【看中國2023年5月17日訊】房子，真是用來住的。
一 「中國最牛縣城」
說起「中國最牛的縣城」，它排第二，還真沒有城市敢排第一。
它就是今天的主角——昆山。
2022年底，《2020中國人口普查分縣資料》出來了，裡面披露了一個有意思的事：江蘇昆山、浙江義烏、浙江慈溪、福建晉江，這四個地方被確定為「大城市」。
這事很快引起了轟動，要知道全國100多個大城市裡，一般都是省會城市和地級市，而上面這四個地方，卻都是縣城（縣級市）。
縣城被認定為大城市，這可是頭一回。究其原因，這四個縣城的城區人口都已經超過了100萬。第七次人口普查數據顯示，昆山城區人口141.43萬人、義烏118.42萬人、慈溪106.19萬人、晉江101.25萬人。
這是啥概念呢？全國目前有333個地級以上城市，但只有105個大城市以上城市，換句話說，這四個縣城的城區人口，已經超過200多個地級市。而其中最猛的，莫過於昆山。按照《2020中國人口普查分縣資料》，昆山的城區人口排在了全國縣級市第一位。
昆山不僅人多，錢更多。2021年，昆山GDP就高達4748.1億元，排在全國縣城第一位。2022年，昆山的GDP更是達到5006.7億元，成為全國首個GDP突破5000億元的縣級市。
2022年中國GDP十強縣（網路圖片）
放到全國地級以上城市裡，昆山的GDP可以排到第58位，緊追鎮江、南寧、哈爾濱，超過貴陽、烏魯木齊、蘭州等省會城市。更猛的是，昆山已連續18年蟬聯全國百強縣榜首。回看過往，GDP從3000億元到4000億元，昆山用時5年；從4000億元到5000億元，昆山只用了3年。
在昆山，流傳著「窮的才進城打工，有錢人都待在鄉下」的說法，早在七八年前，昆山張浦鎮金華村的村民人均純收入就快奔4萬元了。
昆山，憑什麼這麼牛？
二 產業強，房價也高
說起來，昆山曾有一個蕩氣迴腸的逆襲故事。
上世紀80年代初期，昆山還是蘇州下轄6個縣中最窮的一個，人送外號「小六子」。彼時的昆山以農業為主，苦苦摸索著工業的門路。苦思冥想之後，當時的昆山找到兩條路：上海、外資。
依靠著先天的地理優勢，昆山不斷靠攏上海、融入上海，先後拉來了上海金星電視機廠、上海液壓泵廠、金山石化等企業。為了擴大規模，昆山還在老城區擅自劃出一塊「經濟開發區」，自己掏錢引進了一批外商獨資企業。
1990年，第一家台資企業「順昌紡織」落戶昆山。到了1993年，約有100家台企來到昆山。此後數年，昆山平均每年新增90家台企，企業類型也從最初的紡織業延伸到大型製造業、服務業。
時至今日，昆山已經成為台商投資最密集的地區之一。數據顯示，在昆山實際經營的台資企業有3300多家，昆山地區生產總值的30%、工業總產值的40%、利用外資的50%、進出口總額的60%均來自於台資企業的貢獻。
上海發展的紅利和台企落戶的東風，共同澆灌出了「地表最強縣城」。
目前，昆山擁有1個千億產業集群，12個百億產業集權，比很多地級市還猛。2021年，昆山電子信息產業產值達5546.2億元，佔昆山工業比重53.9%，佔蘇州全市相關產值的47.7%。最鼎盛的時候，全球每3臺筆記本電腦中，就有1臺是昆山生產的。
產業日益興盛，昆山的房價也水漲船高。
2022年，有媒體做了一個統計，當時全國有8個縣城的房價超過了2萬，昆山排在第五。這個房價，幾乎能排進全國城市前十了，緊追珠海、天津、福州，遠超合肥、武漢和西安。
很難想像，這是一個縣城的房價水平。2022年，昆山的人均可支配收入是70269元。按這樣算，一個拿著人均收入的普通昆山人，如果要買下一套100平米的房子——不吃不喝需要33年。
而且，這還只是平均房價。根據房客的梳理，2021年底，昆山最貴的房子單價已經飆上了10萬/平方米，直接比肩一線城市的豪宅了。
昆山的經濟成就令人驚訝，房價更是嚇人。
三 降價，攔不住了？
巨大的光環之外，很多事情正在發生變化。
5月6日，一份由昆山市住房和城鄉建設局發出的通報文件傳得到處都是……文件裡講到，昆山兩房企在旗下項目銷售過程中——「擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產市場正常秩序，造成了社會不穩定因素。」而且，昆山市住建局要求兩公司立即整改，且「已將其不良行為記入年度誠信檔案」。房企降價促銷被罰，這已經夠令人驚訝的，更讓人不解的是——為什麼是昆山？
5月6日昆山市住房和城鄉建設局發出的一份通報文件（網路圖片）
經濟勢頭猛，產業底子好，又有投資客的湧入，昆山房價不應該和喜馬拉雅山一樣堅挺嗎？為什麼房企還要通過降價來促銷？
真相是：昆山樓市並沒有想像中的火爆。中指研究院數據顯示，今年1—4月，昆山新房成交套數分別為2114套、2054套、3019套和1724套——短暫的「小陽春」之後，昆山樓市正在慢慢熄火。
成交數據的滑落還只是表象，往更深處看，支撐昆山樓市的東西，也在悄悄發生變化。
作為上海的衛星城，昆山不僅吸引了炒房客，也一度吸引了大量的上海打工人。在昆山的常住人口中，外來人口長期佔據一半以上，昆山樓市的大部分需求，也正是這些人提供的。
在上海買不到或者買不起房的人，選擇把家安在昆山。疫情之後，這部分人明顯減少了。根據一位「真叫盧俊」的房產博主梳理，2022年昆山的常住人口為209.2萬人，而2021年則是211.18萬人。換句話說，昆山的常住人口在一年裡減少了近2萬人。
更重要的是，近年來昆山一直想從傳統製造業轉型高新技術產業，但新的產業還沒完全落地，舊的產業就已經搬走了。例如此前，深耕昆山數十年的昆山亞龍紙製品有限公司，就搬遷至山東。還有知名台企六和機械，也被曝出要將部分生產線搬到越南，這家企業也是最早到昆山投資設廠的台資企業之一。
產業轉型升級當然是好事，但在轉型過程中，這些陣痛也是昆山必須要經歷的。
如果這種局面不能得到改變，昆山的房價還將繼續面臨下降壓力。很多東西一旦到來，是根本無法阻擋的。正如全球泡沫研究專家何塞·施可曼的那句話——只要是泡沫，一定會破滅！
