杭州樓市的陰暗一角(圖)
圖為浙江偉星集團在杭州開發的「星瓚頌錦府」樓盤(網路圖片)
【看中國2022年12月12日訊】幾天前,浙江偉星集團的「星瓚頌錦府」最後一批房源領出了預售證。
這是偉星進入杭州的首個項目,其意義不言而喻。去年年底,杭州第三批集中供地首次實行搖號,偉星報名了9宗地塊。
作為外來者,偉星第一次搖號就被幸運女神眷顧,以總價46.75億元拿下了開發商們都垂涎的地塊。一位本土開發商毫不掩飾地表達了艷羨:這家賣水管的真有錢。
那天,社長在現場看到偉星一行六人,坐在杭州公證處二樓的候場室裡緊盯搖號屏幕。華豐造紙廠08地塊搖號落槌後,他們高興地站起來歡呼。
偉星的領導當即興奮地說,幸好上午去上天竺見了一名很難約的方丈,然後他問同事:微信群裡最大可以發多大的紅包?
拿地後,偉星項目一直備受關注。這裡規劃15幢高層住宅,開發商的精裝標準是4000元/㎡。以往4次開盤,中籤率均在10%左右,幾乎限售。不少同行評價裝標不錯,用材算是給力。
但很快,和杭州很多其他開發商一樣,偉星也玩起了綁定車位銷售的套路。
這一陣,偉星有1764個車位取得預售證。項目地下一層車位一個46萬,地下二層車位一個44萬,搖號之後首付5萬。最近,優惠完之後,價格各自降了兩萬,首付也變成了:三萬。
即便如此,還是有很多購房者不願為此買單。在剛結束的一次開盤中,多位購房者因為不買車位與偉星項目失之交臂。
楊芳對偉星項目情有獨鍾,但因為不買車位被踢出了購房群。李炎的經歷更誇張,搖號結果出爐後,他線上選完房,興沖沖跑去售樓處找銀行批貸,結果因為流水問題,案場的幾家銀行全部拒貸。
一家銀行工作人員於心不忍,給他支招去找銷售。他重新找到銷售,結果獲得兩個選擇:要麼全款要麼退房。李炎很不甘心,據理力爭時,銷售又說我也很想幫你,然後抬手甩給他第三個選擇:要麼你買個車位我幫你走綠色通道。
李炎不打算買車位,繼續一家銀行一家銀行的談判,最後終於磨到一家可以高利率放款的銀行。他再次找到銷售,結果對方跟銀行聊了幾句。一通時間後,他又被拒貸了。
在案場,李炎遇到幾位同樣被拒貸的購房者。他們被拒的理由五花八門:用過信用貸的;有年終獎不算的;有個體戶不是工資流水的;有自查徵信過多的;還有工資流水都夠但被指摘信用卡用太多的。
為了賣車位,銷售在卡購房資格時拼上九牛二虎之力,一位全款客戶簽合同時,銷售也要他提供貸款預審單。客戶也懵了,反問他:我全款為啥要貸款預審單?
李炎無法理解這種雙標,他看著一位客戶因不買車位,被銷售指摘「假離婚」騙首貸資格,而在他答應買車位後,這個問題就立馬不復存在了。
在杭州,綁車位的事情並不罕見。城北的兩個項目,有購房者因不買車位想去看樣板房被勸退並拉黑,銷售的最後一句話是:「如果不買車位,記得不要報我們樓盤。」
現在的市場,開發商空有資產,沒有現金流。去年,連濱江的戚老闆都在業績會上喊話,要努力做到1%-2%的淨利潤水平。
為了彌補利潤,開發商試圖在房子之外的空間裡尋求更多可能性,於是,除了精裝修,捆綁車位這樣的業內常規動作得以大行其道 。更重要的原因是,買賣車位的這筆錢並不在監管賬戶內。開發商和銀行合作,把房子賣給能同時買車位的購房者。個人按揭抵押後,這筆錢會打給個人,或經由開發商和個人委託的第三方賬戶裡。
拿那1764個車位為例,即便偉星的單個車位,比市場上同位置項目的車位售價要少幾萬,但這也不是一個小數目,這筆錢加起來能有:七個多億。
在開發商、銀行、銷售和購房者這個四角關係中,銀行放出了貸款,開發商得到了現金流,銷售能撈到不菲的費用,購房者獲取了車位,甚至有些還能收穫一些返現。但現在,還是不少購房者因為預算以及信譽等問題不願這麼幹。
今年下半年以來,隨著政策不斷放鬆,開發商、銀行、銷售正在抓緊時機努力回血。在幾者之間,紅盤的購房者成了砧板上的魚,精裝修減配、工地不動工的情況比比皆是,去年拿地的德信小河油庫項目至今還在發公示,尤其在面對開發商和銀行的聯合狙擊時,大多數購房者只能被動接受。
社長認為,銀行在審核貸款資質時,流水不夠、購房資格有問題等硬性條件確實有理由拒貸,但如果人為製造一個可以尋租的灰色空間雙標對待購房者,無論對開發商品牌,還是一個公平的房地產市場都是極大的傷害。
責任編輯:宇真
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