发表时间： 2006-09-22 02:42:21作者：纳里曼·贝拉维许（Nariman Behr
对美国经济而言，直到2008年，楼市都将是一个拖累，尽管不会导致重大的衰退。而美国及全球经济的减缓，将使中国过热的经济自行“冷却”
相当长时间以来，我们都预测美国楼市将经历一次急剧的下跌，这也领一时风气之先。
但是，近来的数据似乎表明，楼市的低迷程度甚至会超过预期。楼市会否崩盘？或至少，衰退期将延长？现在，人们对此更为忧虑了。
我们认为，尽管楼市的一些指标呈现自由落体状态，但离20世纪七八十年代的那种楼市衰退还是相当遥远的。不过，至少在未来两年内，楼市都会是经济增长的一个主要拖累。
将最近的楼市扩张与从前的扩张区别开来的，是经通货膨胀调整后的真实房价。这一指标自1997年以来上升了约80％，被一些人称为“美国有史以来最大的泡沫”。而在从前，名义房价的增长虽然可观，但通胀率更高，真实房价往往只上升10％－20％。
在以往的楼市周期中，都是美联储对通胀上升作出反应，采取紧缩政策，从而使楼市下降。同时，长期利率（包括抵押贷款利率）也显著上升。但现在，联储已经把短期利率提高了四个百分点，抵押贷款利率却仍然只比去年高一个百分点，且与数年前房价大涨时期相当。
公平地说，本世纪之初美国楼市大繁荣的终结，应该归咎于高房价本身。根据我们的分析，在超过70个城市（多数位于加利福利亚、佛罗里达和东北部地区）中，房价至少比基本面（如人口和收入增长）所显示的水平高出30％。在许多估值过高的市场上，大量潜在的房屋购买者被迫离开，导致待售房屋存量不断累积。比起一年前，目前的新开工房屋量、新房出售量与二手房出售量的下降幅度都相当大，分别为13％、22％和11％。房屋建筑商信心也降到了15年来的低点。
不过，房价调整迄今还是相当温和的。根据有关数据，二季度房价上升了1.2％（折合年率为4.7％），这是1999年以来的最低增幅。房价已经越过了最高点，一些地方还略为下降。在估值过高的背景下，价格将会继续下降，幅度甚至会非常之大。
但由于多方面原因，发生一场真正的崩盘——如同1975年、1982年和1991年那样，年新开工房屋数低于120万个单位——的概率是非常低的。
首先，楼市以外的其他大多数宏观经济指标仍然相当可观。失业率低，家庭收入正在增加，经济中的其他部门也在增长（特别是资本支出与出口）——这些因素将很可能阻止由楼市引发的衰退。
第二，相对于历史水平，目前的利率仍然较低。不管是长期还是短期利率，名义还是真实利率，这一点都是成立的。尤其是较低的抵押贷款利率，这可以保证楼市状况不会过差。我们预测，未来18个月内，抵押贷款利率将保持在目前的水平。
第三，与20世纪80年代末和90年代初的情况不同，目前银行部门状况良好。过去15年间，各种二级市场迅速成长，这有助于分散抵押贷款遭到拖欠的风险，从而降低了金融危机再次发生的可能。
第四，包括南部和中西部在内，美国的许多地区都几乎没有出现任何估值过高的迹象。因此，此次扩张并不是全国性的，而是地域性的。随着沿海地区房价下降，中部地区的房价将温和上升。
最后，英国和澳大利亚的经历也可以使美国获得一些安慰，他们的楼市已经软着陆。尽管这三个国家情况不同，但英国和澳大利亚的楼市一度比美国的更为繁荣。
不幸的是，要让真实房价回归某个基于经济基本面的“公平价格”，以下三者中必然有一个要发生：其一，房屋价格大幅下降；其二，通货膨胀上升；其三，在一段较长的时间里，房价的上升幅度远低于通胀幅度。最后一种情况是最可能的。事实上，这正是上一次楼市衰退之后的景象。
对于整个美国经济而言，直到2008年，楼市都将是一个拖累，尽管不会导致重大的衰退。比如，明年新开工房屋数量将下降到160万个单位；在2010年前，这一指标都不会比170万高出很多。而在楼市处于高峰期的2005年，新开工房屋数超过了200万个单位。
楼市衰退期的延长，将使消费支出增长减缓（从每年约3.5％变为2.5％）。但同时，商业投资和出口的强劲增长又会抵消消费减缓的效应。所有这些，意味着在未来一年半，美国经济将会以2％－2.5％的速度增长，低于其3％－3.25％的趋势值。
美国经济减速，将会使全球经济增长率从今年的3.9％降到明年的约3.1％；对中国来说，则是从今年的10.6％到明年的9％。因此，即便不采取更多的货币紧缩政策或人民币升值，中国过热的经济也将自行“冷却”。
相当长时间以来，我们都预测美国楼市将经历一次急剧的下跌，这也领一时风气之先。
但是，近来的数据似乎表明，楼市的低迷程度甚至会超过预期。楼市会否崩盘？或至少，衰退期将延长？现在，人们对此更为忧虑了。
我们认为，尽管楼市的一些指标呈现自由落体状态，但离20世纪七八十年代的那种楼市衰退还是相当遥远的。不过，至少在未来两年内，楼市都会是经济增长的一个主要拖累。
将最近的楼市扩张与从前的扩张区别开来的，是经通货膨胀调整后的真实房价。这一指标自1997年以来上升了约80％，被一些人称为“美国有史以来最大的泡沫”。而在从前，名义房价的增长虽然可观，但通胀率更高，真实房价往往只上升10％－20％。
在以往的楼市周期中，都是美联储对通胀上升作出反应，采取紧缩政策，从而使楼市下降。同时，长期利率（包括抵押贷款利率）也显著上升。但现在，联储已经把短期利率提高了四个百分点，抵押贷款利率却仍然只比去年高一个百分点，且与数年前房价大涨时期相当。
公平地说，本世纪之初美国楼市大繁荣的终结，应该归咎于高房价本身。根据我们的分析，在超过70个城市（多数位于加利福利亚、佛罗里达和东北部地区）中，房价至少比基本面（如人口和收入增长）所显示的水平高出30％。在许多估值过高的市场上，大量潜在的房屋购买者被迫离开，导致待售房屋存量不断累积。比起一年前，目前的新开工房屋量、新房出售量与二手房出售量的下降幅度都相当大，分别为13％、22％和11％。房屋建筑商信心也降到了15年来的低点。
不过，房价调整迄今还是相当温和的。根据有关数据，二季度房价上升了1.2％（折合年率为4.7％），这是1999年以来的最低增幅。房价已经越过了最高点，一些地方还略为下降。在估值过高的背景下，价格将会继续下降，幅度甚至会非常之大。
但由于多方面原因，发生一场真正的崩盘——如同1975年、1982年和1991年那样，年新开工房屋数低于120万个单位——的概率是非常低的。
首先，楼市以外的其他大多数宏观经济指标仍然相当可观。失业率低，家庭收入正在增加，经济中的其他部门也在增长（特别是资本支出与出口）——这些因素将很可能阻止由楼市引发的衰退。
第二，相对于历史水平，目前的利率仍然较低。不管是长期还是短期利率，名义还是真实利率，这一点都是成立的。尤其是较低的抵押贷款利率，这可以保证楼市状况不会过差。我们预测，未来18个月内，抵押贷款利率将保持在目前的水平。
第三，与20世纪80年代末和90年代初的情况不同，目前银行部门状况良好。过去15年间，各种二级市场迅速成长，这有助于分散抵押贷款遭到拖欠的风险，从而降低了金融危机再次发生的可能。
第四，包括南部和中西部在内，美国的许多地区都几乎没有出现任何估值过高的迹象。因此，此次扩张并不是全国性的，而是地域性的。随着沿海地区房价下降，中部地区的房价将温和上升。
最后，英国和澳大利亚的经历也可以使美国获得一些安慰，他们的楼市已经软着陆。尽管这三个国家情况不同，但英国和澳大利亚的楼市一度比美国的更为繁荣。
不幸的是，要让真实房价回归某个基于经济基本面的“公平价格”，以下三者中必然有一个要发生：其一，房屋价格大幅下降；其二，通货膨胀上升；其三，在一段较长的时间里，房价的上升幅度远低于通胀幅度。最后一种情况是最可能的。事实上，这正是上一次楼市衰退之后的景象。
对于整个美国经济而言，直到2008年，楼市都将是一个拖累，尽管不会导致重大的衰退。比如，明年新开工房屋数量将下降到160万个单位；在2010年前，这一指标都不会比170万高出很多。而在楼市处于高峰期的2005年，新开工房屋数超过了200万个单位。
楼市衰退期的延长，将使消费支出增长减缓（从每年约3.5％变为2.5％）。但同时，商业投资和出口的强劲增长又会抵消消费减缓的效应。所有这些，意味着在未来一年半，美国经济将会以2％－2.5％的速度增长，低于其3％－3.25％的趋势值。
美国经济减速，将会使全球经济增长率从今年的3.9％降到明年的约3.1％；对中国来说，则是从今年的10.6％到明年的9％。因此，即便不采取更多的货币紧缩政策或人民币升值，中国过热的经济也将自行“冷却”。
