【看中國2024年8月12日訊】6月底，一張成交喜報的截圖在廣州樓市流傳。和其他喜報不一樣，這張銷售額9億的海報，只賣了3套房。圖片裡的項目，就是套套2億+的鵬瑞一號。
深圳樓市一景。（圖片來源：Adobe stock）
開發商鵬瑞集團大家可能很陌生，但要說深圳灣一號，可能就無人不曉了。深圳灣一號就是由鵬瑞集團開發的。
2008年，邁瑞醫療的聯合創始人徐航打算蓋一棟樓，結果一不小心拿到了深圳灣內湖一線海景的一塊地。之後他在這裡，蓋了深圳最壕的項目：深圳灣一號。
誤打誤撞進入房地產行業的徐老闆後來說，他一開始就沒有考慮過成本，他考慮的是：這件作品能不能經得起時間的考驗。
後來的深圳灣一號，大家都知道了。馬雲曾經清場看過房，風頭正勁的許老闆，把總部搬到深圳前，做的第一件事，也是在這裡買了兩層。
2017年，只有一個項目的鵬瑞，淨利潤38億。而邁瑞醫療整個公司的利潤，也只有27億。
從那之後，徐老闆就把房地產當作了自己人生的下半場。2018年開始，鵬瑞地產出現在粵港澳大灣區土拍中。短短一年，先後進駐廣州、東莞、佛山、珠海等城市，想要在其他城市複製深圳灣一號。
廣州的鵬瑞一號就是預備役。修建停機坪、打造廣州深灣會、世界級的藝術中心……深圳灣一號有的，鵬瑞一號也要有。
當年深圳新房成交價還在2萬左右徘徊時，深圳灣一號以10萬的高價出售，最高賣到了17萬一平。鵬瑞一號周邊新房價格七八萬一平，鵬瑞一號叫價20萬一平。
最豪橫的T1棟樓王，備案均價約34萬一平米。一套頂層帶泳池2100平的複式房源，單價是56.5萬一平。光這一套房，就號稱價值12個小目標。如果是這個價格，它就不僅是廣州房價的天花板，也是中國房價的天花板了。
從去年9月開盤以來，據說鵬瑞一號幾乎月月有成交。截至6月，鵬瑞一號已經網簽了27套房，賣出了26個小目標。去年，鵬瑞一號成交的單套破億量，超過了北上深三個一線城市的總和。
但也有朋友告訴說，鵬瑞一號的銷售情況，並沒有表面這麼好，尤其是備案價特別高的房源，其中可能還是有一定蹊蹺的。
這也是有先例的。當初，深圳灣一號剛剛推出，不被市場接受時，徐航經常請富豪朋友吃飯，親自推銷自家的房子。
廣州業內人看，在現在的市場，鵬瑞一號的價格，還是太貴了。
在廣州，和深圳灣一號對標的豪宅天花板是僑鑫匯悅臺，珠江新城最新的一線臨江豪宅。匯悅臺當年也是許老闆曾經住過的項目，建成十年來，每當新豪宅入市，就有挑戰或接班匯悅臺的新聞。但一波波宣傳下，匯悅臺的價格從8萬5一平，一路上漲到30萬一平，不斷刷新著歷史記錄。
鵬瑞一號的定價出來後，很多廣州朋友都覺得，價格定得過高了。沒別的，整個廣州，能賣到20萬的項目也只有匯悅臺和廣粵尊府。匯悅臺最新成交的二手房，小區內視野最開闊的樓王位置，價格也只到30萬一平。
鵬瑞一號所在的金融城板塊，還遠遠沒有珠江新城成熟，單憑品質就能超越匯悅臺的可能性，咱覺得是沒有的。這個市場環境下，有錢人也不傻呀。而且，鵬瑞一號周邊的臨江平層，一河之隔的保利魚珠港，單價不到6萬；3公里外的江源半島，價格只要8萬。
一年前，大家討論的熱點還是金融城的蘭亭盛薈憑什麼賣到10萬+。這個著名的維權大盤曾被業主吐槽又亂又吵，但短短三年，價格跳漲到9萬、10萬。
一年過去，廣州房價早已大變樣。天河成了今年廣州最卷的區域。曾經天河遍地都是10萬一平的項目，現在紛紛降到了6萬。很明顯，金融城的發展還需要時間。
規劃裡，東區是廣州東部沿江發展帶的重要組成部分，重點打造科技創新集聚區。而最新公布的科技創新集聚區裡，已引進的企業是：澳門國際銀行、九江銀行2家金融機構；酷狗音樂、尚品宅配、好萊客和詩悅等4家科技創新總部；中建四局、景龍集團等建築領域總部企業；深圳鵬瑞集團、珠光集團等高端商貿業載體運營商。
不能說和科技創新毫無關係，只能說科技創新含量水分有點大。而地標建築——匯金中心，在寫字樓內部，有三層被單獨劃分，當作酒店公寓來出售了。
而最近，蘭亭盛薈的成交價回到了5萬。
提前透支的房價，在下行市場裡，終究是要還回去的。畢竟，這座城市裡，像許家印那樣的豪宅客戶，不少已經住進了格子間。
