【看中國2021年11月17日訊】今年年初，龍湖董事長吳亞軍跟高管們開會，突然拋出了一個問題，假如有一天出現極端情況，所有銀行對龍湖關門，公司的銷售額降一半：我們還能不能發出工資，能不能還得起債？
萬科的王石好多年前說學習新鴻基好榜樣，不僅因為新鴻基房子蓋得好，還因為它商業地產加住宅的成熟模型，這種風險控制能力在全亞洲都是標桿。
只是萬科能成為全球最大的地產商，但就是做不成新鴻基。反倒是龍湖，越來越有新鴻基內味了。這些年他們住宅和商業並重，去年他們購物中心回報率達到7%，平均融資成本才4.5%。這意味著，租金已覆蓋利息，模型和新鴻基越來越像了。
前段時間，還有機構做了一份「TOP50強房企財務抗風險能力排行」。抗風險能力最強的，不是萬科，也不是華潤、中海這樣的央企，而是龍湖。過去一年，央企們也紛紛跑去龍湖取經，把這家民企當成學習標桿。
只是面對吳亞軍拋出的問題，極端條件下的壓力測試，龍湖高管研究後給出的答案是：不能。
也就是說，假如行業來一場疾風驟雨的速凍，中國地產業公認最穩健的公司，認為自己同樣很難倖免。
吳亞軍提出這個問題的時間，是今年2月。彼時雖值春節，但中國樓市還是一片炙熱，房企頭兩個月銷售業績超出預期，很多城市樓市都出現過熱信號。老闆們都摩拳擦掌，籌資參加第一輪集中供地，準備在2021年大幹一場。
誰也想不到，下半年的行情，跟吳亞軍年初提出的假設幾乎一樣。
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11月5日，地產從業者的恐慌情緒，達到了歷史極值。
之前一天，深圳佳兆業3億的理財產品逾期了。500多個投資人找上門來，要求兌付。和恆大、新力們不同的是，佳兆業是一家三道紅線指標處在「綠檔」的房企。
接著就是11月5日一早，一則是世茂正和陸家嘴信託談展期，董秘辭職的消息，引爆了風聲鶴唳的地產金融圈。隨後，世茂多支債券下跌超20%。
下午四點半，世茂的許公子緊急召開了投資者交流會，闢謠說這筆信託規模30億，今年沒有到期，主要集中在明年和後年到期。今年世茂也沒有到期美元債。
許公子說如果不能借新還舊，壓力還是非常大的。自己北京、上海的辦公樓和酒店都有可能出售。香港的樓明年估計也會賣，能換200多億來。如果付款快，9折和85折都能考慮。
一位投資者問，如果政策沒有很大的改變，開發商可以撐多久？
許公子回答說，每家企業情況都不太一樣，他聽到一個說法，如果政策不轉向：即使是中國最厲害的開發商，也撐不了多久。
這種話，我聽好幾個開發商說過。前段時間，一位二十強房企老闆告訴獸爺，財務狀況好點的民營地產商，資金最多堅持：三個月。
世茂緊急開會時，港股已經收盤了，他們下跌了13個點。多家地產公司因為這則謠言陪跑，同樣股債雙殺。
那天下午兩點鐘，一位三十強地產商老闆睡了個午覺。過去一個月，他一直東奔西走，為公司籌集資金。午睡一個小時後，他醒來看了一眼自家股價，當時就懵了。
大跌的原因，是因為購買地產債券的公募遭遇投資人提前贖回，被迫結構性平倉。投資者要求繼續給錢兌付債券，否則威脅會繼續平倉。
想到努力了半年，最後可能還是無用功，他情緒在那一刻掉進冰點。他跟助理說：早知如此，還不如躺平呢。
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三天後的11月8日，深圳五洲賓館2樓長江會議室，召開了一場房地產座談會。參會的有萬科、卓越、平安、南方基金、中信銀行等房企和金融機構代表，主要討論房地產行業總體形勢和風險。
深圳已經降到了近十年來的最低點。卓越說九月銷售額下降了一半，十月促銷也同比少了近三成；萬科說九月銷售降了37%，十月又降了31%，下滑程度超過了2008年。
房企們的主旋律還是融資難。四季度傳言的信貸放鬆大家還沒有感受到，他們希望金融機構國企民企一視同仁。
房企們的語氣很重。比房企語氣更重的，是金融機構。
南方基金說房企新增了10家信用債違約，涉及2200億，預計還會有13家違約，涉及6600億，佔了房地產信用債的三成。他們擔心風險會上下游傳染。
中信銀行判斷今年不是市場最低點，會越來越難，企業資產沒人敢買，沒有回款賣掉資產也於事無補。他們主動建議要加大按揭力度，恢復正常融資。
其實去年年底，有主管金融的領導從另一個角度說過類似的話。之後，出來的是二手房指導價、房貸集中管理、土地兩集中制。然後，恆大、藍光、新力等一批高槓桿房企就暴雷了。
現在，連地主家都沒餘糧了。前不久，融創又向華北區域調撥了約三十億現金支持。他們的第一次撥款，就發生在今年夏天。
夏天的老孫，是有信心度過這次調控的。有人在中期業績會上問他，下個誰會暴雷呀，老孫擺擺手，誰都有可能，反正不是融創。
一週後，恆大財富暴雷了，集團總部被投資者包圍。有大問題的房企終於摀不住了。那天深夜，計算恆大負債的包叔夢迴成都：2000000000000元。
各地政府也被搞暈了。一邊處理恆大在建項目，一邊盯住了監管賬戶資金有沒有少零。北京剛剛明確，商品房首付款要先監管保護後再網簽。
萬科也隱晦地提到，房企的錢來源於客戶和融資，現在兩頭受擠壓。但大家心照不宣地沒有建議放鬆監管資金。
根據年中報，世茂有823億現金，76億受限制；融創有1231億現金，220億受限制；碧桂園1862億現金，近800億受限。開發商的一個錢包被端掉了。
客戶也不敢買了。統計局今天公布了10月份的樓市數據。10月份全國一手住宅的銷售額是10945億元，差不多隻是6月份的一半。二手住宅價格環比下跌的城市有64個，只有6個城市沒跌。
之前大家都以為恆大危機只是個例。但現在，上半年還過熱的樓市，下半年向下直衝。
前幾天去了環球影城，從霸天虎過山車上下來後，腳像踩在棉花上，軟了半天。民營房企都在這列過山車上，而且基本上都沒來得及系安全帶。
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恆大暴雷到今天，差不多兩個月，民營地產商的美元債，幾乎團滅了。
曾有人算過，如果未來三成地產公司倒下，地產美元債平均價格約為75；未來五成地產公司倒下，那麼平均價格應該在60；但現在，平均價格是：50。
境內融資也是差不多的情況。一家專門為房企提供表外融資的頭部金融機構，在恆大暴雷後，收穫了二十多億信用類貸款的准壞賬。
他們後續依然在向一些房企提供融資。直到最後一批放款的房企中，一家身處綠檔的優質房企，突然連三個億都拿不出來，他們才想一個問題：三道紅線還具有多大參考性。
這家金融公司開始停手觀望——因為他們看不懂這個市場了。
小部分繼續在做的私募機構，也不再看對方是否五十強房企，而是看項目管理。把項目握在手裡，嚴格監管資金的房企優先考慮。
融創各城市公司，就在把項目的財務統一收回，納入平臺管理。老孫還自己無息借給融創30多億。
一家20強房企正調集全集團五大板塊幫地產公司賣房子，抓回款放在第一位。因為融資受阻，他們又開始找員工借錢，利息十來個點。
主管部門也發現事情偏出了軌道。上個月剛開會號召保持房地產信貸平穩有序投放的央行金融市場司負責人，再次表態，部分金融機構對「三線四檔」融資管理規則存在誤解。企業銷售回款償還貸款後，原本應該合理支持的新開工項目，得不到貸款。
深圳會議的最後，國務院發展研究中心的領導沒有明確會落地什麼政策。但他說廣東是市場化的晴雨表，反映問題實事求是。上次在廣東調研限電事件，就很快得到批示解決了。
深圳會議果然是轉折點。兩天後，暴跌了兩天的地產股，迎來久違的紅色。萬科漲了4個點，融創漲了15個點，世茂漲了17個點。造成這一切的原因，是一張沒有被證實的、人行通知主要銀行放鬆信貸的微信截圖。
清理擠壓五個月以上的按揭；開發貸和個貸上量；存量項目銀行可展期，不可降級……
這兩天，不少准業主收到新房按揭款下發的簡訊，信貸環境確實在放鬆了。山西有開發商接到了多家銀行的主動報價，有額度了。
最前線的廣州，從這週開始，也有銀行開始向優質房企陸續放款了。這些開發商是本身就有授信的。他們前幾個月就在向銀行申請，銀行按程序批准了符合條件的，但因為沒有額度一直積壓，不能放款。
陸續放款需要一段時間。一些已經告急的房企，可能還要熬一段時間。
銀保監會也有了最新動向。前兩天，郭主席主持召開黨委會議，說要穩地價、穩房價、穩預期，遏制房地產金融化泡沫化傾向，健全房地產調控長效機制，促進房地產業穩定健康發展。
對於這次會議，中國基金報的標題是：關於房地產，銀保監會發聲：穩！穩！穩！
地方政府也在步步試探。哈爾濱、義烏、武漢先後小范圍放鬆調控。11月10日，瀋陽還開會研究出了一個大招，發明瞭申報制：只要你承諾自己有購房資格，你就有資格。
吃瓜群眾太激動了，消息滿天飛。當晚，瀋陽房管局不得不對外闢謠。一切好像發生了，又好像什麼都沒發生。
但看起來，政策已經觸底了。這兩天，有傳言說銀行迎接巡視檢查的內容中，新增加了一條——是否有新增房企貸款。而我們的老朋友高盛，也回來抄底地產了。
但市場底還沒有到。
房住不炒。城鎮化的下半場，人口還是將持續向核心大城市、都市圈聚集，很多三四線城市樓市就算全面鬆綁限購，也很難回去了。
站在2021年11月，我突然想起去年7月4號，在深圳同一家賓館同一間會議室裡，召開過同樣的房地產調研會。當時，深圳樓市萬人搖新盤頻出，均價7.5萬一平米，成了宇宙中心。十一天後，深圳就開啟了改變中國樓市風向的「715調控」。
大家習慣把人生比作過山車。這事真的挺離譜的，而坐過山車最有趣的那部分，是下坡。
