次级房贷危机是美国整个金融危机链条中的一个起点，但是它却在短短的一年之内把危机从房贷部门扩大到整个金融领域，发展成一场席卷全球的金融海啸。
为什么房贷坏帐会有如此排山倒海般的破坏力呢？分析人士认为，其中奥秘就在于美国近年来通过金融创新而出现的金融生态环境，尤其是华尔街金融机构发明的房贷支援证券和其他复杂多变的金融衍生品在全球蔓延。
*房贷证券化*
从1970年代中期开始，美国政府和国会开始加紧消除1930年代大萧条之后国家对银行和其他金融机构实行的严格监管的残余。1999年，国会通过了"金融服务现代化法案"，结束了银行、证券、保险分业经营的格局，全面推行金融自由化，埋下了最近这次金融危机的隐患。
房贷证券化就是在这种背景下出现的一大创新。商业银行和房贷机构把放贷出去的房屋抵押贷款转卖给房贷融资机构房地美和房利美。两房把这笔资产投入市场，变成证券，吸引投资银行和对冲基金来购买。这些金融机构再对这些资产進行分割、打包、组合并出售。于是最初一美元的贷款可能就成为被放大十几倍甚至几十倍的金融衍生产品。
*贷款风险被扩大*
美国公共政策研究机构迪莫斯研究所(DEMOS) 的资深研究员诺米.普林在接受美国之音采访时说，房屋贷款的债务关系通过房贷证券化变得复杂起来，每个投资者购买的都只是房屋贷款的一部分，表面上看来投资风险被分化了，但实际上这种贷款的风险也被扩大了。
普林说："华尔街的金融工程创造出一系列证券，相互交织，相互重叠。比如说，起初的贷款是一笔次级房贷，就像盒子里的鸡蛋，你通过证券化的过程把它做成一盘炒鸡蛋，改变了它的形式，然后继续改变形式，不断创造出新的股票，而这些证券都是或多或少地以原有的次级房贷为基础炒作出来的。但是经过多次转换形式，各种转化之间的关系已经变得很模糊了。"
*信贷违约转换*
信贷违约转换(credit default swaps)就是房贷证券化的一种典型的衍生形式，它是1995年由摩根大通银行首创的，可以被视为金融资产的违约保险。这种保险的买方主要是商业银行和房贷机构，而出售保险的是保险公司、对冲基金和投资银行。这种金融衍生工具一经问世，就引起国际金融市场的热烈追捧。根据国际互换和衍生品协会 (International Swaps and Derivatives Association)提供的数据，2001年，信贷违约转换的市场价值将近1万亿美元，到2008年就超过了54万亿美元，接近全球GDP的总和。
总部在纽约的投资组合指导管理公司副总裁理查德.卡兹对美国之音表示，正是通过信贷违约转换等金融衍生工具，原本单一的房屋贷款就成为横跨银行、证券和保险等各个领域的金融衍生产品。
卡兹说："华尔街购买房屋贷款，把它们捆绑在一起，再卖给全球的银行和金融机构。华尔街在出售房屋贷款时，同时合法地连带出售保护房贷违约的金融保险。除了保护房贷违约的保险之外，还有保护公司破产、重组和信用评级变化等种类繁多的保险。这种金融衍生品是金融市场目前的主要风险。"
*信誉评级机构推波助澜*
在次级房贷的不良资产扩散到更广泛的金融市场的过程中，美国的信誉评级机构起到了推波助澜的作用。房贷融资机构房地美和房利美名义上是私人持股企业，但是由于享有政府隐性担保的特权，它们发行的房贷支援的证券享有和美国国债同样的最高三A评级。美国德克萨斯大学的管理经济学教授斯坦.利伯维茨认为，信誉评级的失误加快了房贷证券化的進程。
利伯维茨说："由于房贷支援的证券享有很高的信誉评级，许多金融机构争相购买。美国的许多金融机构，比如保险公司，它们依据法律只能持有三A评级的证券，因为政府要求它们规避风险。结果在房地产市场泡沫的推动下，房贷支援的证券被认为是风险最低的优质股，遍及全球金融市场。"
*金融核弹*
2006年夏天，美国次级房贷市场的问题开始显现。随着房市价格暴跌，房贷支援的证券一路走低，"两房"资产的信贷违约率急剧上升。处于房贷证券化和证券产品衍生化的金融市场牵一发而动全身，多米诺骨牌效应开始显现，近60万亿信贷违约转换证券和高达600万亿美元金融衍生证券就像两枚金融核弹，让金融界人士不寒而栗。
"贪婪是好的"曾经是华尔街投资家们引为自豪的名言，可事到如今，贪婪加上放纵断送了贝尔斯登、雷曼和美林等大投行，高盛和摩根士丹利也将失去独立投行的地位。华尔界冒险家的盛宴结束了，全球金融和经济为此付出了高昂的代价。英国首相布朗在议会接受质询时表示，国际银行体系如此接近于全面崩溃，这是第一次世界大战以来从未出现过的。
