人口斷崖、社會老齡化，房產將來賣給誰（網路圖片）
【看中國2019年12月7日訊】非常喜歡小孩的馬克，最終還是放棄了二胎的打算。
因為一想到產檢、維生素ABCD、葉酸、分娩住院、奶粉、尿不濕、寶寶衣服、幼兒園學費,對了，還有胎教老師、帶小孩人選、老婆不工作機會成本、益智玩具...
最關鍵的是，寶寶5歲之後還要給他騰出一張床。
本來就已經掏空6個錢包買的兩房，未來還要置換三房。這對大城市的奮鬥青年來講，簡直就是一個噩夢。
馬克一個人這麼想倒也沒什麼，關鍵是，全國的年輕人都被高房價壓得踹不過氣，什麼結婚什麼生子，還是老老實實好好工作攢首付吧。
近日，母嬰行業流出一則頗為震撼的消息:截至2019年11月17日，中國今年出生人口僅為1016萬，按照這種趨勢推算，今年出生人口或將為1100萬左右，比去年將近少了30%，可以說是斷崖式下跌。
也許表格更加直觀：
（網路圖片 下同）
人口到底怎麼了?
幾天前，國家也印發了一份重要規劃。《規劃》稱，應對老齡化上升為國家戰略，應從財富儲備、勞動力質量、養老服務等多個方面來應對養老問題。
為什麼應對老齡化如此迫切呢？我們來瞭解一下現在中國的情況。
中國從2000到2018，60歲老年人口佔總人口的比重從10.2%上升至17.9%，預計到2050年，60歲以上老人佔比超過34%，到時每3個人中，就有一個60歲以上的老年人。
按照國際慣例，65歲以上人口比例在7%以上為老齡化社會，14%以上為深度老齡化，20%以上為超級老齡化。中國現在65歲以上老齡人口佔比是11.93%，預計2030年左右達到20%，成為「超級老齡化」國家。
這說明，出生率下降和人口老齡化已不是危言聳聽。為了應對這個問題，整個社會的資源配置、資產價值和政策導向，勢必會發生巨大變化。
那麼，大家最為關心的房地產，會因為人口而產生怎樣的影響呢？
人口對樓市的影響
眾所周知，房地產最實質的支撐面就是人口，過去的人口紅利，帶來了城鎮化紅利和經濟增長紅利，然後帶來了中國房產20年的繁榮。
不難發現，中國在1982年和1987年的時候有兩個生育高峰期，這兩年誕生了大量人口。
而根據貝殼研究院《2018年全國購房者調查報告》顯示，中國平均購房年齡在29.5週歲，按此推測，在2011和2016年這兩個時間段，即82年和87年出生的這批人，在29歲左右買房的時候，市場也會迎來兩個購房高峰期。
果不其然，2011和2016年前後正是中國房價暴漲的兩個時期。
然而，中國的人口出生率在90年代後急轉直下，到了「90後」要買房的時候，需求增量一定不比「80後」。所以除非貨幣大量供應，樓市繼續普漲的概率，微乎其微。
儘管作為地產相關從業者，房價繼續漲對我非常有利，但我不能像部分經紀人一樣，脫離數據亂跑火車，普漲結束基本是不爭的事實，地產行業的紅利期肯定是慢慢結束了。
按照中國平均壽命77歲來算，50後一代嬰兒潮大概會從2027年開始相繼去世，每年會有1500-1800萬人離開這個世界，而那個時候的主力購房者為95後一代人，每年新增的需求大概只有1300-1600萬。也就是說，如果把市場模型簡化一下，95後可能根本不用買房，去住50後騰出來的房子就好了。
中國三次嬰兒潮：
當然，你可能會說，50後騰出來的房子大多都在農村，顯然不會是95城鎮化一代的選擇。而且50後的房子都很破了，95後也不會去住。
首先，這只是個簡化的模型，肯定不嚴謹。然後，城市的人口結構並不比農村好多少（比如武漢60歲以上人口佔比是21.27%，而湖北卻只有18.77%），城市照樣有大量的老齡人口，他們的離世會產生大量空房，這些房子也不見得說有多破。
總之，從人口來看，至少全國房價的趨勢是：2027年左右，城鎮化接近尾聲，人口進入負增長，騰出來的房子越來越多，需求增量越來越少，房價或許進入一個異常穩定或緩慢陰跌的時期。
不過，整體是這樣，不代表全國房價都一個走向，恰恰是人口的變化，給房地產市場傳遞了另一種信號。
中國的「新城鎮化」
房地產儘管大趨勢已經過去，但並不代表所有城市和地段都會沒落，一些足夠有價值的區域，照樣會在逆境中凸顯其優勢。
拿人口老齡化來說，隨著當下的人口遷移成本越來越低和人口遷移趨勢越來越明顯。許多老人選擇去氣候更好、環境更美、總體更有利於身體健康、價格也不那麼離譜的地方。比如惠州大亞灣、珠海唐家灣、昆明西雙版納等等。
本來，拋棄生活這麼多年的城市，不是一件現實的事情。但如果朋友們都這麼做，自己或許也覺得沒什麼了。這也許就是海南成為「東北第四省」的原因。所以，老齡化帶來最直接的需求增長就是養老房產和旅居房產。一旦出現象東北遷海南這種規模化遷移，下一個快速增值的地方就會出現。
中國目前的城鎮化率在59.58%，大約處於日本60年代的水平。和當年日本不同的是，日本城鎮化從60%到70%這一段，人口結構非常年輕，主要靠年輕人進城來完成。到1970年，日本城鎮化達到70%，65歲以上人口佔比只有7%，剛剛貼到老齡化的邊緣。
而中國現在65歲以上的人口就已經有11.9%了，等到城鎮化70%的時候，65歲佔比可能超過25%。也就是說，中國未來10個點的城鎮化，可能不靠年輕人進城，而靠新生兒出生和農村老年人去世...
大家也可以看到，現在許多村子都出現了「空心化」的現象。村子裡只有零星一些老人，年輕人該走的，早就走光了。
結論
1.在出生人口下滑劇烈的情況下，往人口淨流入的城市極其城市群配置房產，顯然更為保險，反之那些人口淨流出的三四線城市，不僅沒有人口支撐，養老造成的財政壓力更是巨大，房價則更加有風險。
2.全國普漲基本宣告結束。但人口不斷聚集的城市和旅居環境得天獨厚的地方，也許還有潛力。
