商品房70年產權年限是從開發商拿地之日算起。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2020年5月29日訊】十三屆全國人大三次會議已表決通過《民法典》，房子70年產權到期這個問題解決方案正式落地：自動續期。
什麼是70年產權？
住宅用地為什麼是70年，而不是80年，60年？一開始中國是借鑒香港的經驗，提出用地年限也是50年，但後來考慮到用地年限應該覆蓋人的生命週期，於是延長至70年。
但你可千萬別以為你的產權期限是買房的那一天往後推70年，大錯特錯！
按照目前規定，商品房70年產權年限是從開發商拿地之日算起。也就是說，開發商2020年拿的地，蓋房子蓋到2025年再賣給你，那你實際只擁有65年土地使用權。
不過，即使你只有不到70年產權，也並不意味著自己買的房子到了年限就要被收回。
70年產權（土地使用年限）其實包括兩個含義：地權和房權。土地歸國家所有，私人不能擁有土地。所以到了70年期限後，你就需要續期或者國家收回使用權；但是，你可以一直擁有房屋永久所有權！
你可以理解為，開發商向政府租了70年地，建成房子後加上出讓金再轉租給你。到期後，房子歸你，土地歸國家。
那麼問題來了：房子歸我可以，但地是國家的，那我房子建哪呢？
70年大限終將解決
按之前的國有土地使用權出讓規定、房地產管理法和物權法得知：土地使用權期滿，會自動續期，如不續約或者不符合規定的，土地及其地上建築物所有權由國家無償取得。如要續期應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。
但是怎麼續？程序如何？續多少年？還沒有定論。而此次的《民法典》第三百五十九條是這麼規定的：
住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。
非住宅建設用地使用權屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
其中，所謂的「住宅建設用地續期依照法律、行政法規的規定」，指的就是按照房地產管理法和物權法規定，該續多少續多少。
而非住宅用地雖然也是「依照法律規定處理」，但目前並無相關法律規定支持非住宅用地自動續期，如果不按約定，就意味著還存在商用地、工業用地續期或收回問題。
不過，至於續期免費還是部分減免，要等其它法律陸續具體落地執行，《民法典》只給了大方向。
到期對我們有何影響？
1、對於大家最關心的到期後如何續期這個問題，相信相關法律會跟上，具體細則出臺只是時間問題，而且不會太長。不過，不知道大家有沒有考慮過這一個問題：有誰的房子能真正住滿70年呢？
雖然目前商用地40年，工業、科教文衛體、綜合用地50年，住宅期限是最長的，但實際上都「差不多」。
一方面，中國建築壽命平均只有25-30年，而日本和美國分別約50年和74年；另一方面，由於周邊環境、結婚等各種客觀原因，你可能需要換房。所以說，絕大多數人根本等不到70年產權到期的那一天。
2、即使你壽命長，等到了70年產權到期的那一天，那麼問題又來了：管線老化、環境破舊，那時候的房子你還敢住嗎？願住嗎？
按照規定，建築壽命設計標準是50年，主體結構保修期和建築壽命設計標準一致。也就是說，50年內主體結構問題可以找開發商解決，50年後基本就沒人管了。
那可以找政府嗎？當然可以，但政府不會讓你修，直接拆！因為土地財政啊！
3、一旦70年產權續期得到解決，那麼在不動產統一登記、全國住房信息聯網的基礎上，房地產稅開徵就只剩時間問題了。這次70年產權續期問題的解決，算是跨過了房地產稅的一個大坎。
各國的土地產權問題
如果按照土地所有制細分的話，可將它們分為14種，但我們所理解的，大體上就兩種：國有和私有。下面簡單介紹幾個典型：
英國：英國是典型的土地私有制國家，全境90%左右的土地為私人所有，且所有者對地下礦藏擁有所有權。這種規定當然好，真正的是藏富於民，但它有個致命的缺陷：土地所有者一直持有，不賣。這使得土地所有權不斷流向私人，租賃和國有比例不斷下降。最終，英國於1967年修訂了《農業法》，並在補貼和引入競爭等方法下，實現土地正常流轉。
澳大利亞：據公開資料，目前澳大利亞的土地所有權大部分掌握在聯邦政府手中，私有土地佔比僅約15%（儘管也是永久產權）。如果人們要使用土地，一般以租借為流轉形式。這有點類似於國內的土地使用權出讓。
巴西、印度等：這些國家的土地佔有不公平現象比較嚴重，由於土地高度集中，造成基建、農業、土地利用及生產經營效率極其低下，這也是巴西、印度等國存在貧民窟的重要原因之一。
英國代表的是發達國家土地私有制，巴西、印度代表的是第三世界國家土地私有制，但無論哪種，世界絕大部分國家（地區）其實都實行的是土地私有，只是稅費水平、流轉形式等不同。
