使我長得再好看，恐怕說多了也是沒人信的。
不過這兩天，公民經濟學家吳迪提供了一個數據，剛好說明瞭這一點。就是用中國資金12月滾動淨流動（China Estimated Capital Flow 12Month Rolling Sum）為參考，發現深圳、上海、北京的房價跟這個指標發生了明顯的背離。這個指標顯示，在過去12個月，中國的資金出現了明顯的淨流出狀態，大量資金正在通過各種途徑出逃，這跟我們的外匯儲備在順差狀態下，仍然不斷下滑，剛好得到了數據上的印證。螞蟻搬家也好，綠色通道也罷，虛假貿易又或者是黑色的地下錢莊，通道各種各樣，但表現出來的結果就是資金外流，而且已經相當嚴重。有的時候我也在想，為什麼是深圳暴漲，深圳為什麼能漲過北上，是教育福利更好，還是醫療保障更到位，還是深圳這個城市行政資源更多，又或者是知名大企業湧入？都不是，或許只是因為深圳離著香港近，而土地少，是他一個天生的炒作點。
深圳樓市價格和資金流動（來源：公民經濟學家吳迪微信號）
上海樓市價格和資金流動（來源：公民經濟學家吳迪微信號）
其實，這個表象只要大家想一想大概也能明白，現在誰在買房？誰又在賣房？大部分人我相信是賣了又買，以小換大，8成都是換房需求。所以最後在整條利益鏈的兩端，最富的人在裸賣出，而最窮的人在裸買入。那麼大家有沒有想過，這些富人聰明呢，還是窮人聰明，既然房地產還像某些專家說的那樣，要漲到80萬一平米，那麼為什麼這些早年間靠炒房發財的富人們，要在這個時點大量賣房套現，帶著現金出逃呢？
這個事情，如果放在股市上，相信稍微有點經驗的老股民都會告訴你：不好！莊家在派發出貨。頂部成交量放大，資金流出股市，這都是股市見頂的重要信號。莊家底部吸籌（10年前，讓你買房的時候，沒多少人願意自己掏錢，更不願意貸款，總覺得借錢買房這事不靠譜，房子都該是單位分配的），換莊拉升，一波一波強刺激，告訴你房價還要漲、不斷漲，踩著謝國忠、牛刀們的屍體不斷上漲，讓整個房價進入了一個非理性繁榮。而與此同時，樓市的市盈率也被嚴重透支，大家知道PE的演算法是股價除以每股收益，樓市的市盈率就是購房價除以每年租金收入，現在基本上50倍以上，這可是牛市頂部神創板的估值了。
中國一線城市房地產市場租售比不斷攀升（來源：作者博客）
這麼高的市盈率，這麼低的價值，除非樓市能夠保持50%的年增長率，也就是說每年房價再漲50%，這樣PEG也就是市盈率增長率才能為1，繼續支持高估值的市場表現。否則，很難維持這麼高的價格，通常莊家就會拉升，不斷編造故事，釋放利好，找股評家，借消息拉升，然後最後邊拉升邊出貨。等將籌碼置換給散戶之後，然後離場砸盤。股價也就會暴跌。這是一個古老的操盤手法，上個世紀90年代，那時候監管還不像現在這麼嚴格，所以坐莊橫行，有一部電視劇就是反應這種手法的，名字就叫《坐莊》。可惜的是，股市上這種老掉牙的手法，放在如今的樓市上，卻還真的好用。道理很簡單，預期被強化的太久，已經沒人相信房子會跌。因為根本沒有人見過，炒房賠錢的。
（來源：作者博客）
但這恰恰是個問題，沒有人炒房賠錢，那麼也就是說都在賺錢，那麼請問，賺的誰的錢呢？是租客的錢，還是單純貨幣超發的錢？租金相對房價已經很低了，根本不能產生收益，甚至已經不能覆蓋貸款，所以現在買房出租現金流是負的。而貨幣超發的錢倒是正解，過去10年央行一直貨幣超發嚴重，造成了大量資金湧入了樓市，可恰恰這是個危險的信號。
（來源：作者博客）
一旦央行不超發了，不再釋放多餘的流動性了，那麼這個泡沫就會快速破滅。而現在已經是這個局面了，經過上半年的天量信貸後，下半年開始央行必然收縮，最近連逆回購也用上28天的，也就是說央行更加關注長期利率的平穩，短期利率已經不care了，銀行間拆借利率也逐漸飆升，說明市場已經發生了錢緊的現象，最近股市下跌主要跟流動性有關，而這次央行的態度明顯很冷淡，並沒有什麼太多的舉動和手段，而是坐看利率上升。足以證明有收手的意圖。今年十有八九不會降息也不會降准，因為央行調節經濟的作用已經不大了，央行亂動只會刺激資產泡沫，還會揹黑鍋，所以估計用不了多久，銀行的貸款就會收縮。樓市的熱情將會逐漸降溫。當富人都抽身離去，資金大量流出樓市甚至流出中國，樓市槓桿已用到了極致，寬鬆也已經轉向，拿什麼去支撐他的高估值？
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