【看中國2019年7月29日訊】各位，之前講述過珠三角的中山市，算是中國經濟最發達地區的負面代表，城市經濟在房地產泡沫潮的衝擊下已經完全扑街（亡於地產的廣東中山經濟……）。現在，我們要講述的是鎮江，長三角的負面代表，它的城市經濟，也已經墜入深淵（本文的數據均來源於鎮江市統計局官網）。
首先講述一下鎮江的房地產市場趨勢。2016年鎮江市中心區住宅均價大致維持在7000左右，2017年由於地產去庫存政策的高潮到來，伴隨著成交量翻番，房價也開始迅速上漲，當年底超過8500，再到2018年年底達到歷史峰值，中心城區均價普遍過萬。僅僅兩年時間其中心區均價漲幅就達到50%，核心區位的代表性樓盤售價則是直接翻倍。到了這個時候，鎮江市場就已經達到了其城市經濟可以承受的極限，自此喪失增長性，開始步入持續的陰跌期，到現在其市中心區均價勉強維持在9500左右，就等著某一個黑天鵝事件的觸發，引發真正的暴跌。
江蘇省鎮江市遠眺（網路圖片）
各位，在這裡必須再強調一次：每個城市都有其房價可以承受的極限。房價一旦超越其極限，將會誘發全行業的成本上漲，這一方面是由於每個人都要滿足基本的居住需求，另一方面，各類商辦及廠房物業的租金也會伴隨著城市房價上升而剛性上漲，從而顯著抬高城市的生產和生活成本。房價上漲到來的各項成本上升，一旦達到某個閾值，接下來，就是整個城市經濟的轟然倒塌。這一幕我們在中山已經見識了一次。現在，輪到了鎮江。
鎮江的地理位置其實很好了，緊鄰南京和蘇錫常產業帶。鎮江的代表性產業是紙製品、基礎化工、電子以及重型機械。注意，這些產業是鎮江的歷史性產業，從民國時期開始就已經有了很好的產業基礎，此後歷經多年發展，技術積累深厚，本地的產業工人群體也是數量龐大。鎮江的各項產業，是構成整個長三角製造業鏈條的有機部分，其產業地位原本是不可撼動的。如果不鬧出啥幺蛾子的話，這種產業型城市的經濟，是非常穩定的，是可以作為中國經濟的定海神針的。
然而，一場突如其來的地產泡沫潮，直接就摧毀了這個城市。
2016年，鎮江GDP為3834億，到2017年上升到4105億，絕對值增幅7.1%，這個時候看起來還行，如果鎮江房價在這時候停止上漲，城市經濟還能撐得住。再到2018年，鎮江GDP為4050億，絕對值增幅為-1.3%。看清楚了，這是個負值。2019年上半年鎮江GDP為2216億，對比去年同期的2119億，絕對值增幅是4.4%。這當然也不是一個多好看的數據，位列整個長三角今年上半年經濟增幅排行榜倒數第一。
最關鍵的產業經濟數據，2016年鎮江規模以上工業企業利潤總額達到峰值的585億，企業虧損面14%；到2017年，伴隨著房價的上升，企業利潤下降到469億，降幅19.8%，不過企業虧損面還維持在11%。這個時候鎮江經濟還維持著一定的活力，如果能夠懸崖勒馬，停止在房價領域吹泡泡，這個城市還能緩過勁來，經濟也還能維持穩定。
注意，接下來將是見證奇蹟的時刻——房地產對實業的摧毀性的破壞力，馬上就要顯現：2018年鎮江規上工業企業利潤爆降至231億，降幅高達50.7%，企業虧損面則迅速提升到19%。2019年上半年，規上工業企業利潤利潤97億，同比2018年同期的142億，劇烈下降31.7%，企業虧損面則上升到了24%。按現在這個趨勢，2019年全年的規上工業企業利潤能達到兩百億，就了不起了。這個數據與2016年的峰值數據比起來，已經是一刀斬到了膝蓋了。
實業喪失了掙錢的能力，首當其衝的，就是政府的財政收入。2016年鎮江全口徑公共財政總收入（包含上繳國稅部分）671億，公共財政總支出624億，這意味著當年度鎮江為中央財政做出了47億的貢獻。接下來的數據演變，各位一定要做好心理準備，因為你們一定不敢相信自己的眼睛，筆者我也是在鎮江統計局和鎮江財政局官網反複查證。2017年鎮江財政總收入738億，財政總支出741億，收支差值為-3億！注意，到這個時候，身為東部富裕城市的鎮江，不但無法為中央財政做貢獻，反而還要中央補貼來維持它的財政平衡了。
再到2018年，觸目驚心的數據來了：伴隨著當年度實體企業整體扑街，鎮江公共財政總收入劇烈下降到487億，同比降幅高達34%；而財政支出是剛性的，是無法削減的，畢竟行政事業單位工作人員的工資還得繼續往上加，修橋補路，水利設施，一旦消極怠工，那是會死人的。所以這一年，鎮江的公共財政總支出規模達到958億，收支差值為-471億！跟大家講，筆者看到這個數據的時候嚇了一跳。一個長三角的富裕城市，只用了兩年時間就把自己混成了財政赤貧狀態，這就是房地產泡沫帶給我們的唯一意義。
在到2019年上半年，鎮江公共財政總收入286億，總支出517億，收支差值-231億。下半年才是財政支出壓力最大的時刻，這意味著今年鎮江的財政缺口將直奔600億而去。這個數據是什麼意思呢？2017年寧夏自治區的同口徑公共財政缺口也就是640億。這意味著鎮江這個東部富裕城市，創造了與寧夏全省規模一樣的財政缺口，需要中央的巨額財政補貼，這還真是一個值得鎮江人民「驕傲」的數據！
接下來是投資數據。2016年鎮江固定資產投資2873億，其中工業投資1475億，佔據絕對主導的地位。這是鎮江最幸福的時刻了。到2017年，鎮江固定資產投資規模下降到2694億，降幅6.2%；其中工業投資1495億，還勉強實現了1.3%的增長。這是鎮江實體企業最後的掙紮了，在利潤規模下降時拚死增加投資、擴大產能，以削減單位成本，算是企業主的一種普遍掙扎求生的心態。然而，這種掙紮在接下來的房價泡沫衝擊之下毫無意義。2018年，鎮江不再公布固投的原始數據，只給出一個增減幅，這個數據簡直不忍卒睹：固定資產投資規模整體下降26.5%，其中工業投資降幅27.9%。再到今年上半年，鎮江固定資產投資整體繼續下降8.1%，其中工業投資下降11.9%。
在消費領域，我們都知道一個普遍性的經濟規律：高漲的地產泡沫將會吞噬掉六個錢包的消費力，造成消費萎縮。這個規律，鎮江當然也無法逃脫。2016年鎮江社會消費品零售總額1237億，2017年的數據為1366億，還實現了10.4%的增長。這裡不厭其煩地再強調一次：如果鎮江的地產泡沫在2017年就停止膨脹，那鎮江經濟也還有救。然而，歷史並沒有如果可言。到2018年，鎮江社會消費品零售總額1361億，同比增幅-0.4%。注意，這已經是一個負值。
好了，就這樣吧。這就是中國兩大經濟重地的現狀：南有中山扑街，北有鎮江墜崖。一南一北，都有了代表性的潰於房地產的城市，構成了一種奇妙的對稱美。現在，各位可以來賭一下了：長三角和珠三角，誰先冒出第二個窟窿？
