【看中國2018年6月2日訊】毫無疑問，一個成交量急劇下跌的市場，崩盤的風險極大。
但有一個例外——環京樓市。
根據北京中原市場研究部的統計，4月份，環京市場商品住宅成交587套，成交面積6萬平方米，同比下降90%；成交金額8億元，同比下降88%。成交均價1.3萬元/，環比上漲8%。更可怕的是，佔據絕對主力的還是廊坊市區的成交，佔比超過七成。
環京房地產低迷不僅是今年4月，今年前4個月，環京商品住宅累計成交25萬平方米，同比下降89%；成交價格1.2萬元/平方米，同比上漲9%；成交額30億元，同比下降89%。與去年同期相比，香河、燕郊、固安銷量降幅較大，均超過9成，廊坊市區下降85%。
看到沒有，成交量下跌90%，但房價居然在上漲，在上漲……
環京房地產市場成交量下跌90%，房價卻在上漲……（圖片來源：Getty Images）
為什麼？
因為這是被限購硬控制住的，需求還在，只是得不到釋放，但在地底下得到了釋放。
2018年1月，有網友利用python，分析2018智聯招聘全國各個城市的職位數。結論非常明確，提供職位最多的前十個城市是北京、上海、深圳、廣州、成都、杭州、武漢、南京、西安、天津，北京排名遙遙領先，大學生在北京以及北京周邊落戶，仍然是個趨勢。
其他大數據，同樣顯示了北京的吸引力。
5月，仲聯量行發布了《中國12強：全球格局下的中國城市》白皮書，解讀了12座最具未來競爭力的城市，北京、上海榮登全球城市挑戰者席位，深圳和廣州位於第二梯隊的創業型城市，杭州作為第三梯隊驅動型城市的領先者，第三梯隊還包括南京、成都、天津、武漢等城市。在人才指數排名中，深圳超上海和廣州，位居第二，僅次於北京。
值得一提的是，北京在教育、創新和「新一代」企業方面的表現讓其他城市望塵莫及，「新一代」企業活動指數遠超其他11個城市。
對照獵聘的數據，北京坐擁絕大多數國企、央企，以及跨國公司，世界500強企業中國總部近一半的數量都在北京，同時還佔據了國內近一半的獨角獸企業，還有專屬孵化器機構與中國頂尖的科學技術中心。
大學生從職業前景考慮，首先考慮的是北京和深圳，其次是上海和廣州，以及其他新一線城市，這些城市工作機會多、前景廣闊，雖然房價高、物價高。但年輕的時候就得闖。
最近的天津戶籍騷動，實際上反映的是北京的熱度。北京生病，天津吃藥。
截至5白21日，天津人才新政發布6天，落戶5800餘人，領取調檔函2.7萬多人。現在，還是有人凌晨3點排隊落戶，其中不少就是北漂，沒辦法在北京落戶，就在天津落戶，起碼可以買房、子女可接受良好的教育、大學升學率也高，高鐵相差半小時的兩座城市，就這樣直接套利。
不管承不承認，戶籍新政帶動了天津樓市的發展。
官方的央視新聞報導，5月20日，在北京一家房企工作的劉先生就曾前往天津辦理落戶。劉先生說，當地房屋銷售人員向他表示，部分樓盤近日成交量大增，很多天津二手房業主都不賣了，甚至有樓盤銷售人員說，19日一天就賣出了60多套。天津二手房捂盤惜售，用腳丫子想想就知道有多熱。
環京樓盤為什麼表面遇冷？
一方面限購不讓買，一方面開發商惜售。
環京城市全面限購。4月底，《華夏時報》報導，涿州東高鐵站周邊的項目一手房價格堅挺，在2萬元／平米以上，但同區域的二手房卻已降到1.5萬元／平米以下，兩極分化明顯。
此地曾是投資者的天堂。由於緊鄰京廣線出京的第一個高鐵站，外地投資客大多瞄準這一區域，一度水漲船高，曾達到2.5萬元／平米。儘管現在熱情減退，房價回落，但部分樓盤仍然存在在備案價的基礎上再加價等違規現象。由於一手房多，急於出手的二手房主降價以售。
成交量低迷，還跟成交量數據抽水有關，未必真實。
據《北京青年報》報導，在香河的一個開發項目，開發商對外宣傳，外地人不限購，投資客戶可以隨便購買，最低首付20%，如果首付多，還可以拿到相應的折扣。在實際銷售中，開發商給出的方案是50%首付，其中20%由購房人首次一次性繳納，剩餘30%分期付給開發商。
購房人交首付款後，開發商幫助聯繫中介代理為購房人補繳社保，滿三年後再網簽。如果購房人三年內就找到了接盤人，可以直接改一次名字。
這樣的銷售方式不是個例，被限購的項目幾乎都採用了這樣的方式繞道行走。這也是為什麼環京每月網簽量不足百套的主要原因。
明明繳了款買了房，但不能網簽，從法律角度根本反映不出來房子已經出售，只有購房者、開發商、市場知道。不網簽，法律風險極大，但還是有人甘冒風險，這些人顯然都看好環京樓市。他們認為，過幾年就可以找到人接盤，或者等三年社保繳滿了，直接網簽就行了。
5月12日，《中國經營報》報導，記者走訪環京區域樓市，多個樓盤銷售人員稱外地戶籍可正常買房，售樓處推出了不同程度的優惠方案，但幾乎都要求全款購買，並且捆綁銷售地下室。「不用擔心限購問題，可以先和開發商草簽合同，三年後再走網簽程序。」看看，開發商還能夠要求全款，還可以捆綁銷售，哪裡是崩盤的節奏？！
中國房地產網披露，新地產公司一名資深房產經紀人介紹，燕郊年初以來，二手房成交60套左右，大廠有2000多套，香河300~400套，固安、涿州、永清等地的成交量均有所回升。中介炒燕郊尤其有底氣，相比環京其他地區，燕郊的土地早已開發完畢，目前幾乎無一手房出售。
筆者在全國其他限購的城市看到的情況是，只要是熱門城市，寧願不辦網簽的購房者大有人在。房地產因此形成了地上地下兩個市場。從法律意義上來說，過幾年還是一手房，從市場意義上說，是已經倒賣過的二手房。
從4月開始，有傳言稱環京限購會鬆綁， 筆者認為，這種自打嘴巴的事可能性接近於零。但變相稍有放鬆，比如房地產從產業著手，是一定的可能性。
環京大規模的建設還在進行中，深耕京津冀產業園區建設多年的某管理層人士認為，「三年以內，北三縣的產業發展將會有一個大的改觀。」
房企前20強都想進入北三縣拿地做產業園區，地方政府希望通過賣地換來GDP和稅收，希望當地基礎建設和產業迅速發展，在企業的選擇上，當地政府很挑剔也很謹慎。
政府批地要求企業承諾業績，否則原本500畝的地，分兩三年給你，如果沒做出業績，可能二期就不給你地了。
期待環京房價崩盤，或者限購徹底放鬆的，洗洗睡吧，房價穩步小幅上升，將是長期的過程。
所以，別看成交量了，就像別看房價收入比，有的數據根本是個玩笑。
