李強召開會議，要求研究新的去庫存措施。（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2024年6月8日訊】（看中國記者文龍綜合報導）中國房地產史上最大規模救市措施發布半個月，專家指出，能否成功尚難預料。6月7日，中國國務院總理李強召開會議，要求研究新的去庫存措施。
李強：研究新的去庫存措施
據中國官媒報導，中國國務院總理李強6月7日主持召開國務院常務會議，其中一項會議內容是「聽取關於當前房地產市場形勢和下一步構建房地產發展新模式有關工作考慮的匯報」。
李強表示，房地產業關係經濟運行和金融穩定大局。「要充分認識房地產市場供求關係的新變化.....繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。」
李強還要求促進對存量房產、土地的消化、盤活等工作，「要加快構建房地產發展新模式」。
專家擔心中國步日本後塵
至今年4月，中國在12個月內的住房新開工面積降至6.34億平方米，同2021年的高峰期相比下降了63%。
路透社6月4日的分析文章認為，考慮到人口和其他因素，國際貨幣基金組織（IMF）估計，在未來10年內，中國的住房基本需求將達到平均9.5億平方米。其中的一些需求將消化中國現有巨大庫存的一部分。這可能意味著房地產投資可能即將觸底。
「房地產行業有可能出現週期性反彈，即便從中期看我們談論的還是萎縮，」牛津大學中國中心的客座研究員馬格努斯（George Magnus）說。
預計房地產投資將更多地向富裕的沿海地區集中。今年1-4月，上海以及浙江、江蘇、廣東和山東這幾個中國最富裕省份的房地產投資佔投資總額的49%，高於五年前的39%。
然而，週期性的一線曙光也就僅此而已。中國的情況看起來更像是20世紀90年代的日本。
榮鼎集團（Rhodium Group）的合夥人萊特（Logan Wright）估計，中國的房地產業作為整體，可能會穩定在巔峰時期40%到50%的水平，而且不會再成為經濟增長的推動力。房地產業曾在中國的經濟產出中佔據近四分之一的比重。
始於2006、2007年的美國和西班牙的房地產危機，持續了五年多，從峰值到谷底的跌幅達30-40%。而在日本，這一調整歷時超過18年，最終使價格下跌了47%。由此看，到目前為止中國的步伐與日本不相上下，分析人士說，這種情況很可能會持續下去。
而中日兩國在應對危機時，缺少的都是對損失的及早認識。日本要求銀行購買土地，以減緩房價下跌。中國則限制開發商降低新房價格的幅度，並採取其他杯水車薪的支持措施。摩根大通分析師說，這也許是有意選擇的策略，「以降低金融外溢風險」。
據估計，中國未售出房屋存量幾乎是倫敦的兩倍，仍然存在於捉襟見肘的中國房產開發商的資產負債表上，進而成為銀行和其他金融機構的賬面負債。
與此相對，當年美國花費了國內生產總值的5%，通過一個特別計畫來消化房地產不良資產，而西班牙則專門設立了一個壞賬銀行。
史上最大規模救市 能否成功尚難預料
中國房地產業自從2021年監管部門開始去槓桿化整頓以後陷入了危機。大型房企因銀行斷貸而陸續爆發債務危機，恆大、碧桂園、萬科、華晨、雅居樂等接連發生債務違約，導致中國這個世界第二大經濟的這一支柱性產業陷入債務危機和銷售低迷之中。
為提振樓市，中國央行5月17日中午接連發布三個政策：取消商品房利率下限，下調公積金利率0.25%，首套首付比例降至15%，在市場引發熱議。
5月17日下午4點，中國住房城鄉建設部（住建部）和自然資源部、中國央行、國家金融監督管理總局齊聚國務院新聞辦召開會議，介紹配套政策有關情況。
中國央行表示，將設立3000億元（人民幣，下同）保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。
不過，北京當局這次為房地產市場紓困的舉措是否能夠達到預期的目標目前還不清楚。中國央行宣布的3000億元保障性住房再貸款，只是解決住房供需失配所需資金的一小部分。許多潛在購房者還在等待房價再下降一些才會入場。
上海高級金融學院金融學教授朱寧說，「這有點類似金融危機期間的金融機構紓困」；「最後還是要中央政府介入並將自己的信貸擴大至房地產市場，否則要我們相信我們已經擺脫困境還是有點困難或者說為時過早。」
救樓市是救政府財政和債務
隨著中國經濟放緩，越來越多的地方政府及其融資單位無力繼續支付債務利息。連鎖反應意味著許多地方缺乏資金來支付公共服務、醫保或養老金。
海外智庫「天鈞政經」的研究員任重道撰文《中國經濟舊模式大潰敗 注定一個時代已經結束》指出，中國房地產和基礎設施投資的模式到目前已經難以為繼。中國基礎設施建設的錢基本都來自房地產，因為有了房地產，地方政府持有的土地和資產都在升值。地方政府用土地作為信用去借債修建基礎設施，但基礎設施的年限都很長，按理說用多少年就要收多少年錢，但現實中不是這樣，地方債是有年限的，不可能無限期借下去。
此外，地方債的利息也很高。中國財政部《關於2023年中央和地方預算執行情況與2024年中央和地方預算草案的報告》顯示，今年財政支出增幅排名第二的竟然是「債務利息支出」，增幅達到7.75%，規模為12746億元，意味著政府財政已經一步步的陷入債務深淵。但地方政府的隱性債務規模更為驚人，利息支出規模並未在這份報告裡體現。
隱性債務是中國各地政府可讓其不出現在資產負債表上的融資項目，但是，金融市場仍將其視為地方政府負債。目前，中國財政部沒有關於地方政府隱性債務規模的賬目。
並且，理論上基礎設施的收益和債務償還的時間不匹配。修建的資產不只是一屆政府使用，但資金卻要讓某一屆政府還，這屆政府肯定拿不出來後面幾屆政府的資金。所以長遠來看，政府的公共服務、特別是大型基礎設施服務維持不下去，債務一定償還不了的。
文章指出，發改委（國家發展改革委員會）數年前曾偷偷做了一些調查，有兩個結論：1、中國大陸投資房地產修建的房屋足夠30億-40億人居住，而且還在繼續開發房地產；2、政府債務沒有一個主政官員想償還的，都是新官不理舊帳。
