「海外資產配置」就成為了一個熱門話題。（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2019年5月14日訊】「如果想在泰國投資買房，那麼最好趁早打消這個念頭，哥已經幫你們趟了水，事實證明，水太深」。每當聊起房子，貓哥的朋友磊哥總是語重心長，每次聊起泰國的房子，他都要來這麼一番「友情提示」。
2017年的時候，在經過新一輪的限購限貸之後，中國的重點城市的限購框住了一批人的買房資格，也就是那個時候時候起，「海外資產配置」就成為了一個熱門話題，也就是在哪個時候，磊哥開始關注到了泰國房產，也加了幾個在泰國的中介。
中介跟磊哥說，現在都是跟著政策「投資」，一帶一路的東風已經吹到了東南亞，整個東盟都火起來了，而泰國肯定是頭一個，「一年6-7%甚至10%以上的收益率不成問題，你要等到曼谷也限購，那就晚了」。
在「資產荒」的時代，10%的收益率，不可能不動心，彼時的餘額寶已經長期在4%以下了。最終，在曼谷的素坤逸，磊哥買了一套40多平米的公寓，總價不到100萬。
不過等房子買完了，中介之前說不成問題「6-7%甚至10%的收益率」，就成了一個大問題。
公寓的配套設置還算是很齊全的，但是齊全也意味著不菲的管理費用，住與不住，錢還是要交的；泰國濕熱的氣候，對於空置房是非常不利的，想要出租，房子就要進行一次再裝修；裝修完了房子就可以租住去了麼？
不，能不能租出去，完全取決於中介的心情，以及他手裡的「存貨」數量。畢竟他積極促成房屋的買賣，但是並不能保證全部能租出去，雖然他在買賣的初始階段是這麼保證的。
磊哥說，「我這一年多，管理費交了，裝修完成了，但房子基本上是空置的，因為中介說，租房行情不好，長租沒客戶，短租不合法，但是你看曼谷的房價，漲幅每年可不止10%啊。」
所以，理論上磊哥的房子已經超過了100萬。但是，僅存在理論上，因為想賣，很難。中介沒有告訴磊哥的是，泰國本地人，鮮少數人買二手房，因為本地人買新房就有政策保障，反觀二手房市場，更像是在泰國的「老外」們自己玩的擊鼓傳花的遊戲，只不過這個「花」變成了房子。
俄羅斯業主傳給韓國業主，韓國業主傳給港臺地區業主，港臺地區業主再傳給中國大陸的業主們，而在中國人大量湧入，房子基本上在中國人內部流轉。
如果這麼看，買房不像是一筆投資，更像是接盤。
這個五一過後，仍在為「接了盤」而苦惱的磊哥仍然能收到其他中介的推介信息：「泰國新國王加冕，別錯過泰國的黃金十年，泰國房價又漲一波，曼谷房產瞭解一下？」
又豈止是泰國的房價漲了一波了，整個東南亞都成了中國人買房的大本營了，而這些國家甚至是歡迎中國資本進入當地的房地產市場。
互相促進嘛，房地產能夠促進GDP數據的增長，而當地的GDP數據又成為吸引「高淨值人群」前去投資。
但是，變化也就是轉瞬之間。
還記得「新加坡旁」的森林城市嗎？在馬來西亞的新山，距離新加坡最近的地方，轟轟烈烈的造城運動，那規劃面積、那人口規模、那宣傳架勢，最歡騰的時候，你能夠被森林城市的廣告包圍起來。
然而新上臺的總理馬哈蒂爾一句「不是投資是殖民」，連開發商都直接套牢了，就更別提在哪裡購房的業主了，你看現在還有人再聊森林城市嗎？
風水輪流轉。
前有「第二家園」的馬來西亞，中有傳統旅遊目的地泰國，現在輪到東南亞「小馬達」柬埔寨，尤其是柬埔寨的首都金邊，在房產中介的描述中，金邊被譽為「30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡」，都是經濟騰飛的時刻。
2017年，就已經出現了「寧買柬埔寨，也不買迪拜」的說法，然後就吸引了中國的炒房團的爆炒，當年在上海的一場房地產經紀峰會上，一個「樸素中年」砸2億美金買一棟樓的故事一直為人津津樂道。
這哥們瘋了嗎？貓哥也不知道，但是知道現在，貓哥在街邊仍然能看見某知名地產商在地攤上推介「金邊XX城」。
根據地產商的一份宣傳資料顯示，「泛亞高鐵」項目的觸角可以伸到的國家中，都是房價即將騰飛的區域，但也都已經不便宜，作為「價值窪地」的金邊，其房價也到了2.3萬/㎡，就更不用說全球房價排在前三的新加坡了。
這個數據看起來就很刺激了，很多購房者很快就能回答「在世界最不發達國家購房是什麼體驗」了。
根據聯合國貿發會發布的《2018年世界最不發達國家報告》，亞洲8個最不發達國家裡，東盟佔了3個（柬、老、緬），國人開始賭起了鄰國的「國運」。
不過在這點上，國內更明顯些，去年5月份，朝鮮宣布「改革開放」，然後國內的三四線城市丹東房價立即「碰瓷式」上漲50%，甚至現在還有餘威，五一之前，丹東甚至設置了「房價漲停板」來控制漲幅。
在不發達國家，漲也是虛漲，你得看當地人有沒有接盤的能力，漲了能不能套現離場；而在發達國家，跌可是真跌，與東南亞的「歡迎態度」相比，澳大利亞則在想方設法將外國資本拒之門外，尤其是中國的「炒房團」。
於是隨著南半球逐漸進入冬季，澳大利亞的房地產牛市也要到頭了。
澳大利亞統計局（ABS）的數據顯示，澳大利亞八個中心城市的平均房價在2018年跌了5.1%，到2018年第四季度，澳大利亞的住宅總價值已經只剩下6.7萬億澳元了。
ABS統計了8個中心城市的數據，其中5個城市的房價是下跌的，中國人最熟悉的悉尼，房價跌幅最大，年跌幅達到7.8%，墨爾本緊隨其後，下跌6.4%，達爾文下降3.5%，珀斯下跌2.5%，跌幅最小的布里斯班也下跌了0.3%。
倆字，套牢。
雖然這個跌幅跟中國動輒10%的漲跌幅度相比是小兒科，但是澳大利亞已經延續了近50年的房地產牛市格局，讓當地的房價已經足夠高。但是現在，存量房越來越多，而進入接盤的資本越來越少，連續的下跌讓當地的政府和銀行都比較緊張。
緊張歸緊張，但是並沒有就此放鬆的意思，高昂的外資基礎印花稅和額外印花稅照舊，還有空置房的「幽靈稅」，此外移民政策再次收緊，在澳大利亞上一財年（2017.07.01-2018.06.30）華人的入籍獲批率不足3%，而為了減輕城市壓力，新移民想要定居大城市，要先「上山下鄉」。
而在大量接受移民的情況下，澳大利亞人口僅2500萬，只比上海多80萬人而已。
西南財大中國家庭金融調查和研究中心（CHFS）做過調查，全國家庭新購房行為中，剛需僅佔15%，那麼也就是說85%都是投資需求。
如果將調研放在東南亞、澳大利亞這樣的海外，所謂剛需就更是屈指可數。
既然是投資，就要想好怎麼出手，擊鼓傳「房」，保不齊就做了接盤俠，而這一來一回的外匯怎麼算呢？
當然這是另外一回事了。
