中國樓市需求短期難釋放，房企債務風險加劇。（图片来源：Adobe stock）
【看中国2020年4月16日讯】（看中國記者趙曉彤綜合報導）中共病毒疫情令中國房地產業在2月份急速降溫，進入第二季，樓市銷售尚未出現復甦。「房住不炒」的政策疊加疫情的威脅，樓市的需求端很難釋放，令債務高企的房地產業危機加劇。
樓市庫存高企 市場短期無法釋放需求
據《經濟參考報》引述克而瑞地產研究中心數據顯示，截至3月末，受監測的50個重點城市商品住房庫存為30,432萬平方米，同比增幅為11%。其中，大約六成以上城市的住房庫存消化周期升至18個月以上高位。
疫情衝擊之下，百姓收入吃緊，樓市庫存增長反映出市場很難在短期內釋放剛性需求。
一位資深房地產行業研究人員對路透社表示，疫情對中國的製造業衝擊很大，實體不景氣的情況下，房地產怎麼可能獨善其身呢。百姓用什麼錢來買房子？就算貸款成本低，那也是要還的，百姓如果都沒有收入的話，用什麼來還。」
市場正常需求無法短時間釋放，擠壓庫存無法回籠資金，債務高企的房地產商正在想盡辦法「活下去」。
房企降價加炒作 地方政策鬆綁
據《国内一家财经媒体統計，中國恆大、萬科、碧桂園、融創中國這四大房地產商3月銷售均價較2019年全年分別下降13%、5%、7%、7%。
在房價普降的形勢下，深圳的樓市卻出現「千萬豪宅日光」、「學位房跳價」、「南山和寳安中心區房價暴力拉升」等火熱新聞。不僅深圳，上海也出現「千萬豪宅開售，幾百人戴口罩排隊攞籌」的新聞。面對這樣的新聞，網友評论道，「都是托，房子是用來住的，不是用來炒，川普說了：這是假新聞。下一個。」
有房產中介人員透露，深圳樓市的火爆背後，不乏有業主大幅抬高房源報價，通過「高評高貸」的方式，向銀行做經營抵押貸款。因為現階段銀行經營貸利率相比房貸利率更低，存在套利空間，業主也可以轉按揭的方式高位套現。對於「千萬豪宅」售罄等消息，中介也認為也存在業主急於「套現」的原因。
不僅房地產業在等待百姓口袋裡的資金，地方財政也在指望房地產業的復甦。
4月14日，青島市房管局官方網站撤回了4月11日發出的限售限購鬆綁政策，重發「2020青島百日萬店消費季網路房展」活動規則，規則改為部分放開限售，即對於2018年4月18日之後購買的住房，繼續執行五年限售的規則。
據《路透社》引述中原地產首席分析師張大偉的統計，青島是今年第六個「政策一日遊」的城市。自樓市銷售復業以來，中國已有浙江海寧、廣州、濟南、陝西寳雞、河南駐馬店、青島陸續撤回了對樓市需求端的放鬆政策。但他還表示，雖然多個城市已出現政策一日游，但地方財政面臨壓力，後續或許還會有更多的城市試探「房住不炒」的政策底線。
房企債務壓頂 北京加強外債管理
不論是政策還是市場，都無法在疫情之下釋放百姓的購房需求。要「活下去」的房企已開啟借新債還舊債的模式。
據貝殼研究院統計，一季度中國房企債券融資規模達3,944億元，大量房企發行公司債。從發債結構看，境內與境外融資各佔五成。但進入四月，市場融資情況開始改變。
在4月初，中國外匯管理局資本項目管理司司長葉海生發文称，「3月份以來，隨著全球市場各類資產價格的暴跌，不少機構認為是『抄底』的好機會，要求監管機構放鬆資金流出限制（如放寬QDII額度），這種想法未免太過天真和理想化。」並指出，融資主體企業需理性對待，不可盲目借外債加槓桿。
文章還特別提到，「房地產企業、政府融資平台等受宏觀調控的行業和企業，不能享受跨境融資宏觀審慎管理政策」。
4月13日，評級機構標普發布報告稱，由於房地產企業的開發活動和銷售回款受疫情影響嚴重，短期內將對中國房地產開發企業的資金鏈造成明顯衝擊，中期來看，則對企業推盤節奏和行業融資情況產生較大影響。標普還表示，「我們認為疫情對開發企業融資環境的影響將持續較長時間，有可能增加房企的融資風險和融資成本。」
近日，《彭博社》援引知情人士消息，中國國家外匯管理局正在就疫情全球暴發對企業境外發債的影響进行调查，並對一部分企業的償債風險進行了解，包括多家房企在內的企業已收到外匯管理局的調研函。據悉，調查還包括企業近期是否有發債計劃，是否有發債受阻的問題，並如何解決資金問題等。
面對現金流危機、債務高企、再融資成本大幅度增加的房地產業，北京當局在管制和調研之後，是會派國資出手，令房地產業繼續「大而不倒」，還是繼續嚴格管控外債外儲，讓房地產業加速洗牌？让我们拭目以待。
