【看中國2017年9月21日訊】最近一週多時間，A股在上證指數3400點的關前遇阻，大盤甚至有岌岌可危的跡象。但在這敏感的時刻，萬科突然連續兩天大漲，引發了市場對地產股的再認識。
事實上，在香港上市的「內房股」早已經漲得不像樣子了。融創中國、碧桂園、中國恆大、龍湖地產的走勢都是單邊上揚。下面是有代表性的融創中國的股價走勢圖：
在香港上市的房地產公司融創中國近期的股價走勢圖（網路圖片）
也就是說，在過去半年內，以開發住宅為主的大型房企的股價，在香港市場普遍上漲了三到五倍！
那麼問題來了：過去半年是內地不斷收緊樓市調控的時期，樓市正在逐步降溫。現在，調控已經擴展到了東北地區和西部地區，在這種情況下，為什麼地產股還這樣牛？
通過對中國國家統計局剛剛公布的數據所進行的分析，一言以蔽之——由於去庫存太猛，目前全國商品住宅的平均消化週期只有3個多月了；整體而言，商品房（包括寫字樓、商業物業）的平均消化週期也只有5個多月了。但「辦公樓」和「商業營業用房」的消化週期仍然非常長，分別是10.6個月和18.4個月。也就是說，住宅類開發商到了繼續補庫存的階段（當然，局部的過剩仍然存在）。
但這遠遠不是房地產龍頭股大漲的理由。
最核心的理由，是地價的快速上漲，讓土地儲備龐大的房企內在價值上升顯著。
比如，某房企今年中期披露，他們擁有719塊土地，分布在全國220多個城市，如果全部建成房子，就是2.76億平方米。其中在一二線城市的土地儲備，佔原值的70%以上。最令人震驚的是，這個開發商在一二線城市的土地儲備平均樓面地價只有2200元；在三線城市的土地儲備，其平均樓面地價只有996元。
一個國際大投行給這家房企做了一個估算，這家房企拿下上述土地的時候花費是4580億元，但現在的價值已經上升到了9000億元以上。也就是說，這家房企的內在價值上升了4500億元，但它的總市值目前只有3000億元（人民幣）左右。
不要以為這個開發商有顯著的「捂地」行為，以筆者的觀察，這是一家以快速開發、快速銷售為特徵的房企，產品也多是針對剛需、改善型需求，很少搞特別高端的樓盤。但由於過去一兩年地價上漲太快，所以它擁有的土地儲備價值迅速翻倍！
而這，才是大房企股價飆升的重要原因。
此外，還有三個因素不容忽視：
1、有大房企準備回歸A股，需要融資降低負債率，是一個重要的刺激因素。其實，所有的房地產股都有市值維護的需要，這有利於企業形象，更有利於融資。
2、融創中國通過跟萬達的交易，突然拿到大量廉價土地，是另外一個刺激因素。
3、別忘了，萬科裡還有兩個保險公司大股東，他們未能進入萬科董事會，而且目前保險銷售不理想，套現的壓力較大。不排除有人拉萬科股價，為未來的協議轉讓做準備。
從今年前7個月大房企拿地情況的統計看，至少到目前，大家仍然在拚命加槓桿，拚命增加土地儲備。
以前拿的土地，顯然是賺到了（他們需要向國家繳納土地增值稅）。但今年拿的土地最終能否升值，就要看國家未來的貨幣政策了。昨天央行公布了廣義貨幣M2的數據，再創新低。但我此前講過M2已經失真，中國的貨幣沒有那麼緊，當然也沒有放鬆。
不過，從開發商目前拿地的勁頭看，他們仍然在賭貨幣政策的「適度寬鬆」。
筆者的看法是：由於經濟未能完成轉型，貨幣政策不具有全面收緊的條件，所以至少今年拿地的開發商，未來仍然有較大機率賺錢。
還是那句話：如果國有企業、地方政府的投資，仍然不能降低到全社會投資的20%以下（目前是40%），貨幣超發就很難避免。原因很簡單，這些不斷產生的窟窿需要央行來填補……
