【看中國2018年6月20日訊】一 房產界的詛咒
房地產的研究史上有一位著名的研究專家，叫做弗雷德·哈里森。
他之所以被眾人捧上神壇，是因為他曾精準地預見了1992年英國房地產的崩潰及2007年美國房地產的崩盤。而且，他每次精準的預測都源於他的一套理論模型，叫做「18年週期模型」，也被稱作「18年詛咒」。
根據哈里森的研究，工業革命以後才有完全意義的房地產週期，工業革命以來200多年的歷史表明，一個完整的房地產週期是18年左右。這18年裡，房價會先上漲7年，然後可能會發生一個短期的下跌，然後經歷5年的快速上漲，再之後是2年的瘋狂（哈里森稱之為「勝利者的詛咒」），最後是歷時4年左右的崩潰。
這套理論在歷史上還先後被多個學者論證過，例如美國著名經濟學家西蒙·庫茲涅茲、芝加哥房產專家霍伊特、美聯儲主席的阿瑟·伯恩斯，還有玫瑰房地產經紀商羅伊·溫茨利克等等。按照大家的演算法綜合下來，房地產週期平均長度為18.33年，準確無誤。
如果你還不相信，那再來看看離我們最近的幾個著名房地產泡沫：
美國1989年房地產泡沫破裂，導致儲貸危機，到2007年次貸危機爆發，房地產泡沫再次破裂，歷時18年；
日本房地產1974年開始為期3年的調整，到1991年一個更大的泡沫破裂，歷時18年；
香港房地產1985年開始復甦，1997年東南亞金融危機之下泡沫破裂，直至2003年再次復甦，歷時18年。
所以，世界上幾乎所有房地產經濟研究者都堅信：「18年對於房地產來說，是個逃不過的魔咒」。
但萬萬沒想到，意外還是發生了……
二 「中國特色」
我們再用這套理論去推演中國房地產。
中國房地產進入商業化的時間點是1987年，住房貨幣化改革是在1998年，所以1998年一直被作為中國房地產週期的開端。至於接下來的推演過程篇幅有限就不一一詳述了。
但肯定的是，中國房地產市場從98年開始的週期起伏和弗雷德·哈里森的「18年週期論」極為相似。
其實從2014年開始，中國房地產就開始呈現疲軟之勢。70個大中城市新建商品住宅價格指數環比數據環環下跌，衰退格局正式被確立。那段時間人心惶惶，房地產市場極為蕭條，炒房客排隊套現把錢轉入股市，投資客紛紛拋盤保命，剛需絕跡於江湖。
所有人都認為中國房地產市場詛咒時刻馬上來臨。誰都不願意成為經濟風暴的受害者，家門口剛剛崩盤的日本不正是活生生的例子嗎？
其實，這也就從根本解釋了為什麼房地產週期能夠跨越國別，跨越種族，跨越信仰存在於世中。
其實，就是人性的共性。「恐懼和貪婪的人性弱點才是一切金融現象的使然。」這個在羅伯特·席勒的《動物精神》中解釋地特別通透。
房價下跌的時候，你喊剛需出來買房是要出人命的。他會指著鼻子告訴你：「房價都要崩了，你還讓我買房，是不是圖謀不軌？」
但是房價上升時，他們又跑出來瘋了一樣的搶著買房。你對他們說：「之前不是說房價要崩嗎？錢不是不夠嗎？」
他們會回你：「房價漲了還不買，是不是圖謀不軌？錢不夠可以借啊！」
所以，購房者80%都是韭菜。
然而，正當所有人認為中國房地產在2014年在劫難逃時，市場卻來了一個驚天大逆轉。
越調越漲的中國樓市，正在毀掉這個社會……（圖片來源：Getty Images）
2014年10月起，央行開始接連降息降准，貨幣如潮水般湧入房地產市場。從2014年的四季度到2017年的三季度末房貸大躍進，足足投放了10萬億的房貸，這個量級整整佔了過去18年的一半。
然後我們就看到了上一輪中國房價重燃暴漲局面——到現在為止，可以準確的說，中國已經用絕無僅有的方式打破了「18年詛咒」。
還記得去年年底房產研討會，一位美國地產專家跑過來問我說：「我很看不懂你們中國房地產啊，按照規律你們現在已經崩盤了，怎麼還能出現暴漲，So fanatical！」
我回答：「首先，每天盼望我們崩盤是什麼心理？而且，你可曾聽說過有‘中國特色’這個詞？」事實上，上一波「中國特色式」去庫存放水房地產確也是無奈之舉。
房地產就是經濟，如果中國房地產在這個歷史節骨眼上被「詛咒」了，中國是絕對跨越不了「中等收入陷阱」的，也就是說，中國將與發達國家無緣。
三 如何面對中等收入陷阱？
如果中國想跨過中等收入陷阱，就必須面對兩個世界級難題，「劉易斯拐點」和「明斯基時刻」。
中國改開四十年能有現在的成就，絕大部分歸功於中國龐大的人口紅利。尤其是在加入WTO以來，中國依靠廉價勞動力成為了全球最受益的一方。
然而，中國從2012年勞動適齡人口開始減少。從2012年以來，我們16週歲至60週歲的勞動年齡人口減少了1500萬人，每年都在減少。人口的逐年減少，勞動力成本的不斷升高告訴我們，劉易斯拐點近在咫尺。
「劉易斯拐點」（Lewis Turning Point），即勞動力從過剩走向短缺的轉折點。人口結構的變化對經濟的影響是根本性的。
如果達到劉易斯拐點，將意味著工資大幅上漲、工業利潤受到擠壓、投資下降，屆時，發展中國家將無法再依賴廉價勞動力。
由於拐點的到來，很大程度上是由於國家強制推行的計畫生育政策造成，勞動年齡人口的下降速度將遠超過其他國家的正常下降水平，即使現在馬上放鬆獨生子女政策，鼓勵生育，時間上也來不及了。所以，中國將很快成為勞動力短缺的國家。
如果把2013年寫的劉易斯拐點造成的六個趨勢放到下面，你就會對今天中國的變化一目瞭然。
1、勞動力緊缺，必然導致工資會漲，傳統的勞動力密集型企業將難以為繼，並將大範圍地向其他更落後的國家和地區轉移。
「本來發達城市的產業是由周邊三四線城市承接的，結果由於人力成本太高，以至於中國多數製造業企業逃逸至東南亞國家」
2、中國沿海發達地區的發展依賴於大量內地民工，隨著勞動力進入短缺時代，這些民工不需要別井離鄉，在家門口就有很多工作機會，所以沿海發達地區的產業升級需求會更迫切。
「中部城市崛起，將超越沿海城市成為國家發展主要力量」
3、由於勞動力緊缺，各地將會出現爭奪勞動力的浪潮，發達大城市將改革戶籍制度，取消入戶門檻，力求更多勞動力資源留在本地。人口的城市化進程仍會加速。
「目前城市搶人大戰已經進入頂峰時刻，深圳近期的落戶政策幾乎取消了入戶門檻」
4、勞動力成本上漲，將迫使企業更快地向資本密集型和技術密集型企業升級，沒有能力升級的落後企業將被大量淘汰，存活下來的企業無論在規模還是在效率上都會有迅速的提升，產業集中度必將增加。
「大規模低端製造業死亡，產業升級迫在眉睫」
5、人少了，總需求會下降，但需求的質量會提高，質量差價格低的產品市場會萎縮，質量、性能、品牌好的產品會有來越有市場。
「GDP主動降速開始尋求質量，滿足內需升級」
6、中國經濟過去的發展，靠的是出口和大規模的鐵公基投資投入拉動，隨著勞動力成本上漲，出口優勢將逐步減弱，產能過剩使投資需求減弱，靠大規模投資拉動的高速發展很難持續下去。未來的出路不在於繼續增大投入，而在於提高效率。
「大部分基建被砍，去產能成為首要目標」
以上6點趨勢是中國未來必然要面對的事情，與老百姓的生活息息相關。而劉易斯拐點也是每個國家無法繞過的陷阱，所以只能主動去面對。在早期完成去產能、產業升級和內部城市崛起擴大內需的改革才是重中之重。
但是想做到這些，錢從哪兒來呢？
要是過去，隨便開動印鈔機印鈔票就好了，但是現在，美國加息潮逼的這麼緊，再開動印鈔機，分分鐘一大堆索羅斯坐在家門口掏空你的經濟，割你的韭菜。所以，只能有一個辦法，就是從居民身上籌錢，方式就是打開房地產的閥門。
然而，中國多年的貨幣寬鬆政策和金融管制已經形成了奇高的債務泡沫，再加上上一輪的房地產去庫存，中國金融槓桿已經形成了一個吹彈可破的大泡沫。
結果金融市場跨過了灰犀牛，卻引來了「明斯基時刻」。
「明斯基時刻」，是指信貸膨脹耗盡後資產價值崩盤的時刻，也可以被理解為槓桿過度累積引發市場突然下行。
懂的人都知道，「明斯基時刻」遠比什麼黑天鵝、灰犀牛厲害得多，當年的俄羅斯金融危機就是栽倒在它這裡，完全不可預見。
而中國長期以來，地方政府背槓桿大搞基建，企業背槓桿運營週轉，開發商背槓桿買地造樓，居民背槓桿買房買車，所有主體都活在槓桿夢中無法自拔，嚴重透支了社會信用和居民勞動力。
所以從去年年底開始，央行僅做一件事情，就是嚴查所有賬務，全面整頓金融市場，不遺餘力地降槓桿！
降槓桿就是刮骨療傷，靠著之前房價得來的資金做緩衝麻醉劑，勉強一層一層刮下去。
結果，還是刮出了錢荒。
四 打破經濟規律的代價
從2018年開年後，社會上就開始曝出各種各樣的「缺錢新聞」。例如，多地教師和公務員發不起工資，眾多企業違約，董事長跳樓，房貸斷供率達到歷史峰位，社會固定資產投資創下1995年有記錄以來的最低值等等。
種種現象告訴我們，中國錢荒真的來了！
但是很奇怪的是，截止2018年3月份中國貨幣總量已經超過了174萬億，比美元和歐元的總和還要多！那麼這麼多錢到底去哪兒了呢？或許只能用「不為人知」這個詞去解釋吧。
中國用拉升房價的方式打破了「18年週期」，延緩了「劉易斯拐點」，對抗了「明斯基時刻」，說明任何經濟規律是可以被打破的。但未來中國還有更長的路要走，需要解決經濟的增長回落、貧富分化、過度城市化、社會公共服務短缺、就業困難、金融體系脆弱等問題，中等收入陷阱簡直是發展中國家的噩夢。
而6月15日，川普(特朗普)政府突然再次對中國發動貿易制裁也顯得在情理之中了。美國那麼多資本大鱷是不可能不會窺見中國目前的處境的，這麼好的機會，他們怎麼可能放過呢？
但是對於未來趨勢，作為個人，筆者還要多說一句。
我們都是人類，都有共同的恐懼和貪婪，而人性的弱點是「我們」這個整體所無法克服的。
所以，人是有限理性的，市場並不完全有效，只要克服人性弱點，作為個人是可以持續戰勝市場的，巴菲特用他的一生來證明了這一點。
