樓市一年中最火的銷售旺季，一般都會說是「金九銀十」。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2019年10月4日訊】樓市一年中最火的銷售旺季，一般都會說是「金九銀十」，這兩個月如果賣不掉，之後就瞬間進入淡季，至少到中國新年之前賣房就更難了。但是今年的情況很不樂觀，今年金九已經基本淪陷，根據數據顯示，全國47個熱點城市新建商品住宅成交面積達1765萬平方米，較8月份同期有所反彈。
具體來看，4個一線城市新建商品住宅成交面積達169萬平方米，環比8月份同期小幅上漲3%；11個二線城市環比上漲14%；32個三四線城市環比上漲9%。雖然成交量略有反彈，但是反彈的量實在是太小了。對於開發商來說，非常不解渴。
而且，這還有利率的催化因素在裡面，眾所周知央行調整了市場借貸利率的形成機制，以前是4.9%的基準利率上直接上浮，而現在要通過最新的LPR利率向上加點，雖然最新的LPR利率5年期為4.85%，比之前低了一點，但是各地加點幅度目前還是未知數，從已經公布的幾個地方來看，都是只多不少。
比如北京首套房加55個基點，二套房加了105個基點，加完之後首套房是5.4%的利率，二套房是5.9%，而之前首套房是5.39%，二套房是5.88%，雖然上漲幅度微乎其微，但是也至少表明瞭一個態度。房貸利率只會漲不會降，其他地方也將如此，所以很多基本談好了的購房者都會選擇在十一長假之前搞定買房手續，能省點就省點。如果貸款300萬，期限30年，利率差0.01%，最後還款差8000元左右。
所以，很多需求可能在9月份透支了，也就是說雖然9月份的樓市成交反彈很低，但是可能這其中還有不少是10月份的需求在裡面，到了10月份成交將會更差。開發商等的金九銀十將會落空，而且還會給市場帶來供需上的巨大變化，以北京為例，2019年9月份，北京市商品房新增供應7387套，環比上月上漲62%，漲幅驚人。要知道，8月新房庫存才新增了4350套，這相當於多了一半的增量。但是北京9月新房成交4524套，環比上月繼續下降達17%。所以這一升一降，讓北京的庫存更高了。
現在很顯然樓市出現了供需矛盾倒轉，供給開始逐漸大於需求，二手房的賣家感受會更加明顯一些，有些房子挂出去，可能半年都沒什麼人看。需要不斷的降價才能吸引別人關注。現在價格商量的餘地也已經越來越大。很多中介也在不斷的推出特價盤，急售房，基本主動降價幅度就達到10%-15%。而且還有買家的議價空間。發現一個現象，一般低價房，是不怎麼往網上挂的，估計中介們也是怕影響購房者的預期，拉低其他房源的價格，所以基本都是一對一的給潛在客戶推送。所以樓市真實的議價空間，可能比我們看到的還要大。
我們之前一直給大家建議，如果你是投資的，那麼現在盡量別買，因為樓價虛高，而且流動性越來越差，以後進入樓市將成為資金單行線，進得去出不來，所以樓市肯定不會再是一個好的投資品種，無論全國任何地方，除非租售比，也就是一年租金除以當前售價，超過5%，否則我們都不會再建議投資。因為租售比低於5%，說明當地根本就沒有強烈的需求，甚至現在有些地方低於2%，那房子可能租出去都難。根本不具備產生現金流的能力。連租房的都沒有，就說明根本沒人需要房子，以後你還要賣給誰去？
當然如果你說你是剛需，是自住，買了房子要自己住的，不為了賣出變現，就想買的值一點，現在倒是可以重新開始關注樓市了，因為撿漏機會可能隨時出現。我們總說2015年的價格就基本合理了，起碼房子不再高估了。所以如果我們能用2015年的價格買到一套自住房，也算是比較合適的選擇，而現在議價空間加大，正是我們買二手房討價還價的好時機。
全國各地的朋友可以找來一張統計局最新發布的8月份70個大中城市的二手房住宅銷售價格表，我們看定基一欄，比如北京寫的是145，這就是告訴你2015年的房價是100的話，現在的房價是145，現在比2015年貴了45%，但是反過來說，現在的145跌30%，差不多就是2015年的價格。那麼我們砍價的時候，就要照著同小區的基準價格的30%去砍。
有人說1000萬的房子，700萬就賣給你了？房主傻了嗎？通常情況下是很難的，但現在降到850-900萬已經成為了共識，付款方式好一點降到800萬也並非沒有可能。至於能不能降到700萬，就看這個房主是不是著急用錢了。那些商人多，年輕人多的小區在年底的時候，房主的資金鏈通常會很緊張，所以這是一個不錯的出價時間點。
相反老舊小區，住的都是老頭老太太，他們壓根就不想賣房，也沒什麼負責，你要想砍價就比登天還難。但是話又說回來，這本身就是一場心裏戰，誰著急誰就輸了。不要怕別人拒絕，一定要敢於報價。這樣即使不成，你也會贏得一個很好地議價空間。
另外，我們以北京舉例，北京是比2015年漲幅最大的，還有幾個熱門城市也是如此，比如上海，杭州，南京，廈門，天津，這些都得照著30%砍價，但其他的很多城市都沒有那麼大的漲幅，大部分只比2015年貴了20-30%左右，那麼大概你砍掉20%左右的價格就重回2015年了，所以並非不可能。房子砍下來1個百分點就意味著一個家庭幾個月的收入，所以一定不能急。一定要在不緊迫的時候多關注，多看房，多詢價，不要一棵樹上吊死，越是樓市不好，越是要狠狠的砍價。
