潘石屹的含金量:中國地產商最羨慕的人(圖)

作者:包郵區 發表:2024-09-13 08:00
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【看中國2024年9月13日訊】2006年的夏天,太原國貿大酒店三層宴會廳,舉辦了一場特殊的「宴請」。這個煤炭大省最高檔的酒店,聚集了二百多位嘉賓,他們幾乎都是當時中國最有錢的一群人:煤老闆。

活動盛大奢華,主辦方給煤老闆準備了最重磅的禮物:奧運前北京CBD商業地產最後機會——朝外SOHO。主辦方是SOHO中國董事長潘石屹。經歷了一場家庭風波後,他帶著營銷團隊從北京趕來,第一次在異地舉辦開盤活動。

之所以在山西搞開盤,是因為在此之前,朝外SOHO旁的SOHO尚都項目開盤,8天簽約了5個億。而山西的煤老闆,是購房的主力軍。

在國貿大酒店的開盤結束後,這些煤老闆們——潘總的仰慕者,帶著與潘總的合影和一份購房協議,滿意地回到自己灰塵漫天的礦山。後來,朝外SOHO的山西客戶的比例高達40%。

那幾年,絕對是老潘的高光時刻。SOHO中國的業績節節攀升,而除了知名地產企業家的身份,他還跨界文化、時事、影視,在公共領域極為活躍,被稱為:中國的川普(特朗普)。

後來,潘總就養成了定期去山西的習慣,他對客戶幾乎有求必應,甚至親自下過礦井。

2010年,SOHO中國實現銷售額238億,達到規模之巔。潘總的夫人張欣喊出一個目標:銷售千億、超越萬科。

前些天,SOHO中國發布了半年報。這家曾號稱要超越萬科的公司,營收規模不到8億,虧損了一個小目標。公司市值只有30多億,縮水了87%。潘總夫婦的身家從17年前最高峰時的270億縮水到現在的185億元,位居中國第290位。

儘管如此,潘總竟然還是很多中國地產商最羨慕的人——沒有之一。

2009年6月30日,北京廣渠路15號地迎來現場拍賣。當時還名不見經傳的央企方興地產力壓SOHO中國、保利等房企,以「黑馬」之姿,拿下這宗樓面價14500元每平米的地王。

方興代表高舉號碼牌的照片,廣為流傳。照片中,潘總夫婦就坐在前排,笑得很無奈。第二天,沒拿到地的網路大V潘總撰文稱:北京土地市場的泡沫,的確已經出現了。

潘總生性謹慎,這幫助他從海南樓市泡沫的死人堆裡爬出來。但這次,他的確看錯了。方興後來在廣渠門地塊打造了第一個金茂府,這個豪宅後來的二手房價超過10萬元一平米。

SOHO達到規模之巔的那年,山西省啟動了煤炭資源重組整合。民營小煤礦開始被關停,煤老闆開始沉寂。沒過多久,北京也出臺了住宅「限購令」,非京籍客戶的購房門檻,開始越來越高。

但對潘總影響更大的,是那一年北京出臺的禁止寫字樓、酒店物業散售令。這意味著,SOHO的散售模式,在北京走不通了。

2010年初,北京CBD的中服地塊啟動招標。潘總突然公開質疑競買條件裡,對投標主體的苛刻要求,認為是:內定。後來,中服地塊經拆分後重新出讓。SOHO參與了其中三宗地塊的競買。潘總的報價不低,並自稱聘請了世界級規劃設計團隊,但最終:顆粒無收。

潘總的散售模式,為SOHO日後的糟糕物業管理埋下了種子。SOHO在買家、租戶和政府心中的形象,後來日漸削弱。

2011年,SOHO中國的銷售額降到109億,營收更是降了近七成。遲遲拿不到好地塊,潘總在2012年開始提出放棄散售模式,轉戰自持。

這個選擇,讓他錯過了房地產的最後一波紅利。轉型運營商後,業績快速滑落。潘總也逐漸從舞臺中央淡出。

2014年開始,潘總開啟賣賣賣的模式。五年時間,先後賣掉了上海海倫廣場、靜安廣場、凌空、世紀廣場、虹口SOHO等。就連北京物業的地下停車場,他都打包賣給了廣州的慧泊停車場。

賣掉了300多億資產後,潘總將投資都轉向了海外。國內只剩下北京、上海核心地段的七八個商業。潘總說,這些最核心的資產,不會再賣了。

2019年10月30日,SOHO中國的股價忽然盤中暴漲。當天市場傳言說,黑石計畫收購SOHO中國的資產。

傳言發酵了一年半後,黑石發出全面收購邀約,擬取得SOHO中國的控制權。收購後,潘總夫婦的持股比例降至9%,成為:小股東。

雖然嘴上一再說不會再賣資產,但潘總的身體一直很誠實。在他看來,一個如同當年海南般逃頂的機會,似乎再次出現了。但一個多月後,市場監管總局根據《中國反壟斷法》,對這個收購啟動了立案審查。黑石不得不終止收購。

在黑石收購之前,潘總還推動過SOHO中國的私有化,試圖抽身而退。但同樣因為各種原因,未能達成。

這兩次操作的反轉,讓很多人疑問重重:老潘是遇上事了?

此時的潘總的確低調了。他很少發微博,也不怎麼對公司的事發表評論。他不再是那個懟天懟地懟空氣的「中國川普」了。

接著疫情爆發。SOHO旗下的七八個商業地產項目,出租率和租金收入均不理想。疫情過去後,京、滬商業地產還是繼續低迷,靠收租為生的SOHO中國業績,每況愈下。

今年上半年,SOHO中國旗下物業的出租率只有76%,其中望京SOHO的出租率為57%,平均租金降到了每月每平米4塊錢。

SOHO中國在北京名噪一時的望京SOHO遠眺
SOHO中國在北京名噪一時的望京SOHO遠眺(圖片來源:NICOLAS ASFOURI/AFP via Getty Images)

曾創下「開盤6天勁銷9億」的朝外SOHO,空置率更達到了46%。8月,朝外SOHO一套特價房源的租金,降到了每月每平米:1.73塊——這可能是當時北京寫字樓市場的地板價了。

曾經熱鬧的銀河SOHO商場,也一片冷清。最多的店面是房產中介和輔導班。但SOHO官方的租售平台上,銀河SOHO的租金還是不低——商鋪租金報價4塊左右,寫字樓報價6塊左右。但後面都還有備註標籤:免租期可議。

銀河SOHO的中介跟咱說,SOHO重注面子,合同價一定要大,但免租期最高能給到4個月,折下來商鋪能降到2塊多,寫字樓能降到4塊。

中介說,自己來了快6年了,看著它的租金從10塊降到8塊,降到去年的4塊。到了今年,連3塊5的房源都有了:寫字樓中介,快干不下去了。

這並非SOHO一家如此。中國四大一線城市寫字樓的空置率,今年上半年已經攀升至20%了,租金水平一降再降。

當年,在麗澤SOHO的首批客戶簽約儀式上,潘總曾吐槽,自己紐約寫字樓租金回報率都是5%、6%:中國寫字樓的租金回報率,我都不好意思說……

2020年1月中旬,潘總在飛往美國的前一天,找到優客工場創始人。潘總也沒有什麼客套話,上來就說,我把3Q空間賣給你怎麼樣?

3Q空間是潘總用了五六年時間孵化的共享辦公品牌,是他淡出地產圈後的主要心血。但優客工場老闆彼時還在忙自己的事,他找了個理由婉拒,說我也沒錢呀。

萬萬沒有想到,潘總竟然說:沒事,我把3Q空間送給你……

這位精明的商人,已經不算賬了。

潘總在國內的最後一次公開露面,是2020年1月8日。他為老家甘肅天水石咀村捐建的養正幼兒園舉行了竣工典禮。「養正」二字取自潘石屹幼年就讀的潘集寨學校前身——養正學堂。

養正學堂,是潘石屹爺爺的爺爺創辦的。潘石屹的爺爺潘爾燊,是首批養正學堂的學員,後來考到了北京高等警官學校和黃埔軍校第六期,曾參加中條山戰役,在山西省率領三個團掩護全軍撤退,與日寇戰至只剩七人。

潘石屹是六十年代出生的,沒見過五十年代就因病去世的爺爺。在潘集寨學校,上小學三年級時,他向好朋友炫耀,說自己的爺爺是國民黨軍官,去過大山外面很多城市。這位好朋友把這話告訴了老師,老師開了全班批鬥會。一連開了好幾天,女同學往潘石屹臉上吐口水,男同學擦鼻涕。

小潘就在小河邊上把臉洗乾淨回家。後來,潘總將這個故事寫進了自傳。開篇第一句說:人的價值觀是從小就建立的。

在這本《我的價值觀》一書裡,潘總還在書中說,經商最長久的東西就是誠實:不做一分錢假賬,不偷稅漏稅一分錢,這是我們最基本的原則。

雖然在2021年末,因少繳土地增值稅和企業所得稅1.98億元,SOHO尚都項目公司被追繳稅款、加收滯納金並處2.5倍罰款共計7.09億元。2023年,SOHO中國在發布財報時說,公司尚有19.86億元的土地增值稅和相關滯納金未償付。

過去兩年,潘總辭去SOHO中國董事會主席、提名委員會主席以及ESG委員會主席職務,並卸任多家公司要職。張欣也辭去了CEO。

他倆一直在紐約生活,這幾年都沒有回國。在張欣最近更新的動態裡,潘總除了偶爾參加參加活動,然後:不是忙著在這片海邊度假,就是去另一片海邊度假。

SOHO中國顯然還有一些麻煩。潘總口口聲聲不會賣的核心資產,價格已經不重要了,沒有買家才是最大的困難。隨著資本市場和樓市的下行,只能眼睜睜地看著財富如巧克力般融化。

但這些也都不重要了。對比看看,恆大許老闆進了格子間,王健林賣掉了萬達總部,楊國強如今因為債務問題,深陷抑鬱症。

就連SOHO當年要超越的萬科,今年上半年,也虧損了近百億:這些年,但凡有點上進心的,都負債纍纍……



責任編輯:宇真

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