美國副總統賀錦麗（Kamala Harris）近日公布了住房政策提案，引發討論。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2024年8月24日訊】（看中國記者高芸編譯）美國副總統賀錦麗（Kamala Harris）近日公布了一系列住房政策提案，其中一項是為首次購房者提供最高2.5萬美元的聯邦首付援助。該計畫繼而引發討論，有人贊成，也有專家警告可能適得其反。
作為2024年總統大選民主黨候選人，賀錦麗此舉被視為她接替總統拜登後的首個重大政策宣示。她將在大選中與共和黨候選人川普(特朗普)展開角逐。
據《紐約郵報》報導，賀錦麗的主打住房政策是為首次購房者提供最高2.5萬美元的聯邦首付援助，前提是這些購房者至少連續兩年按時交租。這項政策超出了拜登此前提出的1萬美元稅收抵免提議，拜登的提議僅為第一代購房者提供有限的額外首付援助。
賀錦麗競選團隊聲稱，該計畫將在四年內為多達400萬首次購房者提供首付援助。
住房政策還包括其它內容：為建築商提供新的稅收抵免，以鼓勵建造首次購房者住房；限制投資者購買單戶住宅；禁止房東使用共享軟體平臺設定租金，批評者認為這是一種價格壟斷行為。
賀錦麗表示，她將在四年任期內推動建造300萬套新住房。這一目標看似可行，因為美國人口普查局的數據顯示，僅2023年就完成了150萬套新的私人住房建設。
她的主要提議，包括首付援助，需要獲得國會批准。非營利政策機構「負責任的聯邦預算委員會」（Committee for aResponsible Federal Budget）估計，賀錦麗提出的新住房政策在四年內將耗資2000億美元，如果這些政策成為長期政策，費用可能更高。
賀錦麗的競選承諾是在房價大幅上漲的背景下提出的。這次漲價讓現有房主積累了大量房產淨值，但同時也將許多潛在的首次購房者擋在市場門外。根據凱斯－席勒指數（Case-Schiller），今年5月全國房價比四年前上漲了48％。
「隨著房價上漲，首付款也水漲船高。即使有志購房者儲蓄多年，通常仍然入不敷出。」賀錦麗在北卡羅來納州的一次演講中說。
賀錦麗的首付提案沒有具體細節，例如究竟誰有資格獲得首付援助？資金將如何分配？儘管如此，該計畫還是迅速引發了討論，一些住房政策專家稱讚這一提議，而其他人則警告它可能會助長房價失控上漲。
目前尚不清楚賀錦麗的計畫是否會有公民身份要求，但非法居留在美國的移民不能申請傳統或「符合要求的」抵押貸款。根據該計畫的具體實施方式，這也可能使他們無法獲得聯邦首付援助。
專家對賀錦麗首付援助計畫的反應
幾位接受Realtor.com採訪的經濟學家警告說，賀錦麗的計畫可能會適得其反，因為它會刺激已經火熱的房地產市場需求，進一步推高房價。
密西西比大學金融學教授、沃克房地產講座教授肯．約翰遜（Ken Johnson）警告說，廣泛提供首付援助無異於「往已經燃燒的房地產市場上澆油」。
「問題的根源在於供應短缺，而且是危險的短缺。我們無法以足夠快的速度建造房屋。」約翰遜說，「在房地產市場已經如此高價的情況下，你不能讓人們更容易買房，也不能提供更寬鬆的購房信貸。」
約翰遜認為，為了使房價回到可負擔的水平，政府應該做更多工作來幫助中小型獨立房屋建築商獲得融資。
他解釋說，一種方法是成立一個專門購買建築貸款的政府資助企業，就像房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）購買抵押貸款一樣。
私營部門首付援助提供商Arrive Home的總裁泰．克里斯滕森（Tai Christensen）承認，如果聯邦對首次購房者的補貼沒有與供應增加相平衡，可能會刺激房價通脹。
不過，她認為賀錦麗提出的房屋建築商稅收抵免可以通過刺激新建築來抵消通脹風險，而首付援助將是平衡競爭環境和提高房屋所有權機會的重要一步。
「任何能增加房屋所有權的措施，特別是在邊緣化的中低收入社區，我們都完全支持，」克里斯滕森說，「對大多數美國人來說，房屋所有權是創造財富的首要途徑，我們完全支持任何能讓更多美國人享受這一利益的機會。」
全國住宅建築商協會（National Association of Home Builders）讚揚賀錦麗將住房和房屋所有權作為其經濟議程的核心。
「我們很高興她的計畫基礎呼籲建造300萬套新住房單位，因為解決國家住房可負擔性危機的主要方法是增加國家的住房供應。」全國住宅建築商協會主席卡爾．哈里斯（Carl Harris）在一份聲明中說。
他表示，新的建築商稅收抵免將有助於促進建築，但警告說：「任何支持建造首次購房者住房的稅收激勵措施都必須針對當地市場條件，並廣泛實施。」
卡爾．哈里斯還重申了他的組織長期以來的呼籲，即削減他認為對住宅建築商來說繁重且昂貴的聯邦法規和規範。
「魔鬼藏在細節中」
如果賀錦麗獲得國會批准實施首付援助計畫，這將不是聯邦政府第一次補貼購房者。
2009年，在全球金融危機最嚴重的時期，國會通過了一項類似的為首次購房者提供8000美元信貸的計畫。但2009年的情況與現在大不相同，當時由於需求大幅下降而房價暴跌，需要大量買家進入市場來穩定行情。
現在，許多經濟學家認為我們正處於相反的危機：房屋供應不足以滿足需求，將房價推高到許多家庭無法負擔的水平。
「房地產市場仍然遠遠偏離它應有的狀態，」約翰遜教授說，在大衰退之後，「我們在美國和世界各地幾乎十年沒有建造住房產品。所以我們落後得很遠。」
從1996年到2006年，美國每年平均完成160萬套新住房單位。在隨後的五年裡，建築量驟降，2011年跌至僅超過50萬套。此後，建築量每年緩慢攀升，但尚未恢復到2007年房地產市場崩潰前的水平。
隨著建築商在崩潰後建造的房屋減少，他們也開始專注於利潤更高的大型、更昂貴的房屋。2015年，新建單戶住宅的中位面積達到2473平方英尺的峰值，高於2006年之前十年2088平方英尺的平均水平。
新房大小自那以後緩慢下降，但去年仍遠高於金融危機前的平均水平，為2238平方英尺。
賀錦麗可能希望，通過為建築商提供稅收抵免和專門針對首次購房者類別的買家補貼，將刺激首次購房者住房市場，並鼓勵更多建築商轉向更適合首次購房者的可負擔住房。
Arrive Home的克里斯滕森表示，如今，首次購房者住房類別可能經常包括多戶住宅物業中的單元，如四戶住宅，這些比獨立住宅更便宜，但仍允許低收入買家開始積累資產。
「當人們想到首次購房者住房時，有時他們腦海中會有這樣一個畫面：白色柵欄、三居室兩衛的平房和院子，」她說，「但規劃的城市開發通常比普通郊區鄰里便宜，特別是對首次購房者來說，這至關重要，因為他們只需要在房產階梯上站穩腳跟。」
布法羅大學建築與規劃學院房地產開發項目助理院長、臨床助理教授馬修．羅蘭（Matthew S.Roland）表示，對於3.5％首付的FHA抵押貸款，25000美元的首付信貸可以覆蓋高達715000美元房屋的首付。
然而，以20％首付來看，該信貸只能覆蓋最高125000美元房屋的首付，這個價格範圍除了一些公寓單元外幾乎不存在。
羅蘭說，該計畫的關鍵問題仍有待回答，包括購房者如何獲得資格，他們是否還需要自己支付部分首付，以及資金是以稅收抵免還是直接支付給貸款方的形式分配。
「總的來說，我認為這是一個有潛力幫助人們的計畫。」羅蘭說。「但是，魔鬼藏在細節裡。」
