最近房租的問題很熱，確實很多人深受其害。（圖片來源：Pexels）
【看中國2018年8月27日訊】最近房租的問題很熱，因為確實很多人深受其害，幾個大城市的租金收入比都已經接近甚至超過50%，換句話說一個人一半多的都收入都拿去租房了，即使這樣，房租還在漲，而且收入增幅，都趕不上租金漲幅。這就讓所有人覺得買房這輩子替銀行打工，不買房這輩子替房東打工。當大家說出這句話，應該能感覺到這是怎樣一種絕望。
其實，房租上漲是沒問題的，因為房租跟收入有關，城市繁榮了居民收入提高了，房租肯定會上漲，但是如果房租過快上漲，像今年一下漲20%就很不正常了，這絕不再是市場行為，就是資本在藉機炒作。你很難想像大家一年收入漲幅10%都不到，但卻集體願意承擔一個20%的租金漲幅，這在正常情況下是不可能的。所以一定是有了壞人了。那麼我們該怎麼辦，該怎麼來控制房租的過快上漲。也許他山之石可以攻玉我們看看，世界上其他的國家，人家是怎麼控制房租。
首先必須得誇誇德國，超過一半的德國人都在租房，而且是一輩子租房過，之所以這麼多德國人都覺得租房很好，是因為德國房地產供應很充足，房價也不怎麼漲。租客也有很強的法律保障，比如由當地的房東協會和房客協會，共同來給一個地區制定租房指導價，這就是合理房租，如果高出這個合理房租20%，就構成違法，如果高於50%，就構成犯罪。所以房東休想單方面漲房租。此外德國法律還規定，房租可以漲，但是至少1年才能漲一次，像咱們這裡某些中介，恨不得一個季度一漲價，這就太無恥了。那麼有人要問了，德國就沒有熱門地區，如果稀缺的房子出租怎麼辦？德國引入了漲停板制度，即使再稀缺，房租也不能漲過合理租金的10%，房東如果想提前解約，必須至少提前3個月通知租客。如果是長租的，則需要半年甚至更長。而且房東有且必須只有一個條件可以提出解約，那就是你要自己搬進來住，如果房東沒有搬進來，或者把房子以更高的價格給了別人，那麼房東需要把租金差價返給原來的租客。如果租客賴賬，房東也不能把他趕走，只能起訴，漫長的訴訟期，你也只能等待。不過，德國的房東們也很機智，他們也在鑽法律的漏洞，那就是只有全新裝修後，才能漲房租，所以德國房東最近幾年非常熱衷於裝修。而德國的房租實際漲幅，基本與收入上升持平。
其次美國，美國也是房租指導價，他有一個組織叫做房屋與社區維護局，專門負責房租的，他會根據當地情況，房產稅率等問題，確定租金。房東要漲價，必須得先跟這個組織打報告，得到批准之後你才能夠漲租金，而且漲租範圍是1年內不得超過15%，不過美國豪宅基本不受租金管制，這個其實很對，對於有錢人來說，那就應該是價高者得，只有普通老百姓的住房問題，才是民生問題。這麼多年來，美國租金一直保持穩定，相對於房價來說，美國租金其實不便宜，一些地方的租金回報率能高達5-8%，而我們這裡只有1.5-3%，所以差距巨大，但在美國租房的人同樣很多，如果疊加房產稅的因素，再加上美國人流動性很強，所以租房還是很划算。他們的房租基本上上漲幅度也與收入水平的提高大體相當。
第三加拿大，加拿大是一個移民國家，中國人去的多了，所以就有了炒房的傳統，加拿大也在根據中國人的喜好，不斷的出臺政策限制炒房，而對於租金這塊，其實管的更嚴，每年會給你規定一個房租上漲的幅度，比如2018年是1.8%，去年只有1.5%，你不能超過這個漲幅。如果超過標準，你就得申報，特事特辦，但仲裁的過程可能相當麻煩。等批下來時間估計已經過了小半年了。所以一般房東也很少這麼幹，除非他是一次性大比例投入裝修，或者當地的稅費大幅提升，否則即使你申報了，也大概率通不過。相反如果當地降低稅費，或者人家說你的裝修款已經通過漲租收回來了，你還有必要減租金。這個不是自發的，是租客可以發起申請。如果合約期內租客被房東趕走，那麼房東要賠償至少一個月的租金，還得有義務幫助租客聯繫下家。最逗的是，你把租客趕走，你還不能租給別人，一年內你如果租給別人了，就需要面臨巨額罰款。
總之，國際上的手段，無非就是這麼幾條，第一設置指導價，這個指導價應該由多方面來認定，不能光是房東中介，還要有租客和政府參與，第二設置漲幅限制。中國沒必要規定太死，可以按照當地每年的居民可支配收入來設定，比如2017年北京平均增長6.9%，那麼房屋租金漲幅也不得超過6.9%。這樣保證了房東的利益，也不會讓努力的年輕人絕望，你如果收入跑贏平均增幅，你的生活可以變得越來越好。第三限制漲租時段，至少要1年為限，現在某些中介恨不得一個季度一漲，太頻繁了。第四，房東不得因為轉租他人和提前單方面結束租約，也就是說你不能轟人，如果轟人就1年不能再出租他人。這是給承租人一個合理的保護。
在中國，針對現如今的情況，希望再加一條，那就是對資本進行限制。房屋中介只能收取中介服務費，而不能通過租客和房東的錢，建立資金池。必須對租金，押金建立專款專用的制度，保證租客和房東的權利，不能讓中介這麼亂搞，賺錢了就全是他的，一旦賠錢，拍拍屁股跑路，全社會買單。這個要儘可能地避免。
