发表时间： 2007-03-31 10:34:05作者：郑浩中
深圳近期盛传即将在全市范围内启动个税强制征收。虽然深圳市地税部门未透露会否在全市范围内推行以及推行时间表，但该局相关负责人已明确表示，07地产税收征管工作已被列为全年的工作重点，今后房地产税收管理只会越来越严格。业内人士认为，这可能会在短时间内引发投资客集体抛盘风潮。
房地产税收管理更趋严格
《南方都市报》报道，一位在业界人脉关系极广的职业经理人私下透露，他是在和国土部门一些官员聊天时获知的，但他没有透露大致的推行时间表。
所谓的“个税强征”，乃是相对应于当前市场上风行的“阴阳合同”而言，作为长期以来深圳楼市二手楼交易所奉行的潜规则，“阴阳合同”成功地为卖方规避了本应依法缴纳的个税，但结果也使得深圳房地产个税征收几乎变成一纸空文。
在2006年7月国税总局下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》后，深圳有关个税征收的议题也重新进入公众视野。
事实上，据调查，早在2006年上半年甚至更早之前，深圳就已经以龙岗为试点，率先启动个税的强制征收工作了。由专业评估人员拟定出分区商品房的市场评估基准价，作为核定个税征收的参考依据，如果房屋转让价明显低于这个基准价，卖方将有可能被地税部门按照市场评估基准价征收个税。
而对于本次业界盛传的深圳将在全市范围内推广龙岗个税政策，深圳市地税局办公室一位负责人表示，地税局对龙岗区的尝试密切关注，但目前尚无详细的在全市范围内铺开的计划以及时间表。
上述负责人表示，加强房地产税收征管工作已经成为今年地税局的一项重点工作，他们已经向市里打了报告，今年将重点推进房地产税收一体化管理工作。“可以肯定，今后有关房地产税收管理将会越来越严格。
力逼投资客退场止步
业内一位不愿具名的职业经理人称，如果个税征收在全深圳铺开，短期内肯定会对二手楼造成不小的冲击，悲观点讲，甚至会引发市场的恐慌性抛售。目前深圳楼市在房地产交易环节的税费项目已经超过10个(见表格)，以一套不满5年转让的非普通住宅为例，所发生的税费至少会占现行房价总额的11%以上，这尚不算买方所支付的其它成本，而在2005年之前，这个税费可能仅为房价总额的不足5%。以龙岗一套107平方米的多层3房为例，售价85万元，涉及的账面税费就可能在9万元以上。
上述人士分析认为，或许持有房产的投资客不一定会恐慌性抛售，但是可以肯定的是，市场下方接盘的置业者将会少很多。基于目前房地产大势短期看空，投资预期利润率又被削薄得如此厉害，加之远期来看，利息成本及税费成本仍将持续向上，投资客未必再会选择进入楼市，而对于投资比例居高不下的深圳楼市，市场上少了投资客，等于间接释放了部分房源，有利于缓解当前供求失衡的状态。
而对于自住者而言，他表示，由于税费成本高昂，如果卖家执意将成本转嫁，势必将引起买家的犹豫，在某种程度上讲，也会在短期内抑制需求规模。
龙岗已率先试水个税强征
龙岗早已试水个税强征，巧合的是龙岗的二手房交易与深圳其他区域相比冷淡不少，一、二手房价的差距较大，自然也令人产生个税强征对房价调控的联想。
据深圳市龙岗区地税局负责人介绍，龙岗区早在2002年左右就已经开始进行个税征收的探索了，而中介公司普遍反映的是，龙岗区试点个税强征工作是在06年下半年开始大规模铺开的。
据了解，此前，龙岗区地税部门与国土部门协作，委托有专业资质的评估机构对区域房地产市场进行深入调研，参照片区历史成交价和当前市场交易价，对各片区得出一个市场评估价，并以此作为核定房产转让个税征收的参考依据。如果买卖双方的登记价格明显低于市场评估价，地税部门会对该交易进行重新核定。在此情况下，卖方可以选择自行调整，按照地税部门的市场评估价缴纳个税；也可以向地税部门申诉，由后者委托专业评估机构单独核定；卖方还可以选择专业评估机构进行评估，也可以由地税部门为其提供专业评估机构进行免费评估。
据一些中介公司职员反映，目前，他们所成交的房屋，一般都需要进行评估，尤其是一些单套面积在144平方米以上或者单价在7000元/平方米的非普通住宅。该区地税局征管科一位负责人称，他们是在尝试，不敢说现在有多么规范，但至少在个税方面为国家保住了应该缴纳的税源。
据悉，龙岗区地税部门希望这项尝试能尽早在全市范围内铺开，深圳市地税局并未给出一个明确答复，但表示正在密切关注，时时跟进。该局负责人表示，今年地税局的重点工作将是推进房地产税收一体化管理，具体来说，则是地税部门将会与国土部门等房地产相关管理部门通力合作，资源共享，在房地产转让、交易环节，通过“契税管理”和“先税(契税)后证(房产证)”的手段，及时掌握并归集房地产交易的基础信息，并分解到有关管理部门或岗位，跟踪监督房地产在开发、交易、保有各环节所涉及的各项税种，强化税源监控。
坂田二手房交易税费占房价一成多
位于坂田的中海月朗苑预计会在今年4-6月份取得房产证，所以，最近一段时间，一些中介公司也开始带着客户去看房了——不过，根据深圳市主管部门的规定，无证房产尚无法交易，所以，中介公司目前也只是确定双方意向，做一些前期工作。该楼盘的两套房屋中一套3房两厅的毛坯房，面积90平方米，业主去年买进价为65万元，单价为7222元/平方米，如今开价实收80万元。如果该价格能够实现，按照非普通住宅征收标准测算，该房屋在普通住宅需缴纳各项税费的基础上还将加上土地增值税，粗略预计，其涉及各项税费总额可能会达到11万元，占房屋总价款的近14%。不过，按照评估公司的评估价格，该项目合理的市场评估价约为70万元，即便如此，其计算下来的各项税费总额也超过了8.5万元，约占房屋总价款的11%。也就是说，如果该房屋成交，买家将至少需要支付88.5万元的价格，折合单价已经接近1万元/平方米。
中介相关职员介绍称，对于这套非普通住宅，其实再经过一轮的讨价还价，业主并没有赚多少钱。如果价格能谈到75万元成交，即便不缴纳任何税费，考虑到其它的前期成本支出，该业主从这次交易中的赢利可能也不足9万元，与买家所支出的税费大致持平。
龙华一名职业经理人表示，很明显主要原因就在于税费过高，从而大大摊薄了业主的投资回报。而从当前的房地产的课税取向看，今后所有再产生的房地产税费，其对非普通住宅不利的可能性都将远远大于对普通住宅不利的可能性。基于这两点考虑，至少可以肯定一点，今后的投资客再进入非普通住宅投资的欲望可能会大大降低。过热的房地产投资乃至投机被冷却，这正是政府和公众希望看到的。
房地产税收管理更趋严格
《南方都市报》报道，一位在业界人脉关系极广的职业经理人私下透露，他是在和国土部门一些官员聊天时获知的，但他没有透露大致的推行时间表。
所谓的“个税强征”，乃是相对应于当前市场上风行的“阴阳合同”而言，作为长期以来深圳楼市二手楼交易所奉行的潜规则，“阴阳合同”成功地为卖方规避了本应依法缴纳的个税，但结果也使得深圳房地产个税征收几乎变成一纸空文。
在2006年7月国税总局下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》后，深圳有关个税征收的议题也重新进入公众视野。
事实上，据调查，早在2006年上半年甚至更早之前，深圳就已经以龙岗为试点，率先启动个税的强制征收工作了。由专业评估人员拟定出分区商品房的市场评估基准价，作为核定个税征收的参考依据，如果房屋转让价明显低于这个基准价，卖方将有可能被地税部门按照市场评估基准价征收个税。
而对于本次业界盛传的深圳将在全市范围内推广龙岗个税政策，深圳市地税局办公室一位负责人表示，地税局对龙岗区的尝试密切关注，但目前尚无详细的在全市范围内铺开的计划以及时间表。
上述负责人表示，加强房地产税收征管工作已经成为今年地税局的一项重点工作，他们已经向市里打了报告，今年将重点推进房地产税收一体化管理工作。“可以肯定，今后有关房地产税收管理将会越来越严格。
力逼投资客退场止步
业内一位不愿具名的职业经理人称，如果个税征收在全深圳铺开，短期内肯定会对二手楼造成不小的冲击，悲观点讲，甚至会引发市场的恐慌性抛售。目前深圳楼市在房地产交易环节的税费项目已经超过10个(见表格)，以一套不满5年转让的非普通住宅为例，所发生的税费至少会占现行房价总额的11%以上，这尚不算买方所支付的其它成本，而在2005年之前，这个税费可能仅为房价总额的不足5%。以龙岗一套107平方米的多层3房为例，售价85万元，涉及的账面税费就可能在9万元以上。
上述人士分析认为，或许持有房产的投资客不一定会恐慌性抛售，但是可以肯定的是，市场下方接盘的置业者将会少很多。基于目前房地产大势短期看空，投资预期利润率又被削薄得如此厉害，加之远期来看，利息成本及税费成本仍将持续向上，投资客未必再会选择进入楼市，而对于投资比例居高不下的深圳楼市，市场上少了投资客，等于间接释放了部分房源，有利于缓解当前供求失衡的状态。
而对于自住者而言，他表示，由于税费成本高昂，如果卖家执意将成本转嫁，势必将引起买家的犹豫，在某种程度上讲，也会在短期内抑制需求规模。
龙岗已率先试水个税强征
龙岗早已试水个税强征，巧合的是龙岗的二手房交易与深圳其他区域相比冷淡不少，一、二手房价的差距较大，自然也令人产生个税强征对房价调控的联想。
据深圳市龙岗区地税局负责人介绍，龙岗区早在2002年左右就已经开始进行个税征收的探索了，而中介公司普遍反映的是，龙岗区试点个税强征工作是在06年下半年开始大规模铺开的。
据了解，此前，龙岗区地税部门与国土部门协作，委托有专业资质的评估机构对区域房地产市场进行深入调研，参照片区历史成交价和当前市场交易价，对各片区得出一个市场评估价，并以此作为核定房产转让个税征收的参考依据。如果买卖双方的登记价格明显低于市场评估价，地税部门会对该交易进行重新核定。在此情况下，卖方可以选择自行调整，按照地税部门的市场评估价缴纳个税；也可以向地税部门申诉，由后者委托专业评估机构单独核定；卖方还可以选择专业评估机构进行评估，也可以由地税部门为其提供专业评估机构进行免费评估。
据一些中介公司职员反映，目前，他们所成交的房屋，一般都需要进行评估，尤其是一些单套面积在144平方米以上或者单价在7000元/平方米的非普通住宅。该区地税局征管科一位负责人称，他们是在尝试，不敢说现在有多么规范，但至少在个税方面为国家保住了应该缴纳的税源。
据悉，龙岗区地税部门希望这项尝试能尽早在全市范围内铺开，深圳市地税局并未给出一个明确答复，但表示正在密切关注，时时跟进。该局负责人表示，今年地税局的重点工作将是推进房地产税收一体化管理，具体来说，则是地税部门将会与国土部门等房地产相关管理部门通力合作，资源共享，在房地产转让、交易环节，通过“契税管理”和“先税(契税)后证(房产证)”的手段，及时掌握并归集房地产交易的基础信息，并分解到有关管理部门或岗位，跟踪监督房地产在开发、交易、保有各环节所涉及的各项税种，强化税源监控。
坂田二手房交易税费占房价一成多
位于坂田的中海月朗苑预计会在今年4-6月份取得房产证，所以，最近一段时间，一些中介公司也开始带着客户去看房了——不过，根据深圳市主管部门的规定，无证房产尚无法交易，所以，中介公司目前也只是确定双方意向，做一些前期工作。该楼盘的两套房屋中一套3房两厅的毛坯房，面积90平方米，业主去年买进价为65万元，单价为7222元/平方米，如今开价实收80万元。如果该价格能够实现，按照非普通住宅征收标准测算，该房屋在普通住宅需缴纳各项税费的基础上还将加上土地增值税，粗略预计，其涉及各项税费总额可能会达到11万元，占房屋总价款的近14%。不过，按照评估公司的评估价格，该项目合理的市场评估价约为70万元，即便如此，其计算下来的各项税费总额也超过了8.5万元，约占房屋总价款的11%。也就是说，如果该房屋成交，买家将至少需要支付88.5万元的价格，折合单价已经接近1万元/平方米。
中介相关职员介绍称，对于这套非普通住宅，其实再经过一轮的讨价还价，业主并没有赚多少钱。如果价格能谈到75万元成交，即便不缴纳任何税费，考虑到其它的前期成本支出，该业主从这次交易中的赢利可能也不足9万元，与买家所支出的税费大致持平。
龙华一名职业经理人表示，很明显主要原因就在于税费过高，从而大大摊薄了业主的投资回报。而从当前的房地产的课税取向看，今后所有再产生的房地产税费，其对非普通住宅不利的可能性都将远远大于对普通住宅不利的可能性。基于这两点考虑，至少可以肯定一点，今后的投资客再进入非普通住宅投资的欲望可能会大大降低。过热的房地产投资乃至投机被冷却，这正是政府和公众希望看到的。
