疫情之下，土地市場卻有些「異常」。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2020年4月5日訊】疫情之下，中國不少行業都停擺了，經濟也被迫按下了暫停鍵。但是土地市場卻有些「異常」。
據不完全統計，2020年1-2月重點城市成交量僅5473萬平方米，較2019年同期下降20.3%，但一季度土地市場平均溢價率在2月達到了高峰的11.3%。
怎麼回事？難道樓市已經全面回暖？
特殊時期，地王頻出
咱們都知道，疫情之下不少地方政府都出臺了關於緩解房企現金流壓力和復工復產的利好政策，顯然房企的日子並不好過。但是，包括上海、廣州在內的多個城市接連出現地王又是什麼操作？
據不完全統計，2月20日香港置地聯合體以310.5億總價拍得徐匯濱江西岸地塊，誕生了全國總價「新地王」；
3月10日，廣州越秀區住宅用地起拍價高達6.3萬元/平方米，刷新廣州土拍史上起拍樓面單價記錄，最終由廣州城投以底價競得。
此外，南寧、北京、福州和成都的溢價率均較高，溫州、紹興和東莞（中國指數研究院統計）也相繼出現了土地競拍熱。
所謂土地溢價率，即：(競拍成交價格-土地成本價)/土地成本價*100%，相當於「地價的增長率」。
土地溢價率是以樓面地價為基礎的，土地溢價率越高，意味當起拍價一定時，有更多人願意出價，土地價值相對也就越高，最終售價也一定會更高。
也就是說按照這個節奏，國內的熱點城市地價和房價已經開始重新回暖。但事實是這樣嗎？
土地與房地產的那些事兒
如果把房價比作麵包的價格，那麼地價就是麵粉的價格。麵粉漲價了，麵包價格肯定降不下來。這是基本的邏輯。
但現在的問題是，麵包沒人買，麵粉卻成了搶手貨。
咱們都知道，土地財政地方政府財政的核心。所以，地價和房價上漲了，地方政府和開發商都是受益者，同時地方政府是地王的最大獲益者。
曾經很長一段時間，房地產是咱們經濟增長的重要引擎之一，地方上拉動GDP全靠它了。在2016年房地產全面調控前，當年1月-8月全國「地王」數量達194宗，單個城市土地出讓金超過100億的城市達到39個。
不過現如今不少地區都在擺脫土地財政的依賴，海南省實行現房銷售制度就是典型的例子。去年政治局也提出「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」，著手徹底改變土地財政這一頑疾，再加上今年的疫情，房地產理論上是不可能這麼快回暖的。
那既然地方政府不希望讓「麵粉」跌價，而又要資金或穩定市場，怎麼辦呢？光不跌價也不行，還得提振市場，讓「麵包」銷售出去。怎麼促銷呢？那就是製造搶購麵粉或麵包的假象。
房地產遇冷，土地卻如此「暴躁」，意味著什麼？
這些地王是虛晃一槍提振市場，還是回暖的信號？要探究這個問題，咱們用數據說話：
1、節后土地成交「量低價高」
據華西證券研報統計，中國黃曆新年後六週國內100大中城市土地成交宗數僅為637宗，較去年同期下滑45.4%，但土地溢價率卻水漲船高。
再來看中指院的數據。一線城市住宅用地成交同比僅增長7.8%，但出讓金卻增長48%，樓面均價增長37.3%；二線城市住宅用地成交量直接減3成；而三四線城市則呈現出「量跌價漲」。
這就說明瞭一個問題，即市場上根本沒有足夠的需求來支撐當下的土地成交市場，而且各地起拍價相比去年大幅降低，基數低了，溢價率也相對高了。各地出現的地王，或許只是虛火。
2、「大人們」的遊戲
去年數百家中小房企申請破產的新聞，相信大家都還記得。所以到今年，絕大多數中小房企是不可能有實力去一線，去成都、福州、南寧、東莞這樣的二三線城市拿地的。那麼，這些地都被誰拿走了呢？
根據華西證券研究所數據顯示，節後拿地的房企中，66%為國有房企（按拿地金額計算）。
要知道，民企佔中國企業的大頭，少數的大佬去搶奪蛋糕，或許意味著他們已經提前嗅到了回暖的氣息，又或許只是一場遊戲。但在當前市場需求驟降的形勢下，我更願意相信後者。
3、廣州地王流拍後，本地企業接盤
今年3月10日拿下地王的是廣州市屬國企——廣州市城市建設投資集團有限公司。但是有業內人士表示，該地塊是「經三次流拍後」最終才成交，並由本地企業接盤。不得不說，為了吸引其他房企競投，其中有托市來提振市場信心的可能。
4、超三成剛需或將放棄買房
據房地產業內一家機構的調研數據顯示，在全國29個二線城市以及150個三、四線城市中，有超過三成的剛需（購房標準為50萬以下、70平方米）或將放棄置業計畫。同樣，來自恆大研究院和貝殼研究院的調研，這一數據為8.5%。
當然這些調研數據樣本不同，結果也不一樣，但有一個事實無可爭議，那就是全國城市招聘崗位數和薪資都在走低，尤其是三四線城市。3月招聘崗位數相較2019年6月減少了34.7萬個，降幅達36%。薪資總量相較去年7月近乎腰斬。
顯然，延遲甚至放棄買房並非個例，而是當前全國的普遍現象。在這種情況下，土地市場可能熱火朝天嗎？
樓市將何去何從？
既然是短期的托市，那麼這種熱度注定持續不了多久。
大房企也就是趁著當前在相對寬鬆的窗口期下抓緊拿地，加大熱點城市的投資力度，但是一季度疫情的影響在二季度會逐漸顯現，屆時隨著市場需求的繼續下滑，房企參與拍地的意願會越來越低，不排除土地成交數據下滑和商品房銷售數據繼續走弱的可能。
總之，疫情疊加地產融資監管，接下來房地產，尤其是三四線城市所要面對的將是一次持續性的大調整。
