【看中國2023年8月21日訊】碧桂園爆雷很多人預料到了，但遠洋集團爆雷很多人完全沒想到。
遠洋集團（以下簡稱遠洋）不僅是國資房企，也是最近兩年為數不多債務未違約的企業，2022年遠洋還全額完成到期債務兌付。但2023年8月14日，遠洋一紙公告撕下了光鮮的外衣，正式官宣爆雷。
資本市場被此消息震驚。當天遠洋港股股價下跌5.13%，次日再跌8.11%，截至8月15日收盤，遠洋股價為0.34港元，總市值25.89億港元，而遠洋的股價巔峰時為13.076港元，總跌幅達97.4%，市值蒸發了970億港元。
遠洋去年銷售額還達1002.9億元，是不折不扣的千億房企，這樣的巨無霸轟然倒塌，引發了行業以及全社會的廣泛關注。
十年之功，毀於一旦
遠洋在2022年的業績表現可謂慘不忍睹，但因為是國資背景，很多人並不擔心其會爆雷。
財報顯示，2022年遠洋總營收461.3億元，同比2021年的642.5億元下滑了28.2%，歸母淨利潤為-159.3億元，同比上一年同期的27.29億元，下滑了683.71%。顯示公司成長能力指標的各項數據均為負數，是遠洋上市以來的首次虧損。同時也說明，遠洋營收和淨利潤的不穩定，忽高忽低。2020年，疫情讓其逐漸觸底，這種不穩定演變為震盪下滑，直到2021年地產的「小陽春」才讓營收變得漂亮一些。
與之對應的是毛利率和淨利率均創新低，2022年，遠洋毛利率僅為5.15%，相比2021年的17.52%的毛利率下滑了12.37個百分點。淨利率 -33.93%，同樣是遠洋自上市以來的新低。而同為國企房企的保利發展在同期的毛利率為21.99%，淨利率為9.61%，另外兩家國企房企中海地產和華潤置地的毛利率和淨利率分別為21.29%、26.22%和17%、15.65%，遠洋的毛利率都不如這三家同為國企房企的淨利率高，這說明遠洋自身存在巨大問題。
因遠洋是港股上市房企，並不強制發布一季報，而半年報尚未發布，但遠洋今年上半年業績預告已經在8月14日發布，預期集團上半年虧損約人民幣170億元至200億元，2022年同期虧損僅為10.87億元，虧損繼續拉大。若算上2022年的虧損，虧損金額預計最高可達359億元。
而2014年至2021年這8年間，雖然遠洋從沒虧損，8年總利潤約為277億元，即使算上2013年的40.75億元和2012年的37.96億元，此前10年總利潤356億元，這意味著2012年至2021年10年辛苦賺的錢，都填不上自2022年至今虧損的虧空。可謂十年之功，毀於一旦。
對於巨額虧損，遠洋在財報中認為有三個原因，一是境內整體房地產市場低迷等情況，導致毛利率下降，進而導致虧損；二是物業項目計提的減值撥備增加，分佔合營企業和聯營公司的業績下降，三是人民幣貶值造成的匯兌虧損。但此類解釋市場並不認可，因為遠洋麵臨的三個問題，其他房企同樣需要面對，但有的房企不僅營收得到較大提升，利潤也並未受到影響。
一位地產從業者對遠洋的爆雷深感意外：「我們和遠洋有過一些項目合作，結算一直很正常，沒有出現債務違約的情況，遠洋今日的爆雷也說明整個地產行業下行的趨勢，我以前一直堅信爆雷的只會是民營房企，沒想到國企同樣可能出現爆雷。這或將對整個行業都是一種打擊，會嚴重影響投資者的信心。」
短期債務壓力巨大
從遠洋財報中發現，遠洋近期面臨較大短期債務壓力。財報顯示，截至2022年末，遠洋總貸款增加到970.23億元，一年內到期債務380.92億元，佔總負債的比例最高，達39%。而這一數據在2021年僅為186.68億元，一年內增加了近200億元。1到2年內到期的債務210.62億元，佔比22%，2至5年到期的債務300.61億元，佔比31%，而5年以上的到期債務僅有78.08億元，佔比只有8%。由此可見，在2年內到期的短期債務合計近600億元。
與此同時，遠洋的資產負債率顯著上升，2022年，遠洋資產負債率高達80.54%，超過三道紅線的硬性要求，屬於「觸雷」房企。而2021年遠洋資產負債率只有72.82%。其實自2018年以來，遠洋一直在努力降負債，2018資產負債率為74.68%，隨後三年一路下跌至2021年的72.82%，儘管總體降負債並不明顯，卻在三年內下滑了1.86個百分點，也體現了遠洋降負債的決心。只是2022年的資產負債率猛漲，甚至超過2018年5.86個百分點。
短期債務對房企有著巨大的影響。房企負債不怕長期債務，最怕的是短期債務，長期債務可以通過各種手段來閃轉騰挪，畢竟未到期，多少債務房企都可能不怕，但短期債務會給房企帶來巨大壓力，因為一旦無力兌現，就構成事實違約，嚴重影響房企下一步的「借新債還舊債」，一旦房企無法順利融資來還債，基本會爆雷。
遠洋在2022年年末的現金流出現了大幅下滑，2022年年底現金及現金等價物餘額為46.23億元，較上一年同期的146.2億元減少了100億元，手中可用現金已經無力覆蓋短期債務。其實，上半年遠洋的銷售並不差，前7個月，遠洋集團及聯營公司累計協議銷售額約為381.5億元，看似不少，但具體來看，銷售面積300.83萬平米，每平方米銷售均價12700元。而去年同期的數據分別是520億元、311萬平米、16700元。三項數據均出現明顯下滑，每平方米均價下滑4000元，跌幅近四分之一。銷售額跌幅更是高達27%。
不僅遠洋一家面臨短期債務壓力，2023年整個房地產行業境內債到期規模達19942億元，前4月僅償還9053億元，仍有超過萬億境內債需要在年內償還。有財經媒體統計發現，房企償還債務的高峰期集中在6月至8月，這也是碧桂園和遠洋爆雷的原因之一。
需要重視的是2023年到期的美元債金額高達770億美元，同比增幅約三分之一。今年前4月，因各房企本身資金面臨巨大壓力，僅償還62億美元，尚有708億元美元待還，隨著償債高峰的臨近，或有更多房企爆雷出現。
暴力擴張釀苦果
遠洋走到今日或與其暴力擴張有關。2021年，遠洋集團、遠洋資本合計以40億元獲得紅星地產70%股權。這次收購不止跟著大筆債務，還給遠洋帶來一堆二、三線乃至三、四線城市的庫存。遠洋高層的這招也被市場認為是「昏招」。
在地產整體下行的時期，白衣騎士的結局都不太好，比如融創孫宏斌、富力李思廉，雖然當時做白衣騎士有自己的小算盤，卻是確實救了萬達，而如今融創爆雷、富力也早已經爆雷。如今李明似乎也在步他們的後塵。
從原來的買買買到如今的賣賣賣，遠洋歷時時間更短，如今遠洋通過變賣資產和抵押，已回籠資金超百億元，卻依然無法填上前幾年擴張時挖下的大坑。
遠洋和紅星美凱龍的合作遠非40億元，在收購股權之前，遠洋以10.3億元的代價獲得紅星企發18%股權，隨後又以約23.12億元收購紅星美凱龍旗下7家物流子公司全部股權和債券，遠洋在紅星地產身上總耗資達73.42億元。
就在同年8月，遠洋對中國華融進行戰略投資，接著收購了新加坡大信商用信託管理有限公司70%股份。除了大肆收購之外，遠洋資本還發起成立了4億美元物流地產私募基金，以及6億美元的地產特殊機會基金。此時的遠洋一副財大氣粗的模樣。
但好景不長，2022年10月，遠洋以64.15億元的價格，出售了北京朝陽東三環商務中心核心區Z6地塊，該地塊為CBD正在興建的甲級辦公樓。能出售手中優質項目，說明遠洋真的遭遇了資金難題。
遠洋重資砸向紅星地產，是和紅星體量有關。全國布局超過50個城市、100多個項目，土地儲備1800萬平米。其中，僅在2020年就耗資168億拿下553萬平方米土地。而因其有央企背景支持，遠洋融資成本極低，比如2021年7月13日發行的一筆3.2億的美元債，票面利率僅為2.70%。而另外一家知名房企泰禾的美元債票面利息一度高達15%。
有人將遠洋的爆雷歸咎於自身經營不佳：「遠洋的融資成本一直不高，相比民企有絕對優勢，他們能出現資金壓力，說明自身經營並不好，加上擴張的步子太大，導致可能出現債務違約……融資成本低、央企背景加持，各種利好集於一身，遠洋是把一副好牌打得稀爛。」
不知此時的李明，是否會為當初的激進擴張感到後悔？
