樓市房貸兩極分化，房地產市場走向引發輿論關注。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2023年2月3日訊】（看中國記者文龍綜合報導）此前買到爛尾樓的人拒絕償還貸款，而隨著利率下降，提前還貸潮也出現了。樓市房貸兩極分化，房地產市場走向引發輿論關注。
中國央行和銀保監會1月初宣布，建立首套住房貸款利率政策動態調整機制後，多省市的房貸利率開始下調。
中國傳統新年後，各地房地利率調整步伐更快，不少重點城市首套房貸利率最低降至3.7%。據房地產研究機構不完全統計，截至目前，已有包括鄭州、天津和廈門在內的約30個城市已下調了首套房貸款利率。據中指研究院監測數據，目前已有20餘城下調首套房貸利率至4%以下。
房貸利率密集下調之後，不少已購房者開始試著搶佔低利率窗口期，選擇提前還款，銀行壓力逐漸增大。
綜合中國大陸各地媒體的報導，目前提前還房貸的銀行客戶較多，提前還房貸需要提前一個月申請。有銀行甚至修改了還款規則，從此前隨時可申請還貸，改到了一年只能提前還貸一次。有銀行則表示，目前預約提前還房貸的還款時間已經排到5月份。此外，有的銀行工作人員表示，提前還房貸還需要繳納違約金。
有購房者在網上分享了提前還款的經驗，並表示提前還貸省下了一大筆錢：2021年購房時，首套房貸利率為5.88%（30年期），利息101萬元（人民幣，下同），月供5300元左右。在提前還款時，房貸利率基本在4.1%∼4.5%區間，最終2年提前還完，支付利息僅為10萬元左右，省下了90多萬元。
在中國各類社交平台上，介紹如何提前還房貸、計算利息減免幅度的文章也很多。其中，主要分為降低月供和縮短年限兩種方式。有程序員計算出來的兩種「最優方案」：一種是購房者希望利息總額最低，這種情況可以選擇等額本金+提前還款減年限；另一種是償還本金的同時平衡風險，適合採用等額本息+提前還款減月供。之後資金充裕時再繼續提前還款。
等額本金指的是還款期內，每月償還同等數額的本金和剩餘本金在該月所產生的利息，還貸總額逐月遞減；等額本息則是還款期內，每月償還的本金和利息相加的總額固定。二者的主要區別在於：等額本金每月的還款額不同，其中本金不變，利息逐月遞減；等額本息每月的還款額相同，其中本金逐月遞增，利息逐月遞減。
2月3日，中國某銀行個貸部相關負責人對媒體表示，目前存在購房者提前還款難的問題。簡單說，銀行不希望房貸業務下降太快，同時也不希望自己已經鎖定的收益或有較高收益的優質資產受到太大影響。
海外智庫「天鈞政經」研究員任重道指出，中國央行寬鬆的貨幣政策導致金融系統流動性充裕，銀行不缺資金，缺的是去銀行貸款的人。房貸利率下降，購房者早點償還可以省利息支出。這意味著銀行的優質資產下降，資產負債表不平衡，考核的壓力加大了。
中國央行發布的最新數據顯示，2022年住戶貸款增加3.83萬億元。其中，代表個人住房貸款的中長期貸款增加2.75萬億元，與2021年相比已經「腰斬」，創7年歷史最低點。銀行利潤的重要來源是存款和貸款的利息差，購房者提前還房貸，也導致銀行利潤下降。
