房地产局部崩塌,必须未雨绸缪。在资金链的逼迫下,中国房地产开发商面临生死大洗牌。2008年的金融危机挽救了部分开发商,现在,他们不可能找到另一艘救生艇。
窥斑见豹,从以下案例可以发现某些房地产开发商资金链面临崩溃。
香港廉政公署最近发布声明,因涉嫌就贷款事宜行贿受贿,中国工商银行（亚洲）有限公司的一名高管及另外两名人员被捕,涉案金额共计580万元港元。涉嫌行贿的人士是内地著名地产商、裕汇集团有限公司董事局主席曾伟。涉嫌受贿者之一、50岁的陈宝奎,协助曾伟延迟在“工银亚洲”贷款的还款日期,收受330万港元贿赂;另一名涉嫌受贿者是43岁的陈翊耀,协助曾伟从工银亚洲获得贷款。
曾伟案说明资金链紧张的开发商开始饮鸩止渴,而且绝不止于曾伟一人。银行开发贷款、上市融资再融资渠道基本封堵,信托与境内外民间借贷成为主流融资模式,开发商不惜以30%的融资成本获得资金。以目前的情况看,到今年四季度,一些开发商会陷入收地、还贷等困境。
此时要关注两大风险。
社会金融安全将遭受严峻考验。受到严厉监管的银行灾情较轻。银行的风险主要体现在许多开发贷款建立在企业虚假出资、实际自有资金极低的基础上,一旦遭遇破产清算,就会面临池鱼之灾。同时,房地产下行,银行房地产抵押品价值下降,银行会面临资产瘦身与止赎风险。
隐性社会金融风险被刻意忽略。与银行相比,民间理财借贷与信托产品是重灾区。浙江萧山国际酒店集团破产牵涉数百人、宁海日日会等民间组织崩溃,显示民间高息资金链条捉襟见肘,禁不起任何风吹草动。
高息融资扼住了房产开发的咽喉。今年房地产信托规模剧增,今年上半年,房地产信托在全体信托项目占比接近50%,8月比例上升至56%。而此前7年,房地产项目在整体投资中的占比始终维持在30%的水平。今年前8个月房地产信托的发行规模已超过1047亿元,截至6月末,年化收益率最高达17%,意味着项目融资成本差不多接近30%。目前的开发利润绝不能支撑如此之高的融资成本,开发商只有两个办法,一是加快周转,二是开发豪宅,让房地产拥有奢侈品利润。
银信通产品受到遏制,房地产信托风险全部转移到民间,一旦开发商资金链崩溃,民间投资者会赔了夫人又折兵。
我们可以指责这些人过于贪婪而愚蠢,他们希望获取年收益率15%以上的安全收益,并且签下协议风险自担,多数投资者是坐拥资产百万、千万以上的中高收入阶层,就算血本无归也不至于露宿街头。对于民间金融风险不闻不问,对于近在眉睫的风险没有机构对投资者进行善意提示,是政府的失职,一旦出现房地产出现全面下挫,可能引发投资者的全面反弹。
另一种风险是海外资金的投机风险。虽然海外投资在整体盘子中只占1%的比例,似乎难以掀起大浪,但海外投资却屡屡成为中国房地产市场转折关头的点睛之笔,起到四两拨千斤的作用。
中国政府费尽心力为房地产市场降温,但海外资金却对中国资产跃跃欲试。10月12日外管局发布的报告显示,上半年,房地产业来华直接投资同比增长151%。挟量化宽松与零利率之威,海外纸币滚滚来,据悉今年以来,包括摩根士丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林等众多外资,均以不同形式对我国房地产追加投资。
中国房地产企业与民营企业在境外融资的比例预测应该更大。据不完全统计,今年前8个月,金地集团、龙湖地产、远洋地产等30多家房企相继推出海外融资计划,融资规模达100多亿美元。房企海外融资成本高,发债利率区间已从8%~9%上升至13%~14%,房企不断地在人民币大幅升值的预期中自我安慰。
人民币大幅升值是不可能的。想想吧,在实体经济与房地产,在提高社保、最低工资与维持开发商资金链的选择中,正常人会选择哪一头？
承认民间金融,纳入金融监管,银监会与信托监管不再唱对台戏,征收外资投资者的资本利得税,是应对房产金融风险的保护伞。
