紐約「屋霸」太猖狂 屋主換鎖反被提告(圖)
美國紐約皇后區街道。(圖片來源:JOHANNES EISELE/AFP via Getty Images)
【看中國2024年4月4日訊】(看中國記者高芸編譯/綜合報導)近日,美國紐約州皇后區再次發生霸屋事件,引發廣泛關注。紐約一對夫婦價值93萬美元的投資房產被兩名涉嫌非法入住的人佔據,而拒絕搬離的霸屋者竟反訴房主,理由是「非法驅逐」。據悉,房主花53萬美元翻新的房屋被破壞,並已花費超4000美元律師費來應對這場官司。
據《每日郵報》(Daily Mail)報導,紐約一對夫婦朱麗婭.富爾曼(Juliya Fulman)和丹尼斯.庫爾延德(Denis Kurlyand)投入53萬美元,對位於皇后區牙買加地區湖木大道的投資房產進行了翻新,並成功為兩個租賃單元找到了租客。然而,到了3月5日,他們的房產經紀人伊瓊娜.巴爾迪(Ejona Bardhi)驚訝地發現,該物業的鎖被擅自更換了。
在確定換鎖未經授權後,巴爾迪返回房屋,透過窗戶看到一名穿著連帽衫、手持電鑽的陌生男子,巴爾迪回到車裡準備報警時,幾名男子從房子中出來,圍住她停在房前的車。
巴爾迪:「他們試圖把我嚇走。」
當警察趕到現場後,兩名涉嫌非法霸屋的男子蘭斯.亨特(Lance Hunt,Sr.)和朗迪.L.弗朗西斯(Rondie L.Francis),聲稱他們從一月份就開始居住在那裡,但無法提供證明,隨後他們離開了這間房子。
面對這一情況,房主夫婦和巴爾迪原本計畫換鎖,但警方告訴他們,若進行更換,將面臨被逮捕的風險。
這並不是無效的警告,僅僅兩週後,皇后區的另一名房主,47歲的阿黛爾.安達洛羅(Adele Andaloro)因試圖通過更換鎖,將霸屋者趕出其價值100萬美元的法拉盛房產而被逮捕。
次日,兩名霸屋男子手持一份聲稱由巴爾迪簽訂的租賃合同,再次來到該房屋。而房主夫婦則向警方展示了所有權證明,和顯示房產之前空置的帶時間戳的視頻。
隨後,警察將這兩名男子從房子裡帶走,房主更換了鎖。進入房內後,這對夫婦發現他們新近翻修的居所已受損,包括木地板出現刮痕、牆壁被劃壞,且屋裡充滿了大麻的氣味。
然而,十天後,房產經紀人巴爾迪被送達法律文件,通知兩名霸屋男子已將她、房主夫婦以及相關地產公司告上了法庭。3月22日,皇后區民事法院對兩名霸屋者舉行了一場緊急驅逐聽證會,而代表房主的律師莫羅(Rizpah Morrow)請求法官開庭審理,理由是這些男子「實施了欺詐」,並指出霸屋者攜帶從公共記錄文件中匆忙拼湊、並用Photoshop編輯過的「偽造文件」。
庫爾延德說:「他們找到了他們能找到的任何東西,然後全部拼湊在一起。他們呈交的租賃合同完全荒謬——合同簽署日期是1月1日,開始日期也是1月1日。」
富爾曼補充說:「我不知道他們怎麼會有臉出現在法庭上。」
霸屋者的律師大衛.哈里斯(David Harris)告訴媒體,他的客戶向他展示了足夠的證據,讓他相信他們住在那裡,包括租賃申請、租賃合同和手機簡訊。
據報導,雙方將在本月5日再次出庭。這對夫婦詢問法官,在案件解決之前他們是否能夠讓租客入住,法官回應稱,這樣做可能會使當前的情況變得更加複雜。到目前為止,房主夫婦在這場法律糾紛中已經花費了4000美元的律師費。
屋主吁立法解決根本問題
「這完全是荒謬的。」富爾曼對《紐約郵報》表示,「這些人實際上是闖入我的房子。作為房主,我們沒有得到市府的保護,這對我們來說不公平。」
在紐約,霸屋者只需霸佔一處房產30天,便能獲得一系列法律保護,使得房產所有者難以將其驅逐。
庫爾延德說:「可能需要幾年的時間來驅逐一個非法闖入你房子的人?法律在哪?當你可以每隔幾年就闖入別人的房子,享受奢華生活,為什麼要辛苦工作支付租金或按揭?」
「有人闖入我的房子,我卻在法庭上被他們起訴。」庫爾延德氣憤地說,「(政府)需要採取一些行動,因為問題正在惡化。人們正在利用這些法律,操縱法律,而我們束手無策。」
紐約「佔屋者權利」是什麼?
紐約州的擅自佔屋者在居住十年後,可以在未經房主許可的情況下主張繼續留在該物業的合法權利。然而,在紐約市,一個人只需在該房產停留30天,即可主張佔屋者的權利。
為什麼擺脫霸屋者這麼難?
擅自佔屋者一旦有合法居住權,就被賦予廣泛的權利,因此很難將他們驅逐。
什麼情況算是霸屋者?
成為霸屋者的情況包括:租戶拒絕支付租金、前房主的親戚拒絕離開該房產,甚至是陌生人進入該房產並從未離開。
業主如何擺脫霸屋者?
業主必須首先發送10天的驅逐通知,如果該命令被忽視,則必須向法院提起訴訟。如果得到法官的批准,業主可以獲得傳票,並讓治安官驅逐霸屋者。
房主如何保護自己免受霸屋者的侵害?
南卡羅來納州阿波羅物業集團(Apollo Property Group)首席執行官馬修.貝爾(Matthew Bell)在接受《福克斯商業頻道》採訪時表示,雖然房主無法完全阻止霸屋者,但可以採取一些措施,減少房屋被入侵的可能性。
「我通常會在空置房產上張貼‘禁止入內’的標誌,因為這明確了一個法律聲明,授權執法部門拘留並趕走任何不屬於該物業的人。」貝爾說,確保鎖好門窗,或用膠合板封起窗戶(取決於地區)。
貝爾繼續說:「感應燈是一種廉價但有效的威懾手段,它使得任何人想要在不被發現的情況下進入你的房產變得更加困難。」
另一個有效的策略是與當地執法部門打交道,「特別是夜班的。」貝爾補充說,「確保他們知道你的空置房產在哪裡。」
有「反霸屋獵手」之稱的弗萊西‧謝爾頓(Flash Shelton)也給房主們提出建議。他表示,房東需要安裝視頻監控和報警系統;在尋找租客過程中,應聘請信譽良好的租賃代理公司,並且要親自查驗租客的背景。
面對霸屋者時,謝爾頓建議,首要的是報警,並確保家人安全,讓他們遠離現場。如果警方無法提供幫助,房主可聯繫他的公司進行後續處理。
佛州已立法取消「佔屋者權利」
佛州是全美國第一個直面解決霸屋問題的州,上月底,佛州州長已簽署了一項法案,取消了擅自霸屋者在該州的權利,並加大了對違規者的懲罰力度,法律將於7月1日生效。
該法案規定,非法霸屋者將面臨刑事指控,並允許房主提交一份宣誓書,證明自己合法擁有房產。
根據新法律,如果擅自霸屋者無法出示房主授權其居住的文件,房主現在可以要求警方立即將他們趕出去。加大對非法佔屋者的懲罰力度,包括對損壞房屋的非法霸屋者處以二級重罪,對欺詐性出售或租賃房產的人處以一級重罪。
来源:看中國
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