一旦政策稍有鬆動，房地產泡沫便會迅速興起。（圖片來源：zhu difeng/Adobe Stock）
【看中國2020年1月14日訊】房地產業是中國國民經濟的重要支柱產業，也是每個國家經濟結構中不可或缺的一部分。但是房地產就像彈簧一樣，一旦政策稍有鬆動，房地產泡沫便會迅速興起。
如今，中國國內房地產市場泡沫正在被遏制，但按照「十三五」規劃，到2030年，1.81億至2.29億人將從農村進入城市，樓市將迎來更多需求，防泡沫的壓力更大。一邊要保民生，一邊要控房價，這對於包括中國在內的許多經濟體決策層來說，都是個兩難選擇。其中香港和日本最終都選擇了保匯率棄房價，而俄羅斯則為了保房價，最終使得經濟元氣大傷。
香港
香港自1983年10月起實行聯繫匯率制度，即港幣匯率緊緊盯住美元。然而也正是因為此，導致香港在貨幣政策決策方面失去了獨立性，更兼顧不了匯率和房價。
面對困境，香港保匯率還是保房價呢？如果保房價，隨著美聯儲的加息，港幣短期市場利率並沒有隨之走高，香港房價將持續上漲。據統計，2016年-2018年，港島A類私人住宅售價上漲了35%。如果保匯率，流動性勢必收緊，香港金管局跟隨美聯儲加息的話，長期看房價將受挫，資本自由流動的香港將面臨資本流出的。
最終，香港選擇了放棄房價，穩定匯率。2018年二季度以來，香港金管局多次在市場買入港幣投放美元，旨在穩定港幣匯率。
而在短期市場利率一次次創新高後，中長端貸款利率也開始提升。香港匯豐、渣打、中銀香港等主要銀行也跟隨上調按揭貸款利率。到了2018年三季度初，香港住房貸款利率已創近10年來最高值，對房價構成直接打壓。
日本
1985年「廣場協議」簽訂之後，日本為了遏制日元升值，於是下調了市場貼現率，同時擴大和提高本國的經濟競爭力，然而低利率對提升競爭力效果有限，但卻導致了房地產泡沫。
隨著大量資金湧入日本房地產行業，日本的地價也開始瘋狂飆升。據日本國土廳公布的調查統計數據，1985-1988年，東京的商業用地價格指數在短短三年內增長了近2倍。
為了不讓日元繼續大幅升值，日本政府決定採用行政手段，主動擠出房地產泡沫。此時由於公司破產，導致大量被拋售的不動產湧入市場，房地產市場供過於求。
與此同時，由於日元升值空間被壓制，套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。1992年，日本政府出臺「地價稅」政策，日本房地產市場立刻開啟漫長的下跌之旅。日本統計局數據顯示，從1992年-2015年，日本國內六大主要城市住宅用地價格跌幅為65%，所有城市跌幅為53%。
俄羅斯
蘇聯解體後，經過幾年的陣痛期，俄羅斯經濟開始逐漸走上正軌，而經濟的膨脹也必將帶來貨幣超發，同時普京總統也將住房並入俄羅斯四大優先發展項目。多種利好使得俄羅斯房價高歌猛進。
然而1998年金融危機後，俄羅斯放棄了「外匯走廊」制度，至2006年6月30日，盧布實現了完全可自由兌換。
但匯率實現自由浮動後，無疑加大了經濟的不穩定性。屋漏偏逢連夜雨，此時的原油價格開始下行，而俄羅斯又是主要依靠能源出口的國家，經濟結構單一，原油價格的波動會直接造成盧布幣值的不穩定。起初，俄羅斯初衷也是希望匯率和房價兼顧，但事實證明只能取其一。
在面對盧布貶值，大規模資本外逃的情況下，俄羅斯央行一方面連續上調基準利率，另一方面動用外匯儲備對沖匯率下跌。
然而一切都無濟於事，2014年11月10日，俄羅斯央行宣布取消實際有效匯率的上下浮動限制，放棄對盧布匯率的自動干預機制。在隨後的兩個月時間裏，盧布大幅貶值近50%。然而此時俄羅斯為了不讓房價由於上調基準利率而受到打壓，又開始逐步下調基準利率，由2014年12月的高點連續5次下調，半年內下降了6個百分點。
最終，俄羅斯國內房地產一手房價格開始上行，一手房價格由2014年12月的51,714盧布每平米上漲至2016年6月的53,558盧布每平米，漲幅為3.6%。但經濟卻經不起這麼折騰，GDP從14年開始再次負增長。
回過頭來，我們可以看到，拋棄房價後的香港和日本經濟結構依然比較穩定，尤其是香港，即使在全球增速下滑甚至負增長的情況下，2018年仍保持著3%的增速，而俄羅斯的例子更是讓我想起了郭樹清的一句話：凡是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家和地區，最終都要付出沈重代價！
