中國房地產市場的熱度真的在降溫（圖片來源：NOEL CELIS/AFP via Getty Images）
【看中國2022年9月19日訊】8月份，中國住房信貸環境進一步改善，熱點城市優化樓市限制性政策的步伐也在加快，但由於處於傳統淡季，全國房地產市場銷售復甦的勢頭依舊不明顯。
根據中國國家統計局近日公布的2022年1∼8月份全國房地產開發投資和銷售數據，1∼8月份，商品房銷售面積同比下降23.0%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.3%。
核心一二線城市的整體市場熱度也在下降。某機構證券相關研報稱，8月份，在所監測的30個重點城市中，一、二線城市成交面積環比增速分別為-2.24%和-11.65%。
截至目前，央行年內三次降息，為各地下調商業貸款利率釋放了空間，與此同時，年內調整公積金貸款政策的城市逾百城，房地產市場的信貸成本已處於相對低位。9月伊始，各地放開限購政策的節奏繼續加快，涉及寧波、蘇州、青島、濟南等多個二線城市。
不過，多名受訪業界人士表示，當前，樓市整體低迷背後，不僅是信貸資金問題，更是市場信心持續轉弱的問題。展望9月，房地產市場依舊難言樂觀，「金九」缺席將是大概率事件。後續樓市修復，既離不開經濟基本面的復甦，也離不了更多城市加大對改善型需求的支持力度。
廣州、成都樓市熱度回落
8月份，房地產市場降溫不僅波及鄭州等二線城市，也波及廣州、杭州、成都、蘇州、福建等熱點一二線城市。
中國國家統計局公布的70城房價數據顯示，8月份，各線城市商品住宅銷售價格漲幅均出現回落或降幅擴大。新房方面，當月，新建商品住宅價格環比上漲的城市不到三成，僅19個，為年內次低，較上月減少11個。其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅回落0.2個百分點，為0.1%；二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%。
從漲幅來看，在房價上漲的城市中，漲幅大都處於0.1%∼0.4%較低區間。二線熱點城市中，成都在連續4個月（4∼7月）位居70城新房環比漲幅之首後，8月份，當地新房漲幅由1%回落至0.4%。此外，合肥、杭州、西安等城市漲幅也均出現明顯回落。
另據某地產研究中心相關研報，受疫情反覆、極端高溫天氣等因素影響，8月成都客戶看房熱情驟減，熱銷盤實際報名人數縮減近六成。
即便是8月份新房價格環比漲幅最高的上海，外圍區域非倒掛樓盤去化壓力也在加大。上述研報稱，8月份，上海開盤平均去化率雖有提升，但松江、奉賢等遠郊區域非倒掛項目成交去化明顯放緩，平均去化率跌至30%。
媒體注意到，在這些「降溫」的熱點城市中，一些城市8月份已陸續放鬆了限購、限貸政策或落戶門檻。比如，在廣州，8月份下調了落戶門檻，本科學歷、社保在保即可落戶。但當月，廣州新建商品住宅價格環比由上漲3%轉為下跌0.2%。這顯現出今年市場面臨著深度調整，市場信息恢復的節奏不同於以往。目前，各地樓市均出現底部徘徊時間長、政策面到市場面傳遞效果慢的特徵。從政策來看，8月以來，核心一二線城市放鬆的步伐確實在不斷加快。但從市場表現來看，今年6、7月份，熱點城市樓市復甦的跡象較為明顯，而8月多地市場又現波折。
非熱點城市價格下跌壓力更大。根據中國房地產指數系統百城價格指數，8月，百城中新房價格環比下跌的城市數量增加至69個，為近兩年的最高水平。
不同於「普跌」的新房市場，二手房市場的分化趨勢更甚。一線城市中，北京和上海兩地二手住宅銷售價格環比分別上漲0.2%和0.6%；但廣深兩地則出現明顯回落，受此影響，8月份一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平。相較於上海，北京二手房市場回暖更多體現在成交量上。北京市住建委網站的數據顯示，8月，北京市二手房網簽量為13920套，環比增長12.8%，成交量實現了「三連增」。
市場修復仍需時間
市場機構的統計顯示，今年以來，全國已有超250個省市優化調整政策超700次。進入8月之後，多個核心一二線城市更是進一步放寬了遠城區、周圍地區和部分市區的購房門檻和放鬆落戶門檻。但迄今為止，多數地區的樓市寬鬆型政策的效果卻遲遲沒有在銷售數據上顯現。
根據中指監測數據，2022年中秋假期期間（9月10日~9月12日），重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年下降31.6%。其中，長沙、西寧、南京等地降幅均在七成以上。
短期來看，全國樓市銷售整體持續遇冷背後，主要有兩大原因：
第一，在疫情反覆、宏觀經濟增速下行的背景下，房企資金鏈緊張。恢復市場信心是政策調控亟待著力解決的。
第二，樓市分化進一步演變，從區域分化走向區內分化。由於熱點城市的遠城區和周邊地區與中心城區在公共服務上依舊存在巨大落差，目前，僅僅依靠購房門檻和落戶門檻的放鬆無法在短期取得明顯的市場效果。
9月以來，更多熱點一二線城市步入加碼鬆綁樓市限制性政策的隊列。比如，寧波、蘇州、青島和濟南等地，相繼放開乃至全面取消限購；而在廣州，則有市場面消息稱，該市已對新項目備案價進行動態調整，「一房一價」由原來按樓棟均價正負6%調整為可上浮10%、下浮20%。
預計從全國層面來看，今年「金九銀十」或將爽約。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，伴隨各項政策的持續優化，購房者置業情緒有望好轉，9~10月樓市活躍度較7~8月或有所改善，特別是基本面較好的熱點城市房地產市場或逐漸企穩並恢復。但對於處在深度調整期且庫存量較大的城市，特別是三四線城市，短期企業降價促銷現象或將延續，市場修復仍需時間。
