中國爛尾樓危機仍無解。（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2024年8月15日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）中國無錫市率先推出商品房異地「以舊換新」，成為全國首例。南京市日前要求開發商安排向業主退房和退首付，但中國經濟前景不佳、政府財政收入下降，退房退款難成為解決爛尾樓問題的示範。
樓市以舊換新3.0版
今年以來，商品房「以舊換新」成為熱議話題，江蘇多地出臺了相應的「以舊換新」實施細則。
所謂住房「以舊換新」，是指政府指定的機構或房地產企業通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊房、換新房。統計數據顯示，全國已有超過100座城市推出住房「以舊換新」政策。
綜合中國大陸媒體8月14日報導，作為國企的無錫市梁溪城市發展集團有限公司（以下簡稱「梁溪城發集團」）發布商品房以舊換新3.0版公告，將該市「以舊換新」政策的適用範圍進一步擴大至無錫全市的優質公寓、優質商鋪，並包括蘇州全市、常州全市的存量二手商品住宅。
與其他大部分城市不同的是，此次梁溪城發集團發布的以舊換新3.0版公告有了升級舉措：
原公告中，梁溪城發集團指定主體收購無錫市存量二手商品住宅（不包括房改房、私房、辦公類物業），本次擴大以下範圍：增加對無錫全市優質公寓、優質商鋪的收購；增加對蘇州全市、常州全市等城市範圍內存量二手商品住宅的收購；增加多換一；增加直系親屬新舊產權所屬人變更；增加新樓盤參與。
梁溪城發集團在「報名須知」中明確：無錫全市、蘇州全市、常州全市等城市，在上述條款規定範圍內擁有自有物業的居民（居民個人徵信正常，無不良貸款記錄且有權處理該套舊房），均可參與以舊換新，在無錫市梁溪城發集團下屬控股樓盤換購商品住房。
這也意味著，無錫成為了中國最早主動打破地域限制，跨市實施商品房「以舊換新」的城市。
彭博社：中國4800萬套房未完工已售出
根據彭博行業研究的一份報告，中國至少有4,800萬套房屋在建設完成之前就已售出，表明中國房地產危機不會很快解決。
彭博社指出，這個數字高於德國2021年總住房存量，基於2015年至今年上半年的預售數據。分析師Kristy Hung和Monica Si寫道，這對開發商收入構成直接威脅，因為人們可能避免購買新開發項目的預售房，轉而購買已建成或二手的房屋。
分析師表示，從2000年到今年上半年，中國房屋竣工量短缺84億平方米，約佔累計總量的38%。未完工率從2015年前年平均17%，飆升至2015∼2023年的47%。
中國買家的偏好也在發生根本性轉變，去年現有房屋銷售面積首次超過新房。報告顯示，上半年已完工房屋佔新房銷售的27%，而2021年全年這一比例為10%。
中國房地產行業在巔峰時期曾佔GDP（國內生產總值）的四分之一，但2021年以來，一系列大型房地產開發商相繼違約，大量建築工地閑置，留下大量的爛尾樓。
中國樓市一蹶不振，不僅衝擊中國經濟，也衝擊中國人的財富，因為中國家庭財富很大一部分是投入在房產上。目前該行業已經持續成為中國經濟主要拖累因素。
8月14日，臺灣中華經濟研究院副院長王健全在論壇上分析，中國房地產對中國經濟造成的龐大威脅。
王健全說：「過去20幾年都是中國，都是房地產驅動的經濟成長。現在的房地產是不能用來炒，所以政府就地方政府就沒有收入，沒有辦法去刺激這個GDP。所以整個情況就陷入困境，所以中國可能未來25%的GDP，是一個真空的狀態。」
學者表示，中國經濟下行，對全球市場外溢效果降低。中國經濟持續放緩，對臺灣傳統產業些許衝擊，中國科技成熟製程，對全球易有產能過剩。地緣政治、戰爭衝突與經濟掛勾，美國大選不確定性，使全球經濟動能持續不穩。
目前，中國房地產行業面臨多重阻力。克而瑞研究中心日前公布《2024年1∼7月中國房地產企業銷售TOP100》報告。報告顯示，7月份中國大型房地產開發商的新房銷售下滑速度加快，中國前100大房地產開發商的銷售額年減20%至2,791億元人民幣，降幅較6月份的17%擴大。銷售額環比下降36%。
野村（Nomura）經濟學家在一份報告中稱，中國房地產業尚未觸底，儘管一些關鍵指標可能顯示出積極跡象，但危機尚未結束。
野村警告，除新房銷售額下滑速度加快之外，新的不利因素已經出現，可能會進一步抑制購房需求。野村說，北京最近一輪房貸利率下調（刺激需求的最新舉措）無異於杯水車薪。
退房和退首付不能解決爛尾樓危機
中國恆大集團債務危機引爆的房地產危機，導致各地出現大量爛尾樓項目，也出現大批已交首付但收房無期的爛尾樓業主。
已停工二年的江蘇南京珠江四季悅城項目，近期傳出安排業主退房退首付的消息。根據中國《界面新聞》報導，該項目的總承包商蘇中建設因涉及恆大事件影響而停工。有業主今年6月在人民網留言板發帖，表示該項目已在2022年7月停工，業主處於進退兩難的局面，要求政府出面處理，讓開發商安排退房。事隔約一個月，南京市江寧經濟技術開發區回覆該名業主的留言，表示已完成協商，房地產開發商會安排業主退房退首付，但不能要求賠償相關的利息，又說，大部分業主已簽訂退房協議。
這次屬爛尾樓業主能退房退款的全國首例，引發中國民眾的高度關注。
旅美經濟學者程曉農接受自由亞洲電臺採訪認為，南京退房退款的做法是特殊案例，該項目總承包蘇中建設早於1949年成立，參與上海世博會場館等大量官方工程，並曾打入中國500強企業排名等背景推斷，相信有一定的官方背景，迫使官方不得不出手介入。
程曉農說： 「全中國有一些比較資格老的房地產公司都有政府股份，因為你老闆是政府，你就逃不掉。有可能就是南京市政府為了保住自己，就讓這家公司把以後開發房地產的最後一點錢拿來賠付，多少會對他的官聲會有一點點幫助吧。但這種事情很顯然，你換一個條件就做不到。你想如果是恆大，銀行是不可能說在政府的命令下拿錢出來去幫這個要倒閉的企業。
也有分析認為，南京官方出手協調更大可能是要自救，中國多地政府已負債纍纍，官方和開發商均無能為力大規模為爛尾樓業主退房退款，南京的做法難起示範作用。並且南京的做法會對銀行體系造成很大的影響，加劇銀行資金緊張，相信北京當局不會讓特例變成處理爛尾樓問題的範例。官方希望利用消費者的羊群心態，就算不能拉動民眾對房地產市場的信心，最少可以使部分希望拿回本金的業主，打消斷供的念頭，暫緩銀行不會因大量斷供出現資金緊張的情況。
