【看中國2022年9月16日訊】8月份LPR降息之後，從高頻數據來看，中國樓市銷售並未出現明顯回暖。9月份以來，30大中城市商品房成交面積同比去年同期，仍下滑兩成左右。
為何本輪降息過後，樓市並未看到明顯復甦勢頭？其中主要涉及兩個原因：
1、2022年至今，降息幅度不足以扭轉市場預期，購房者持幣觀望。
2022年以來，5年期LPR累計下調35BP，幅度不小。但對於樓市基本面較好的一線城市來說，「因城施策式」的房貸利率加點仍然普遍存在。對於一線城市有住房需求的購房者，仍在持幣觀望，等待房貸利率加點的進一步下調。
對於樓市基本面較差的三線城市來說，儘管多數城市不存在房貸利率加點，但經歷2018年、2019年棚改期間的房價上漲之後，本輪房價下跌壓力較大。2022年內35BP的降息，仍不足以扭轉當地購房者的預期。參考2015年3月樓市復甦歷史，彼時降息幅度達65BP才扭轉了房價預期，推動資金進入三線樓市。
2、爛尾樓與停貸事件，攪擾購房者與金融機構的信心。
7月份以來，部分房企由於資金鏈緊張，旗下項目出現停工問題，引發購房者停貸事件。事件經媒體報導後，對購房者信心產生一定擾動。由於停工與爛尾問題，涉及到購房者買房本金的損失（爛尾樓資產價值大幅下降），因此單靠央行降息並不能扭轉購房者對於「爛尾」問題的擔憂。
除此之外，購房者因為樓盤爛尾而停貸，也會導致金融機構壞賬增加，使得金融機構對於房地產領域的貸款投放更加謹慎，側面加大房地產下行壓力。
中國各地屢見不鮮的爛尾樓怎能修復民眾的買房信心？（網路圖片）
對於「保交樓」，關鍵的解決方案是各地政府動用財政資金注資爛尾項目，保障期房的順利交樓。但從目前進展來看，雖然各地政府有意願推進保交樓，部分優質項目得以市場化盤活。但地方財政壓力較大，難以撥出更多資金填補預售資金已被挪用、資質較差的爛尾項目的資金缺口，因此爛尾問題完全解決仍需時日。
在此情況下，對於爛尾的擔憂將持續擾動購房者信心。特別是對於已經出現信用風險事件和資金鏈問題的房企，旗下項目將較難銷售並回籠資金，並拖累整體的地產銷售態勢。
而對債券市場而言，8月份LPR的下行，開啟了「降息托底樓市」的新階段。但正如前文所述，單靠央行降息並不能平息購房者及金融機構對於「爛尾」問題的擔憂，此種擔憂仍將持續性地制約樓市復甦。另一方面，隨著近期海外需求的下降，中國外貿出口面臨下行壓力，通過以房地產業為代表的內需支撐經濟將更顯必要。因此，後續央行仍有繼續降息托底樓市的可能性，而債市利率的下行空間也將隨之打開。
