中國樓市的賺錢效應，今後會發生怎樣的改變？（圖片來源：Getty Images）
【看中國2017年11月2日訊】什麼是風口？
當「一行三會」聯手把「金融槓桿」交給一個行業的時候，這個行業就成為風口！
一年多以前，幾乎所有的人都對三四線城市的樓市充滿了悲觀。然後，後來房價的走勢令人瞠目結舌。
三四線樓市是怎樣啟動的？很簡單，央行改變了發鈔的方式，直接通過三四線城市樓市「發鈔」。方式是由國家開發銀行等政策性銀行，向央行申請非常低利率的抵押補充貸款（PSL），然後貸款給地方政府，補貼棚戶區居民。給他們錢，讓他們去買商品房，條件是交出原來的土地。
用發鈔的方式，啟動三四線城市樓市，這在金融史上是極為罕見的。
現如今，威力強大的「金融槓桿」正從「開發商建房——普通人買房——炒房客炒房」的鏈條上收回，被「加持」到租賃和共有產權住房領域，即將創造出中國樓市的新奇蹟。
這裡，我們主要討論的是「租賃住房REITs」。近日，很多媒體都報導了「中聯前海開源—保利地產租賃住房一號資產支持專項計畫」獲得上海證券交易所審議通過的消息，這是國內首單央企租賃住房REITs。
所謂「REITs」（讀音：瑞磁），中文是「房地產信託投資基金」，是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。
租賃類的「REITs」，就是企業把租賃業務打包，出售給投資者，獲得現金用於再投資。投資者獲得的回報，來自於企業租賃的利潤。企業通過不斷發行「REITs」，可以不斷擴大業務。
所以，租賃企業的「REITs」，其實就是租賃企業的槓桿。
由於國家鼓勵租賃這種業態，所以不僅給這類企業提供稅收優惠，還鼓勵、允許它們發行「REITs」或者債券。
10月27日，上交所在其官網上公布了「積極響應國家政策，助力住房租賃市場發展」的答記者問，上交所總經理黃紅元透露，保利的租賃「REITs」，是「在中國證監會的部署下」，「上交所審議通過」的。由此可見，官方對此的重視。
值得注意的是，保利的租賃「REITs」還獲得了「儲架發行」的資格。傳統的證券發行，需要「一事一審批」。而「儲架發行」是一次審批一攬子事項。未來保利租賃「REITs」的擴募、分期發行，都一次獲得了認可。
換句話說，對於保利的租賃「REITs」，證監會、上交所不僅開了綠燈，實際上開了一串綠燈。
據稱，上述項目總規模50億元，採取儲架、分期發行機制，優先級、次級佔比為9：1；優先級評級AAA，產品期限18年，分期發行，底層物業資產是保利地產自持的優質租賃住房，對應的租賃住房主要是青年公寓和養老公寓。
其實，保利的租賃「REITs」對應的房子，還是保利自己持有的。也就是說，保利的租賃業務是「重資產模式」，這種模式即便是給予了發行REITs的資格，也很難「飛得更高」。
真正能起到「金融核武器」作用的，是「輕資產+REITs」。比如一家企業，從介入租賃業務開始，就不購買自己的房子，而是通過長期租約的方式做二房東。這樣，它推出的「長租公寓」其實都是別人的資產，它通過租賃獲得。然後把租賃業務打包，推出REITs，融資後繼續租房子、出租房子。這樣，每筆「REITs」能發揮的效能將非常大，可以像滾雪球一樣迅速做大。
也就是說，在租賃業務當中，真正有競爭力的模式是「輕資產+金融槓桿+稅收優惠」。相信用不了多久，大房企會紛紛走上這樣一條路。
即便是類似萬科、保利這種有大量自有物業的，也可以成立輕資產的專門租賃公司，沿著這種路徑推進業務。
也許有人會說，「二房東」模式增加了中間環節，必然導致租金價格上升，這樣的房子還會有競爭力嗎？的確，有了中間環節，必然帶來成本。但有了中間環節，可以讓房子管理更到位，裝修更好。此外通過統一的網上營銷，發現客戶的成本更低，發現的客戶更多，還能降低租賃中的信用成本。
在中國，你永遠不能忽視政策的方向，不能輕視政府的好惡。隨著「金融槓桿」的移動，房地產賺錢的方式即將發生巨變。
最敏感的當然是股市，租賃住房概念股、共有產權概念股，你都不能忽視。
