【看中國2021年5月12日訊】杭州土拍又瘋了，單日吸金716億。
5月7日，杭州首批集中供應的住宅用地出讓，32宗地塊起拍總金額569.1億元，最終全部成交，總成交金額達716.68億元。
一 又上一個台階
搞集中土拍的，只有22個頭部城市，全國最優質的土地資源集中於此，集中土拍一年只搞三次，錯過了這次，後悔都得等小半年……
這下好了，全國但凡有點實力的房企，都得盯著集中土拍。
地價哄搶著，又上了一個台階。
二 需求分化
疫情之後的經濟出現了明顯分化，復甦K型分化、收入K型分化。
澇的澇死，旱的旱死。大部分旱死的只想著如何體面的應付生活，維持社會階層。少部分澇死的想著搞把教育移民，實現階層躍遷（PS：心理學來說，人只能適應階層躍遷很難適應階層下跌。階層下跌會導致心理健康問題。哪怕吃穿無憂，階層下跌也會影響自殺率提高）。
大部分人收入不漲情況下，房產需求終究萎靡，而少部分人收入大漲的情況下，通過購入優質城市房產實現階層躍遷，成為一線房產需求的基本面。
房產需求出現分化。
三 從抱團炒股到抱團炒地
抱團股為何形成？
無非就是經濟K型分化，股市優質投資標的不多，於是大量資金彙集在少數優質標的上。
抱團炒地為何形成？
無非是房產需求K型分化，有效需求集中於優質城市（成為優質標的），而土地拍賣方式的轉變，加劇了資金向優質資源彙集。分化背景下，優質標的不多，但資金很多。最優質的資源得到了資金的一致看好，抱團去搶。
於是，從抱團炒股到了抱團炒地。
四 麵粉貴了，麵包呢？
麵粉漲價了，麵包漲不漲？
麵粉可以漲，麵包不能漲：
1）首先從政策意志來說。政府加強了對房地產市場的宏觀調控，「房住不炒、因城施策、構建房地產調控長效機制」是新調控思路。背後是防範資金繼續流入房地產，防範房地產泡沫繼續吹大。
2）其次從信貸環境來看。央行來看，央行連續47個交易日微量操作逆回購，放水源頭收緊。商行來看，中國建設銀行深圳市分行日前宣布將首套房貸利率和二套房貸利率分別上調15BP和35BP，這釋放了房貸收緊的信號。不僅是深圳，廣州今年已三度上調房貸利率。融360大數據研究院對全國42個重點城市房貸利率的監測數據顯示，2021年4月（數據採集期為2021年3月20日-2021年4月18日），全國首套房貸款平均利率為5.31%，環比上漲4BP；二套房貸款平均利率為5.59%，環比上漲2BP。
目前中國房價的金融屬性特別強，金融屬性主導下，信貸利率是決定房價走勢最為重要的因素。信貸收緊決定了房價整體上的一個走勢會比較萎靡，而政策意志也不允許房產擠佔金融資源，繼續吹大泡沫。麵粉可以點火，麵包不能點燈。
但從局部來看，收入分化會讓優質城市房產更具吸引力，信貸微幅收緊難以抑制資金湧入。這或推動一線城市房價上揚，影響房價分化愈發明顯。
這些特點決定了：雖然調控力度不減，但優質城市房價短期仍會表現的比較強勢，而優質城市房價強勢又會導致更嚴重的房產泡沫，將招致更多的政策打壓。
對一線房價的政策打壓還會繼續。
五 如何從內卷中突圍
土拍價格屢上台階，很多看起來難以盈利的土拍，為什麼總有房企接盤？房企是傻子嗎？
房企當然不是傻子，相反，他們精明著呢！
杭州的房價限價沒怎麼變，但是地價又上了一個台階。房企只有兩條出路，要麼變相漲價，要麼或將虧損。但房企從來不畏懼虧損，只要房企夠大，大而不能倒，房企債務自然會有人背鍋。
在土拍問題上，房企的第一訴求是通過多拍地迅速做大，讓自己大而不能倒；第二訴求才是通過拍地賺錢。
激勵錯位決定了，很多房企並不在乎拍地是否會盈利，這又反過來加大土地競爭，將土地價格推高至無利可圖，加劇房企內卷，放大系統性風險。
敢拿地，才是房企生存的第一法則。越是大膽拍地的房企越容易盈利，因為賺錢是自己的，虧錢有人背鍋。只有認清這一點的房企才能從內卷中突圍。誰來背鍋？主要是銀行。
房價漲，銀行要背房價泡沫的鍋；房價不漲，銀行要背房企債務的鍋。
銀行的鍋又是誰背？為什麼要劃出房企融資三條紅線？
六 金融逆週期
金融週期有兩個核心問題，一個是融資難度，一個是抵押品價格。抵押品價值不變，融資難度降低，信貸增多，抵押品漲價；信貸增多，抵押品價值增多，融資難度就會降低。
信貸與抵押品價值會相互放大，從而導致循環反饋，形成金融順週期。
房產是最重要的抵押品，利率是融資難度的關鍵信號。但當利率反轉時，利率上行——房產價值分化，部分房產價值減少——反饋給信貸——信貸下降——啟動金融逆週期。
從國際看，美國財長耶倫發言認為，美國政府的支出措施可能會導致利率上升，如美國利率上升將會向外擴散。5月5日，巴西加息75基點，這是巴西自3月以來的第二次加息。3月以來，俄羅斯、巴西、土耳其等多國進行了加息。從國內看，房貸加息也已開始。
房貸加息喻示著中國的金融順週期將變為金融逆週期，而金融逆週期是房產價值和信貸持續減少的循環反饋。
金融逆週期影響下，優質城市房價確定可以獨善其身？抱團炒股最終一地雞毛，抱團搶地呢？
小結：最好的資產才有最完美的泡沫……
責任編輯:宇真
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