房地產泡沫都被叫喊著崩潰十幾次了，不還是依然在延續麼？（公有領域 Fotolia）
【看中國2018年6月17日訊】一、在中國，房價問題幾乎有一個鐵律：越調控越暴漲。
截止至5月中旬，全國各地發布的調控政策數量就已經超過了115個。僅4月份，全國各種房地產調控政策合計多達33次，25個城市與部門發布調控政策，其中海南、北京、杭州等城市發布了多次房地產相關新政策。
為何要如此恐慌式的密集調控呢？因為一個殘酷的現實：我們正在用全世界絕無僅有的方式來對抗經濟規律。
這樣對抗的後果是顯而易見的：一旦失敗，房地產的崩潰將直接導致中國泡沫經濟的崩潰；一旦成功，全人類的經濟學教材都將重新改寫。
一個無法迴避的問題是：
我們是如何走到這種命懸一線、無法自拔的境地的呢？
因為人類經濟發展的定律：所有的經濟問題都可以歸結為債務問題。從宏觀來看，債務問題體現在國民經濟的三大部門：政府、企業、居民。其中，政府和企業部門的債務和槓桿率多年來一直都居高不下，處於高危崩潰的邊緣。正是為了降低這兩個部門的債務和槓桿率，才出現了上一波的加槓桿和現在這一波去槓桿的迫切需要。加誰的槓桿？加居民的槓桿。去誰的槓桿？去政府和國企的槓桿。這是一個規模宏大的債務轉移過程，實現方式具有極強的中國特色（其他國家無法複製）：
為什麼會提到貨幣超發問題呢？這又涉及到了匯率和房價的經典問題：保匯率？還是保房價？由於中國龐大的經濟體量，幾乎決定了失去匯率和房價中的任何一個都會導致災難性的後果，因此，保匯率還是保房價這個經典問題就變成了既要…又要…的特色問題。
很明顯，通過印鈔票是無法解決這個問題的，委內瑞拉就是活生生的例子。外匯儲備是匯率的基礎，也是人民幣的貨幣之錨。唯一（可能）有效的方法，只有外匯管制。然而，在2016∼2017的人民幣貶值、資金外逃狂潮中，中國的外匯儲備從4萬億跌破了3萬億關口；隨後在強力的外匯管制和一波媲美於好萊塢大片式的操作下，才扭轉了人民幣貶值的預期。
但這一次的外匯管制，卻沒有像過去那樣成為起死回生的靈丹妙藥：雖然人民幣對美元的匯率從6.9回升到了6.25，但中國的外匯儲備卻只回升了不到2000億美元，而且還增加了2984億美元的外債，再加上約3000億美金的貿易順差。而目前3.12萬億美元的外匯儲備中，外債水平已經達到了約1.8萬億，也就是說，實際上能夠用的外匯儲備也就一萬億。
現在，隨著美元開啟了新一輪的升值週期，人民幣匯率也開始了七連跌，4月份公布的外匯儲備比上個月減少了180億美元。在這一波美元的升值過程中，如果人民幣匯率不能維持在6.6以上，那麼匯率貶值的預期將再度回來，而這個時候，我們已經沒有多少彈藥可以用了。
阿根廷的悲劇已經為我們敲響了警鐘，而另一方面，為了防止房價崩盤，體量龐大的房地產市場卻需要百萬億級的資金來維持。
偏偏在這時，貿易衝突爆發了。
於是在外貿、投資、內需這三駕馬車中，只剩下內需這一條路了，這也就是為什麼新聞上天天高喊內需升級的原因。
然而頗具諷刺意味的是，房地產作為最大的內需，卻擠佔了幾乎全部其他的內需消費空間，這時提升內需幾乎成為了提升房地產的代名詞。因此，才會出現許多怪誕的情景：博鰲論壇上央行剛剛表示了要進入緊縮週期，但卻在10天之後宣布了降准；連中央高層都一再強調了房住不炒，樊綱卻提出了六個錢包。
如此矛盾重重的政策背後，不僅僅反映的是貿易戰的殘酷，還暴露出了更大的風險：經濟規律的懲罰，從來都不會因個人意志而消失。
二、股、債、匯、房，這四個交易市場是國家金融的命脈。
先說說這其中的房（地產市場）。
對於一個健康的經濟體來說，房產本來是不應該出現在其金融交易市場中的，然而，在房產被賦予了金融屬性之後，便開始對整個金融系統產生了不可估量的巨大能量。而在這個叫做地球的星球上，只有三個國家嘗試過這種毀天滅地的巨大能量：世界經濟排名前三的經濟體——美國、中國、日本。（事實上，許多小國也嘗試過，但是由於經濟體量太小，在世界範圍內造成的影響有限。）
美國的次貸危機和日本消失的二十年，讓地球人終於深刻的體會到了這種堪比滅霸的能量所具有的毀滅能力。而現在，所有人都在擔心中國現在的這個超級泡沫，究竟會給世界經濟帶來什麼樣的後遺症。
股市就不說了，說多了都是淚，4000點起點論幾乎就是加槓桿去庫存的備忘錄。
只有匯市和債市，才是真正體量極為龐大的巨無霸。
先說匯市，由於外匯市場的開放性（一種貨幣相對於另一種貨幣的匯率通常以顯式的方式來表示：雙方都同意的交換關係），因此外匯市場的交易量超過了其它所有金融交易的總和。比如，每天全球有價證券市場的交易量大約為3000億美元，而每天外匯交易量將近6萬億美元。因此，一個國家或經濟體的貨幣匯率往往決定了它的生死存亡。
值得指出的是，在這一波人民幣匯率大幅波動的背後，不止是只有中國在悄悄的操作和嚴防外匯外逃，美國也（一直）在進行更嚴密的戰略部署。
可以說，中美貿易戰是人類經濟史上最為嚴重的貿易戰，因為它不僅涉及到全球最大的兩個經濟體之間的激烈碰撞，也決定著全球經濟未來幾十年的發展方向和新構架。而從現有的戰況來看，形勢非常不容樂觀。當川普(特朗普)打響貿易戰第一槍時，舉國沸騰，就連商務部的官員和經濟學家都在強調大豆、汽車，然而，當美國發出針對中興的制裁令之後，這時人們才漸漸領悟到這位看似神經不靠譜的總統，其實有著更加精明和長遠的戰略布局。
不走尋常路的川普可以說是顛覆了所有人的三觀，在中國外交的國際政治人物模型裡，根本沒有這一款型號能夠與之對應。
川普甚至改變了美國驢像雙方的傳統：歷史上向來是民主黨的總統負責搞經濟賺錢，共和黨的總統則經常搞事情到處打仗花錢，然後沒錢了之後繼續讓民主黨上臺賺錢。5月10日，美國國會預算辦公室表示，美國4月創下史上最大月度預算盈餘2140億美元，創1968年有記錄以來新高。同時，失業率也自2000年以來首次下降至4％以下。因此，川普的民調支持率連連上升也就並不意外了。由此引申出的一個問題是：自從川普宣布和中國的貿易戰那一刻開始，那些被我們當做籌碼的大豆、汽車、票倉之類的問題，根本就不是川普考慮的核心問題。
而我們對這位整天發推特的總統，又瞭解多少呢？顛覆傳統的川普，可以說是超出了所有人的經驗。
在這次貿易戰中，為什麼中國以往買買買的經驗模式失效了呢？因為美國發出了一個非常嚴肅信號：reciprocal。中國的翻譯是「互惠」，美國的本意是「對等」。為了不讓中國會錯意，川普還特意說了mirror（鏡像）這個詞，可謂用心良苦。在第一回合的談判中，美國直接提出了開放金融服務業市場准入這樣觸及底線的要求。為什麼呢？因為他知道你不會答應。為什麼鷹派的美國代表團敢於提出這種要求呢？因為他知道你的軟肋（遠遠）不止中興一個。事實上，美國提出的要求是在關稅、市場准入、知識產權等問題上的全面對等。
目前，第一回合的談判結果已經顯現：開放進口汽車市場、開放保險市場，連一直被禁止的高通-大唐合資案，也被光速通過了。嘴上喊著絕不低頭，身體卻真的很誠實。
再來說說債市。應該說，中國的地方政府性債務（簡稱地方債）危機，是這一波去槓桿的直接導火索。在2008年全球金融危機時，為了對沖經濟全面下滑的風險，中國啟動了四萬億刺激政策。中央開始允許地方政府大量舉債以滿足當地資金需求，於是，地方債從此一發不可收，債務風險越來越高。在經濟刺激政策之下，大量資金湧入鐵路、公路、基礎建設等部門，中國當時的GDP被巨量資金托住並暫時穩定了下來。
然而，這些錢，是需要還的（包括由此產生的巨額利息）。
早在2014年，中國的地方債就已突破24萬億，其規模已經超過了德國GDP。而現在，包括地方政府債和城投債在內，中國債市總量已達到了76.01萬億元，其中地方債務的規模已達22.22萬億。
更為嚴重的問題是地方政府的隱性債務。尤其是最近三年，地方政府借由PPP、政府購買服務、政府投資基金等方式形成了不少隱性債務，其體量已經超過甚至數倍於顯性債務。不斷快速膨脹的地方債讓所有人都不寒而慄，2016年10月國務院發布《地方政府性債務風險應急處置預案》稱：「地方政府對其舉債的債務負有償還責任，中央實行不救助原則。」
這也是49年以來的首次中央不拖底政策，沒有了中央的信用擔保，地方政府對賣地經濟的依賴進入了更嚴重的惡性循環。於是近年來各個省市的賣地收入不斷攀升，而火爆的賣地收入與黑洞般的地方政府債務相比，卻依然顯得蒼白無力。事實上，從2017中央財政收入的角度來看，在全國36個省市（港澳臺除外）中，僅僅只有6個省市是財政盈餘，盈餘總額約為3萬億，而其他31個省市的財政虧損總額則突破了5萬億；這其中的財政缺口已高達2萬億。
另一個危機重重的是企業債務。在目前嚴厲的去槓桿監管政策之下，尤其是5月資管新政出臺之後，許多通道被關閉，於是債務違約潮便成了最直接的顯性表現。僅在4月份，全國出現違約的債券就達到了16只，涉及金額高達130億元。比起往年，這個速度已經密集到令人害怕。與此同時，近期A股也被攪得滿目瘡痍，出現了大量上市公司因各種不同名目的逾期，涉及到股東股份被凍結或正在被司法拍賣。尤其是盾安集團所爆出的450億元債務危機——因為一隻融資規模只有12億元的債券發行失敗，成為壓垮駱駝的最後一根稻草，導致這家中國500強企業資金鏈斷裂。而這只是冰山一角。
為什麼短短几個月內，就出現了如此密集的違約潮呢？因為2018年迎來了公司債的償還高峰期，2018年的償債規模是2016年以前的4.3倍。
就連房地產企業的負債率也再創新高。事實上，在所有一級行業中，房地產已經成為了負債率第三的行業。其實，面對目前已經漲得連親媽都不認識了的高房價，房地產商也很焦灼，尤其是在恆大、萬達的海外投資事件之後，在殺猴王駭猴式的強監管之下，資產轉移的路徑被嚴重限制。這些高負債率的人民幣資產，面臨著隨時被清盤的風險。
在最近的一次投資機構排雷的過程中，天津國資委下屬的省級平臺違約直接嚇壞了一眾投資機構。天房集團，這家天津國資委實控的天津最大國有房企驚爆出了1800億的負債。而幾乎大半個金融圈都借錢給了天房集團，接近2000億的債務就猶如一顆隨時會引爆的核彈，一旦爆發，將炸傷大半個中國金融圈，其危險性不亞於美國的黃石公園火山。
悄無聲息中，2018年的企業債務似乎正在排隊炸雷。一場違約潮正大面積襲來，一場關乎千萬人命運的大震盪開始了。不論是輕資產行業、重資產行業、文化類企業，還是製造業企業，通通都無法承受這輪資本大退潮。
唯一還在堅挺的，似乎只有房價了。那麼，按照這個劇本和節奏，令所有人都擔驚受怕的房地產可能還沒來得及崩盤，實體經濟就已經率先崩盤了。哥，我先崩了，你隨意。
三、如果要用一個詞來形容2018年的房地產，那就是「用時間換空間」。
直白一點說，就是盡量拖。這也是所有出臺政策的最終指向。那麼，我們是否有足夠的時間來化解這個體量龐大的超級泡沫呢？是否會有外力的因素突然刺破這個泡沫呢？
遠在大洋另一邊的川普，笑而不語。
現實的來說，如果沒有美國高科技和知識產權的交流與幫助，中國的產業升級和2025規劃是很難實現的。那麼，中國的籌碼是什麼呢？拋開無足輕重的不說（中國出口的絕大部分產品都有替代品，而且損失並非不可接受），我們最重要的核心籌碼其實是我們自己：中國將是未來全球最大的消費升級市場。這個市場容量是美國無法割捨的。
然而，最令人痛心的是，這個消費升級的市場卻面臨著一個刻不容緩的難題：房地產。
一邊是內需消費極度萎縮，急需化解房地產的超級泡沫；一邊是用時間換空間，盡量拖延房地產泡沫的破滅。對這個核心問題的時機選擇和把握，川普可謂是穩准狠；估計連美國人自己都沒想到，很多中國的熱血青年竟然將房價下跌的願望寄託在一位美國總統身上。
十六年來，北上廣深的房價漲了20倍，但全國的GDP上漲了只有不到7倍。目前中國的樓市總市值已經超過了430萬億，是GDP的5倍（超過全球平均值的一倍），是廣義貨幣供應量M2的2.5倍，是儲備貨幣的15倍，是貨幣發行的45倍。毫不誇張的說，賣掉北上廣深四大城市，差不多能買下美國。如此高的總市值，一旦有炒房人和早期的投資客套現離場，那麼整個房地產立馬就會崩潰：430萬億總市值，哪怕只有5%的拋售離場，那就是21.5萬億的資金流出，幾乎相當於我們所有的外匯儲備。這就是新聞中密集出現的字眼，嚴防金融系統性風險出現。如何嚴防呢？直接凍結流動性，只許進，不許出。
幾十年來，最讓我們關心的，只有房價。而在家庭資產中房產佔比已經高達70%以上的今天（一線城市佔比已達85%），幾乎誰都無法接受房價下跌。誰都希望能享受一把「睡後經濟」，躺著睡著了就能讓房價上漲把錢給賺了。然而，真的是這樣麼？到底有多少人能賺到這個錢呢？
在股市中，沒有賣出去的價格永遠都不叫真正的盈利，而房產的套現比股票更難。你確定你能夠成為那5%套現離場的嗎？與虛幻的高估值對應的，是負資產。而負資產是會吃人的，它吃過日本人、吃過香港人，但還沒吃過中國大陸人。
在中國，悲劇有兩種，一種是沒錢，一種是沒房。
如果兩種都沒有呢？是不是社會就會拋棄你了呢？別搞笑了，社會連你是誰都不知道。
這不是玩笑段子、這就是赤裸裸的現實。有人說在一線城市沒有什麼事是一套房搞不定的，如果有，那就是兩套房。還有人說世上99%的事情都可以用錢解決，那麼剩下的1%呢？需要更多的錢。
作為貨幣超發資金池的房地產，就是這個1%。過去十年，美國的貨幣發行量增加了2倍，而中國的貨幣發行量增加了20倍。如果沒有房地產這個資金池，我們的通貨膨脹會不堪設想。馬雲說，8年之後房子如蔥。這個預言全國人民都不敢相信，What？8年之後買根蔥會和買套房一樣貴？
如果泡沫破滅，天量超發貨幣將導致嚴重的通貨膨脹，馬雲的預言就會變成另一個版本的殘酷現實。
在進一步討論之前，我們可以看看人們對於目前高房價和地產泡沫的心態是什麼。
對於大部分人來說，這種心態是很複雜的，但是從整體上看，最佔據上風的心態是僥倖心理。
正是這種僥倖心理，讓許多人都認為：房地產泡沫都被叫喊著崩潰十幾次了，不還是依然在延續麼？這種心理和吃了第十個包子之後覺得前面九個包子都是多餘的心理一樣，忽視了累計效應的存在。都已經漲了二十年了，也不差再漲這幾年了對吧？事實上，在所有金融交易市場中，對於顯而易見的風險視而不見，往往才是崩潰前的最後一個階段。
一個簡單的事實是：當最後一片雪花來臨時，沒有人能分辨出究竟是哪一片雪花導致了雪崩。一旦雪崩爆發，沒有一片雪花是無辜的。
另外一種心態是麻木。尤其集中在不斷被割韭菜的年輕人身上，而他們本應該是中國2025規劃中的主力軍、本應該是我們在貿易談判中最重要的底氣。然而，現實是什麼呢？給大家講個笑話：教室裡突然飛進來一隻蜜蜂，於是老師說到，同學們考驗大家的時候來了，看看你們是不是祖國的花朵。然而話音未落，蜜蜂就飛出了窗外，老師大惑不解，這時同學們齊聲說到：老師，我們是祖國的韭菜。
房地產的超級泡沫已經造成了嚴重的資源錯配，掏空了產業升級和高科技發展的根基。如果連00後都變成了韭菜，那麼誰還能有資格談論什麼未來呢？
工行董事長在最近演講時表示，2010∼2017年的居民儲蓄存款增長與可支配收入之比從25.4%下降至12.7%，降幅達到了一倍；而與此同時，居民家庭債務佔GDP的比重已升至49%，幾乎佔了GDP的一半。這意味著什麼呢？意味著空心化。
這種空心化不僅僅體現在實體經濟的倒閉潮、外資企業的撤離外逃上，而且還實實在在的發生在每個中國人的心裏：這樣的生活到底為何？
「佛系」生活？低生育？就連一線城市中許多人也只能住著一千萬的房子過著窮日子，號稱中產殺手的學區房能夠輕鬆掏空一個中產家庭的錢包。嚴重的焦慮感讓許多奮鬥青年都戒掉了夢想。
你的所有人生規劃，都要等到買房之後，所以其實你的人生毫無規劃。
剛剛發布的的金融數據顯示，4月居民存款大降1.32萬億元，為歷史單月最大降幅。同時，市場信貸需求依然旺盛，其中新增貸款1.18萬億元、社融增長1.56萬億元，信貸增加遠超居民存款增加。這還是發生在央行降准100個基點之後的數據，可見降準沒有改變銀行資金短缺現象，說明降准釋放的資金並沒有進入到銀行存款。
那麼，錢都去哪了呢？還是房地產。
四、很多童鞋都曾認為房地產業屬於實業和基建投資，然而，當房產被賦予了金融屬性之後，一切都變了。
這時，房價就成了一個不折不扣的金融遊戲。
5月出臺的史上最嚴資管新政，其實可以很好地演示房地產的原罪。對於目前高達100萬億的資管通道，其主要流向只有三個：股市、債市、房地產。這時，股市第一個站出來說這個鍋堅決不背，為什麼？看看現在還在痛苦磨底中的A股就知道了，毫無任何量能可言，所以很明顯，沒有太多新增資金流入股市。債市更慘，被嚴打的幾乎都要產生危機了，大幅流入資金根本不可能。這時，房地產低頭不語，過了許久才用閃著淚光的決定說到：怪我咯？
簡單來說，房價上漲的金融遊戲是這樣：
居民通過存款、購買理財將錢交給銀行和機構 —>銀行和機構將錢貸給房產商 —>房產商拿到資金後高價買地 —>房產商將產品高價賣給居民—>更多的資金通過資管通道流入—>房產商拿到更多的貸款—>政府以更高的地價拍賣給房產商—>房產商以更高的房價賣給居民
在這個正向循環的金融鏈條中，可以很清楚地看出羊毛出在誰身上。那麼，這種拿你手裡的錢變成混凝土磚塊再翻倍高價賣給你的遊戲應該叫什麼呢？房產貨幣化？龐氏騙局？搶錢？不，這種政治不正確的說法我們不能用。但國進民退的進程卻是實實在在的發生著，而且日益惡化。
值得注意的是這個超級泡沫的負債主體。在上一波轟轟烈烈的漲價去庫存操作中，翻倍的不止是房價，還有居民部門的槓桿率和負債。而當高庫存和高槓桿率從地方政府、國企部門轉移到居民部門之後，不僅完成了人類歷史上規模最為宏大的債務轉移過程，也為管理層創造出了更多的政策施展空間，調控起來也更放得開手腳，這也是為什麼今年的調控政策如此密集和堅決的根本原因。
從現實意義上說，經濟規律是具有因果律的：當進行一項經濟政策和動作之後，一定會產生相應的結果。如果沒有看到對應後果的發生，並不是說明這個經濟體具有超能力，而是意味著在其他地方發生了對應的損益、或是放棄了某些利益來對沖相應的後果。那麼，當一連串的政策和動作之後卻沒有出現應有的後果時，那就表明在其他部分被放棄的利益已經越來越多，當積累到臨界點時，便會反噬整個系統。
許多童鞋都對通脹表示出了擔憂，其實這也是最高層重點防禦的部分，因為這關係到國計民生。
近期，政府連續約談了十幾個城市，也就是在防止房價繼續上漲帶來更大的壓力。然而現有的市場存量太龐大，採取緊縮的話會造成債務違約和破產的一系列連鎖反應，於是放水就成了一個難度極高的技術活，必須處理好平衡。
從靜態經濟理論的觀點來看，產業升級是化解這場危機的必經之路，這一過程雖然痛苦但卻無法避免，這也是中央提出房住不炒的最終目的，可以說，這一願景是理智和美好的。只有壯士斷腕般的舍棄房地產經濟，才有可能重生。就像上帝給你關上一道門的時候，一定會為你打開一扇窗。然而，為什麼我們現在還沒有越過這扇窗呢？因為不斷超發的天量貨幣已經讓中國經濟成為了一個體量龐大的虛胖兒，卡住了。
美國貿易衝突的對手，正是這個胖子。
