房地產未來會更好更暴利嗎？（圖片來源：Zhao jiankang/Adobe Stock）
【看中國2019年11月8日訊】如果比誰錢多，你可能會想到二馬（馬雲、馬化騰），想到許家印，但是比花錢似乎沒人比的過融創中國的孫宏斌，他150億接了樂視賈躍亭的盤，又數百億接了萬達王健林的盤，然後這幾年又是斥巨資買地，大家覺得孫宏斌的錢似乎花也花不完，要知道融創中國一共市值還不到1800億港元，去年淨利潤很高但也就165億，這與孫宏斌花出去的錢很難匹配。
在別人都收縮的時候，孫宏斌卻到處擴張，難道他認為房地產未來會更好更暴利嗎？最近在民生銀行的不動產金融年會上，孫宏斌談到了他的判斷。
首先，讓人意外的是，他告訴大家，期待放鬆調控，這不太可能。之前幾次預期調控放鬆全都落空了，這就已經是在告訴大家，政策會有定力，錢不能再去房地產，房地產也不能再作為經濟刺激的工具，這輪調控將是一個長期行為，所以國家戰略就是，未來不再讓經濟過度依靠房地產。
其次，這個行業還會保持很多年，16萬億的規模也會繼續，改善型需求還是深入人心的。
第三，增量市場向存量市場過度，之前開發商們一直在搶增量，所以大家日子都挺好過，但是以後，就要習慣於做存量了，日子就該難過了。增量說的是老百姓需要新增住房，開發商也不斷提供新房。而存量就是，大家手上基本都有房了，要改善和換房。
第四，孫宏斌認為，對於開發商而言，一二線城市，和比較好的三線城市，已經沒什麼風險，由於庫存已經基本去掉，現在只要蓋房子出來都能賣的掉。而四五線城市房價翻了一番，供應量太多，風險很大。
第五，現在一些地方，政府的期望也在降低，原來是房價降地價不降，現在是地價也有緩了，未來房價限價是把風險給弄好了，限負債總額讓這個行業的槓桿率降下來了，所以這個行業會更好一點。
第六，未來將是比品牌和服務，以及綜合實力的時候，堅決布局，消費升級，比如文旅，文娛，教育，醫療大健康等行業，5年後行業前5名，將擁有30%的市場，這也就意味著絕大多數小開發商要被併購掉，他認為併購是解決風險的最快方式，對於銀行來說，如果有開發商還不了錢，銀行拍賣可能需要3年，但是並購3-6個月就解決了，所以他也希望銀行，支持他的併購。
從孫宏斌對於地產的判斷來說，他大概的意思就是說，全都發大財的日子已經過去了，未來沒那麼美好，但也沒那麼糟糕，做的好的會贏家通吃，大魚連小魚和蝦米一塊都吃掉了，他這其實也是在赤裸裸的威脅，相當於告訴那些小同行，盡快繳槍不殺。
那麼我們能從孫宏斌的判斷中得到什麼結論呢？
1、調控還會繼續，地產商都已經不抱希望了，那些炒房的和多套房的持有者最好也別抱太大希望。隨著這些地產商們，重新把目光鎖定在一二線城市，未來新房供應還會增加，而新房和二手房基本發生價格倒掛，價格經常能差20-30%，所以這也將拉低周邊二手房的價格。只要新房開盤，周邊二手房就會降價。而且流動性會越來越差，買新房可以全額貸款，而二手房只能地區指導價貸款，還有比較高的稅費，所以對於購房人來說，同等位置顯然新房更划算。
2、現在剛需不多，改善需求越來越多，也就是說基礎增量已經足夠了，而改善需求這個就沒那麼迫切，房價上漲，他們願意換個更大的房子，如果房價下跌，這些改善需求會瞬間消失，所以越大的房子越難脫手。一線樓市的二手房價格可能會持續下降，三四五線城市，已經變得根本賣不掉。急需用錢的，只能降價甩賣。所以這就告訴我們，賣房要趁早，再也不住的房子，你就應該先挂出去，等你真需要用錢了，再往外挂就晚了。
3、未來房價下跌的突破口很可能就在二手房市場，指望開發商降價不太現實，小開發商們，干不下去了，與其降價甩盤，造成樓鬧，還不如乾脆把資產甩賣給大開發商，所以除非大開發商願意降價促銷，比如恆大那樣的，否則新房很難跌的下來，更多的撿漏機會，都會在二手房市場，你要買便宜房，可以多去那種商人住戶很多的小區去轉悠轉悠，有一些急售房，甚至一些法拍房，價格都很低了。有的甚至已經降到了5折起拍，價格已經回到了2015年，只是法拍房有時候不太乾淨，需要你自己提前摸摸底，多去那看看房，找中介和鄰居打聽打聽，至於那種老破小，娃多，狗多，老頭老太太多的小區，就別費那個勁，因為這種小區根本不就不出房，這些人也都有穩定的退休金，所以根本就不會降價的。也沒什麼議價空間。
最後再強調一下我們的觀點，剛需就早買，因為政策不會放鬆，貸款額度越來越緊張，短期房價也說不好，如果不是剛需，但想買來自住，那你就多轉轉，找找那種打折急售的，碰到2015的價格就可以買了，當然這個過程可能需要你狠狠的殺價，只要有足夠的耐心，沒有什麼房子是必須要買的。大不了對方就不同意唄，你又沒什麼損失。
不用太顧及房主的面子，你得想萬一他要是同意了，你就少奮鬥好幾年。這種風險極低，收益無限的事為什麼不敢干呢？有些人去服裝市場買件衣服，敢砍價三分之二，但買房子連講價的勇氣都沒有，老是覺得不可能。你試過了嗎？就自我否定？這就是典型的缺乏自信的表現。從心理就鄙視賣衣服的，而仰視賣房子的。其實生意就是生意，談判沒什麼不同。至於想投資的，還是再等等，房價不回到2012年，沒有什麼房子是值得投資的。
