在世界經濟史上，很多國家走曾經出現房地產泡沫。（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2019年7月20日訊】在世界經濟史上，很多國家走曾經出現房地產泡沫，這不是奇怪的事情，最典型的是上世紀九十年代初期的日本和2008年的美國，但它們都採取的是刺破的方式，讓泡沫轟然破碎，這是有道理的。難道它們不能採取更緩和的方式來處理嗎？這在短期內有很多好處，比如對銀行系統的衝擊較小，對財政收入的衝擊不那麼猛烈，對經濟的打擊也會和緩很多，等等，為何一定要採取如此極端的方式來處理泡沫？
按正常的理解，在當代的金融體系之下，房價不斷上漲最終就會推動社會債務率的快速上升（這個時間有長有短，與起始的資本投資收益率有關，當投資收益率下降到低位的時候就會快速上升），導致債務率達到高位，全社會的需求受到壓縮，需求不足之後就會導致物價下跌帶來的通貨緊縮。
房地產很大程度上決定了地方的財政收入，房地產也是資金十分密集的行業，這就讓房地產企業從購地到銷售的過程中會面臨很大的風險，主要包括：利率和政策的變化，需求的變化，房價的變化等。即便地產商在這一過程中全部使用銀行貸款，但因為資金規模太大也會讓債務人面臨最終還債的巨大風險（當然銀行同時也承擔了部分風險）。
此時，如果要讓地產商用數億甚至數十億資金去拿地，就必須保證地產商有足夠高的利潤率。一旦利潤率與風險不成比例，地產商就不幹了，同時為了應對這些風險，地方政府還會在一系列政策上對地產行業進行傾斜。
這就讓房地產成為高利潤率、低風險的行業，這是所有問題的焦點，是考慮後面所有問題的基礎。
上述邏輯，除非刺破房地產泡沫的時候才會被推翻，如果採取任何其它任何方式，比如希望穩定發展，這種邏輯都不會改變！
此時，我們開始考慮社會債務率過高、導致需求不足的時候，除房地產之外的其它產業會面臨什麼樣的問題，它們會做出什麼樣的選擇：
首先，大家已經知道製造業等工業企業的利潤率已經很低，有媒體報導說僅僅在3-5%之間（這是房地產推動生產要素價格不斷上漲的必然結果），這些行業之間當然會有差別，農業養殖業的利潤就更不高，比如近幾年種植玉米的，如果計算人工成本的話基本是不賺錢的。當需求不足，銷售不暢的時候，它們會努力降價銷售，當不賺錢的時候，就會退出。所以，過去幾年我們看到了很多的報導，關廠炒房、將工廠遷到其它地區等，拋荒的報導也不少，就是這種形勢下的必然選擇，目的是一個——供給自動壓縮。
可隨著供給的不斷收縮，消費品價格就會開始掉頭向上，注意這種價格向上在需求不足的時候是銷售量的縮量上升（現在的豬肉市場應該比較典型），而不是需求釋放導致的放量上升。此時，無論經營製造業、農業還是養殖業的人們會擴大再生產嗎？如果擴大再生產，供給的增長就會將價格打下來，這是經濟增長的過程，是十分有益的。但問題是它們或許不會！
要注意的是，企業的成本中有固定成本和其它成本的區分，決定企業利潤的主要因素是兩個方面，第一當然是出售產品的價格，價格越高利潤也越高；第二是銷量，這也很好理解，銷量越大，固定成本攤銷越低，產品的綜合成本下降，企業的利潤就提升。由此可以看到，當價格是縮量上漲的時候，企業的利潤並不能快速改善，甚至不會改善，源於銷量不能快速放大甚至還會出現萎縮，這就制約了它們再投資的動力。
當消費品價格上升的時候，一般伴隨的是原材料價格的上漲，由於原材料具有抵禦貨幣貶值的功能（或部分具備），其價格的漲勢比終端消費品更猛。對於生產消費品的企業來說，雖然自己生產的產品價格上升了，原材料的價格漲價很可能更多，讓利潤的改善是有限的，甚至無法改善，這就再次制約了再投資活動。（現在鋼鐵企業都在承擔這種模式，被鐵礦石價格擠壓的哭倒在廁所了）
這就會導致價格的縮量上漲並不能推動企業擴大投資，也無法放大供給。
第二，房地產的高利潤（與其它行業相比）和一些政策保護會擠壓其它產業的投資。一間企業意欲擴大再生產的時候，要考慮風險因素和利潤因素（兩者是並重的），當房地產相關產業鏈具有更高的利潤、更強的政策保護（意味著低風險）之後，企業主有什麼理由繼續在自己原來所從事的低利潤率、高風險的行業擴大投資哪？估計是不會的。
第三，房地產的高利潤不僅會拉升生產要素價格（擠壓其它行業的利潤），還會提升全社會的生活成本。比如，如果一個人種100畝地（或開一個家庭工廠），供養自己的孩子上大學都困難的時候，它有什麼理由不放棄種地？有什麼理由去繼續擴大經營規模哪？只能轉身投身到房地產產業鏈中。
所以，只要房地產還在穩定運行（不是刺破），最終的結果就是隨著全社會債務率的不斷上升，消費能力下滑，表面的幻像是會導致通貨緊縮。但實際上供給會以更快的速度收縮，房地產這盞燈點燃的是通脹。
所以，就看到了這樣的報導，今年以來豬肉價格不斷上漲，按道理說，養殖戶應該不斷加大投資、擴大養殖規模、增加存欄，但南方的兩廣地區卻出現了生豬甩賣的現象，這明顯是一種退出的信號，不值得深思嗎？
有些人將中國今天的低結婚率、低生育率歸結為房地產，源於房地產將人們的生活成本和生育成本推升到了高位，房地產相當於避孕藥，或許有一定的道理。其實，房地產對其它產業來說，起到的也是「避孕藥」的作用。當全社會的供給不斷收縮之後，當然導致通脹而不是通縮。
所以，管理層需要對房地產採取刺破的手段（而且央行不能給商業銀行的壞賬買單，通過房產稅逐漸為商業銀行買單是可以做到的），必須將這盞燈滅掉。無論軟著陸還是穩定運行，這看起來在短期有很多的好處，但未來卻有很大的隱患。一旦社會經濟因供給問題導致通脹惡化，就會從根本上動搖貨幣根基、財政根基和社會根基，後果是不言自明的，相信這也是管理者不能准許、不願見到的。
對世界各國都會出現的房地產問題，中國需要謹慎選擇。
