【看中國2022年3月2日訊】1992年，北京市派出一個近400多人的代表團趕赴香港，搞了一次招商會，任務只有一個，賣地賺錢。
招商會很成功，四大家族很給面子，連北京地圖都沒看就簽了合同，才有了後來的東方廣場、恆基中心和新世界中心等大項目。當時財政捉襟見肘的北京，沒花一分錢，改善了很多居民的居住條件。
第二年10月，張百發陪著設計師坐著一輛麵包車，從長安街出建國門……上又了東三環高架橋。看著車窗外的景象，設計師很開心：北京全變了，我都不認識了。
雖然那會的北京還沒有三環、四環的概念，但「變化」卻並不侷限於二環內。在那場招商會上，除了市區的項目，在北京東北遠郊的順義拿了地。在張副市長給港商們畫的餅裡，這一片遠郊土地叫：
天竺旅遊度假別墅區。
當時沒有人想得到，荒野之地後來會迎來巨大的蛻變。
2007年，以紐約上東區富家女為主角的電視劇《緋聞女孩》播出，讓很多人發起了貴族夢。西班牙、墨西哥陸續翻拍，愛奇藝也買了版權，打算出中國版緋聞女孩。根據流出的信息，故事最先設置在上海，後來又轉移到北京，拍攝計畫一擱置就是十二年，2019年才開機，大家發現劇本已經面目全非，變成了職場劇。
包叔覺得，最大的可能是愛奇藝終於發現了一件事：中國沒有貴族。
上東區是曼哈頓中央公園的東部一帶。這裡以高級住宅區、頂級餐廳和奢侈店聞名，居住著紐約最有錢的人。為了孩子教育，把家從下城區搬到上東區的耶魯人類學博士薇妮斯蒂·馬丁後來寫了一本暢銷書，她說：其實每個城市都有一個「上東區」。
在上海，它可能是聯洋或古北；在深圳，它可能在後海或者銀湖；但在北京，它一定在以天竺和後沙峪為中心的土地上。
一
天竺旅遊度假別墅區最早只是圈一塊地，蓋房子給在北京工作的國際友人住。
這些歪果仁（外國人）在老家住慣了大別墅，不願在中國住市區的高層。順義別墅具有這種優勢，當時的北京也不堵車，從順義開車去使館區或者國貿，也就半小時車程。通勤也不是問題。
當然，這不是最主要理由。後來大家才知道，當初這幫老外有錢卻選擇在「天竺旅遊度假別墅區」租房，是因為這裡像一塊飛地。一旦中國政策有變，離機場十分鐘，嗖的就跑了。
這裡第一個別墅項目是麗京花園，愛玩高爾夫的劉鑾雄也參與了這個項目。業主幾乎都是在使館和外企工作的歪果仁，除了憑《秋菊打官司》捧得威尼斯影后的鞏俐。
兩千美元一平米，按照當時北京平均月工資284元來看，真是一個天文數字。張副市長驚訝不已！一個可以給國家掙外匯的高端住房市場，就這樣被打開了。
幾年後，北京有了200多個外銷房項目。其中的別墅項目，很多都在順義的溫榆河畔。這些別墅七成的買家，來自港澳日韓及東南亞。但他們只是投資客。買下來後，要麼轉賣，要麼租出去。真正住下來的，還是歐美使館人員和外企高管。1994年，為了提振歪果仁的信心，張副市長在公開場合表示：在北京搞房地產絕不會有大起大落，而且只能漲不會落。
事實證明，「信百發，得永生」。押注國運的，都沒有被虧待過。
中國人民的老朋友柯馬凱家族就很「信」。
英國人柯馬凱出生在北京。100多年前，他的姥爺在華西協和大學教育系任系主任，姥姥則在成都創建了蒙特梭利幼兒園。植根中國多年，柯馬凱能講一口流利的京片子，他早已把北京當成家鄉。
進入90年代後，來華外國人越來越多，但他們子女的教育是個難題。當時北京只有順義學校可為外籍人員子女提供全日制教育，於是柯馬凱在1994年創辦了北京京西國際學校。
1997年亞洲金融危機過後，順義的外國買家逐漸減少。再後來，中國加入WTO，有錢的中國人越來越多。天竺溫榆河一帶因為外國人多，高端大氣上檔次，富人們都扎堆往這裡跑。
更多的別墅、國際學校和高爾夫俱樂部，如雨後春筍般湧現。當時事業如日中天的王中軍，甚至在溫榆河畔花巨資修建了一個馬場。這裡不再像一塊老外的飛地，而是成為國內先富和名人置業的首選地。
柯馬凱可能沒想到，自家學校周圍後來居然雲集了首都一大半的頂級國際學校。連附近的房子，也逐漸被冠上了「國際學區房」的稱號。
後來，開發商給這一自成氣候的區域賦予了一個大名鼎鼎的新名字：中央別墅區。
二
中央別墅區早些年的很多項目，都是拿來主義。
從設計圖紙到原材料，無不照抄港澳或國外的同行。很多家蓋別墅的材料，都是從歐洲空運過來，連牆紙都是照搬過來。有時蓋房子的材料還在運往中國大陸的巨輪上，工人只好停工等待。更有一些來自山西的「壕」們，喜歡種菜，於是北京有了很多花重金把別墅院子改造成菜園子的故事。還有人在家裡養雞，每天天不亮就打鳴，其他鄰居紛紛聞雞吐槽。
生活品味的提高，需要一個漫長的過程。2007年之後，這個過程被「加速」了。
這一年，打重慶來的龍湖進京趕考，在中央別墅區打造了灧瀾山。這是一個托斯卡納建築風情的別墅小區，但它同時也引入了經典的中國園林元素：把純正的南派園林種植手法引到了北方。
之前，曾有地產商單純為了好看和轟動效應，花幾百萬從國外移植一棵樹。但到了冬天，只能把樹木裹上棉被。
龍湖堅持適地適樹的原則。在植物種類、高矮的選擇和搭配上非常考究，在大半個中國奔波尋覓合適樹木，實現了園林四季都有不同景觀。他們還利用植物的遮攔，保證了戶與戶之間的隱私。
灧瀾山當初一面市，很多業主們都不知道怎麼表達驚艷之情。只能說：我家院子裡有兩堆樹，一堆是樹，另一堆還是樹。
新東方的俞老闆曾經寫了篇《那條小溪》。他先吐槽了之前住的小區——因為物業吝嗇，小溪從不放水。到了夏天，遇上暴雨就變成了排水溝。之後，筆鋒一轉，開始對現在住的小區大加讚美，說散步時看到一股清水從疊起的石縫中汩汩流出，在溪流底部瀰漫開來，這種感覺如此美妙，此後，他對這條小溪有了依戀：每天回家不管多晚，都會在小溪邊來回走幾圈。
好奇的吃瓜群眾發現，俞敏洪就住在灧瀾山。文中的那條小溪，是龍湖花了大心思打造的一條300多米長貫穿整個園區的溪谷景觀。
中央別墅區的建築整體水準，吸引了很多新貴。
與世紀初就陸續搬來的眾多「壕」和明星們相比，後來入住群體的文化水準，更是高了許多，其中就包括一個全中國最積極上進最愛奮鬥的女性群體：北京曼哈屯-順義媽媽。
有文章寫道，她們生活在北京的「上東高地」：以中央別墅區為中心，日常覆蓋全中國，假期覆蓋了全球，半徑無窮大。
當海淀父母還在為了在清北奮鬥而自覺苦逼的時候，她們在談論如何避開和印度國高智商娃們的直接競爭，讓孩子能在籐校國際生少得可憐的名額中，彎道超車。
順義媽媽背後，是一群不顯山露水的男人們。財務自由是他們的標配，不少人還都名列胡潤中國榜前列。連來自杭州的傑克馬，也要湊熱鬧在這買套房。不為別的，就為好朋友們離得近啊。比如小燕子同學……
要是住在這種小區，我的朋友獸爺肯定都不好意思把煎餅車推出家門了，更別說養雞了。
三
在曼哈頓，人人都愛上東區；而在北京，由於十幾年的限墅令，低密度的墅居越來越少了。
到了2016年，限競房政策登場，北京別墅被圈在「售價紅線」的圍欄內。為了成本，連中央別墅區的房子，也開始變得平庸了。
驚喜還是有的。
去年，龍湖回到中央別墅區核心，帶來了全新作品——雲河玉陛。
有就職於某南方大廠的碼農，最近幾年被派駐北京，一直住在距公司北方總部不遠的一個小區裡，一到冬天，光禿禿的蕭瑟感讓他滿是鄉愁，在北京置業這回事，他糾結幾年了。後來，孩子都會叫爸爸了。去年年底，他去「灧瀾山看了雲河玉陛」。沒錯，龍湖這次都沒建正式售樓部和樣板間，而是借了灧瀾山的一個會所，擺了個沙盤，就開始賣房。
活了這麼久，第一次見到PPT賣別墅的，還賣得很好。
憑著PPT，雲河玉陛幾個月就賣了300套，接近清盤。一套均價千萬以上的豪宅項目，硬是賣出了剛需盤的速度。
位於北京順義中央別墅區核心的龍湖地產全新作品——雲河玉陛（作者博客）
對於這群看慣了北京各種高端項目、置業經驗極為成熟的客戶，龍湖能夠讓他們動心的，當然不是PPT做的好。雲河玉陛的整體規劃，參考的是美國爾灣公園「大綠地-小住宅」的設計理念，在10萬方綠地上，僅布局了328套房子。大面積的草坪和多樣化的主題景觀，帶來近似莊園的生活感受，比較接近於西式別墅區陽光、自然的生活狀態，也迎合了這一代中國居住者開放、自由的心境。
根據整個社區的景觀排布，雲河玉陛的中心景觀參照的是南京「紫金山之心」的項鏈造型排布，「渾然天成」的景觀卻給了龍湖以靈感。一條800米長的銀杏大道，串聯起所有別墅，整個雲河玉陛的328套房子，大珠小珠落玉盤，散落在10萬方的綠地之中，每一戶人家都有各自的景觀資源。
在中央別墅區最珍貴的中央，10萬方綠地上，龍湖將自己長於園林營造的優勢發揮到了極致。不僅是位置的最中央，在社區生活氛圍營造上，也更能代表中央別墅區中西包容、自然交融的生活質感。
識貨的人不需要強詞說服。雲河玉陛成交的300多套裡，有70%都是老客戶推薦成交的。基本是看到項目的人，要麼自己買一套，要麼就推薦親戚朋友來一套。
雲河玉陛的買家很純粹。除了看重北京「上東區」的資源，購房者很大程度是奔著龍湖來的。
過去這些年，從龍湖灧瀾山到頤和原著，再到雙瓏原著、景粼原著等，龍湖的產品力一直沒讓觀眾失望。
更何況，這是幾年來中央別墅區唯一一個新增純商品房純別墅項目，很可能也是區域內最後一個地塊。有湖畔、田園，還有森林、草坪。
到這篇文章面世的時候，雲河玉陛只剩下最後6套獨院產品了。這六套稱得上是整個項目的精華所在，戶戶都可以觀賞到銀杏大道形狀項鏈上的景觀。
發展了近三十年的北京「上東區」，門縫越來越窄了。就看是哪六家人，可以擠進這塊飛地了。
