“居者有其屋”是美国政府的法定目标，如1998年的《居住质量和工作义务法》就明确指出:“国家应推进如下目标:……为所有公民提供体面的、负担得起的住房。”这里的要旨是“负担得起”。美国政府认为:如果一个住户的年住房开支超出年收入的30%，就属于“住房负担过重”。目前，根据统计，上述比例在美国住户中已经平均降低到了23%。也就是说，美国基本上实现了“负担得起的住房”的目标。
这是怎么做到的呢？我总结了美国政府的住房政策有三大支柱，其中第一个，就是让老百姓更容易获得房贷。常识告诉我们，如果一个人无钱购买某种商品，最好的救急措施，就是借钱给他。如果我们自己不方便借给他，则至少应该鼓励别人——比如说银行——借钱给他。以此类推，当老百姓普遍买不起房子的时候，政府应当鼓励银行向老百姓贷款，设法降低贷款的首付和利息，而不能反过来收紧贷款。
历史上看，美国最早一批住房政策出台于上世纪30年代大萧条时期，它们无一例外，都是要设法增加住房贷款的供给。第一个是1932年的《联邦家庭贷款银行法》，在全国设立了12家“联邦家庭贷款银行”。这12家银行可以说是“银行的银行”，实行会员制，凡有住房贷款业务的银行或其他金融机构都可以入股成为其会员。其运营模式是:12家联邦家庭贷款银行通过财政部发行专门债券，来低价筹集资金，再把这些资金以低息贷款的方式借给成员银行，供其发放住房贷款。显然，成员银行既然得到了低息的资金，再发出去的住房贷款，利息也就会跟着降下来。今天，全美一共有8000多家金融机构是该体系的成员，占全国金融机构的80%。它们每年从联邦家庭贷款银行获得数十亿美元的低息资金。
有人可能会问:为什么国家设立的这12家银行不直接向居民发放房贷？原来，美国人是深知国有企业的天生缺陷的。12家联邦住房贷款银行采纳的是国家和民间混合管理体制，具有较强的国有企业属性。若让它们直接面向成百万的最终住户发放低息贷款，十有八九会滥发一气，天晓得会搞出多少呆账坏账？先把钱借给私有的商业银行，让他们去和最终住户打交道，就多了一重坚实的保障。
虽然上述制度能有效降低房贷利息，却解决不了另一个问题:首付！多数商业银行都要求30%左右的首付。一个新参加工作的人要省吃俭用很多年才能攒齐首付，这期间他必须一直租房而白白花掉许多房租。针对这个问题，1934年的《联邦住宅法》又创立了联邦住房局(今隶属住宅和城市发展部)，其首要职能就是由国家出面，为低收入者住房贷款提供按揭保险。这项叫做“203(b)按揭保险”的政策一直持续到今天:凡购买中低价位的、自住用房的人，都可申请这项保险，从而大大降低购房首付，最低可达房款的3%。这项政策大大增加了中低收入居民，尤其是新参加工作的年轻人的购房能力。
当住房贷款更便宜，首付更低，使得更多的居民能够贷款买房之后，还剩下一个问题是:大多数贷款周期较长，银行贷出去的钱要十几甚至几十年才能收回，也就无法继续发放更多住房贷款。为此，1938年又成立了另一家国有非营利企业(后来私有化但仍由国家监管)“房利美”(FannieMae)。房利美从银行手中购买尚未收回的按揭贷款，打包后变成债券出售，从而迅速收回资金。这个手法在金融上就是我们常说的“资产证券化”。它让商业银行迅速从冗长的还款周期中解脱出来，使得住房贷款的供给更加充沛。
上述政策一言以蔽之，就是放松住房贷款的供应。美国实行这套政策当然有其国情基础:它的商业银行体系极其强大且基本私有。在中国，银行却多属国有，缺乏约束机制，如果照搬美国的做法一味扩大住房贷款供给，的确可能带来负面后果。尽管如此，美国的做法还是值得借鉴的。总不能说国情不同到这样的程度，以至于我们的政策事事处处要和美国的相反——人家增加贷款，我们却收紧贷款吧！事实上，用收紧贷款的方式“打压房价”，降低的只是名义价格，实际价格(名义价格除以居民的实际购买力)反而上升了。越用这种方式“打压房价”，居民反而越痛苦。这就像用通货膨胀的办法涨工资一样，只是表面文章。
(作者系ManattJones国际咨询公司顾问)
