如果我说中国房地产的所谓刚性需求已经越来越软，未来几年将难以再“刚”得下去，很多人一定感觉很奇怪，因为尚有亿万家庭在梦寐以求一套像样的住房，高房价所引发的社会不满正如火如荼呢，你怎么能说刚性需求已经软了呢？
在此，我们必须弄清楚两个不同的概念：心理与感情上的需要并不等于经济学意义上有效的需求。了解香港的人都知道，绝大多数香港市民的居住条件都相当逼仄，几代人挤在没有阳台的小屋子里，几乎90%的香港人都有购买大房子的心理需要，但香港人不会把这个叫刚需，因为想要一个东西，想拥有一个东西，并不就是刚性需求。或者这么说，心里想没用，有支付能力的需求才是有意义的刚需。正是在这个意义上，我要说，中国房地产的刚需已经见顶，在未来相当长一段时间内，都将持续地“软”下去。
人民币升值与通胀的双重夹击
这两个月来，中国经济的两大关键词就是“升值”与“通胀”。人民币对外升值，对内贬值，这种双面夹击所导致的中国实体经济成本上升，利润下降，正猛烈地削弱着中国商品的国际竞争力。而中国房地产的刚需，也在这双面夹击之下，慢慢融化。
9月29日，美国众议院高票通过了一项汇率法案，根据该法案，美国商务部有权对所谓低估本币汇率的国家征收特别关税，该法案主要目标就是逼迫人民币升值。当然，这一切都在观察家们的意料之中，该来的终究都会来。
除了美国，欧洲的态度也并不缓和，欧元集团主席容克就已经公开表示，人民币币值被低估，这不仅导致世界经济失衡，而且还让中国出口商获得不公平的竞争优势。其他主要经济体的领导人，在人民币汇率问题上，也基本一致，分歧只在于急升还是缓升的问题。
尽管中国政府一再表示，人民币没有被低估，汇率问题并不是对华贸易逆差的主因，但实际上，除非是天真到极致的观察者，已经没有人否认，人民币大幅升值，已成定局。一个开放的中国经济，已经不可能再四面树敌。
中国人民银行行长周小川近日对媒体的几次表态，也只是不希望人民币升值太快太猛而已。何况，争论人民币是否会升值已经越来越没有意义，因为它已经在快速升值的轨道之上了：仅仅一个多月时间，人民币已升值2%有余。
同样，也只有天真到极致和从不去市场买菜的人才会认为，中国目前的通胀并不严重。2009年M2高达29.74%的增长，结果只能是物价的飞涨。当棉花涨价50%、蔗糖涨价70%、房价屡创新高之后，还有什么生活品不涨的呢？
投机与恐慌购房不是刚需
或许有人会说，人民币的大幅升值预期，将导致国际热钱的大量涌入，肯定将再次推高包括房价在内的中国资产价格。另外，在国内，由于通胀的因素，更多人将选择尽早购房保值。这两个因素，都将再次推高房地产领域的需求，刚需无疑将更刚。
实际上，这只是一个非常短期的逻辑。海外热钱涌入博人民币升值的需求，实际上是短期的投机需求，而因为害怕通胀而购房的需求是一种恐慌性需求，这两者都不是真正意义上的刚性需求。
而且，对于这两股近期将明显推高房价的力量，政府也必将有所防范。中国政府不会轻易地让海外热钱流入炒高房价，坐享升值和涨价的双重暴利！
个中原因，不仅仅是因为这是一场对中国人的财富和血汗的明火执仗的掠夺，政府更担心的是，如果这些热钱刺激房地产泡沫膨胀到无以复加的地步之后，一旦升值到位，他们不会再和虚弱的中国经济纠缠下去，将果断斩仓出逃。别忘了，机构永远比小投资者跑得快。当以万亿计的人民币换成美元流出的时候，中国的外汇储备会急剧缩水，人民币汇率也将盛极而衰，房价暴跌的冲击波将使中国的金融体系急剧震荡，甚至可能崩溃。
正因为面临这样的局面，在允许新一轮的人民币升值的同时，中国政府也在房地产调控上面扔出了核武器：继深圳、上海等城市之后，宁波、杭州、福州等地近日陆续颁布楼市“限购令”。即日起，杭州及宁波居民不分户籍，每户只能在本市新购买一套商品住房。
限购令的目的只有一个：避免国际热钱的一进一出在瞬间摧毁中国金融和经济。
没有实业支撑的刚需
坚信中国房地产的刚性需求足以将高房价维持下去的人，所持的理由无非是两点：第一是中国经济将持续高速增长，即使目前存在房地产泡沫，也会因为经济增长而将泡沫填实。第二是未来多年持续的城市化进程，这会使城市土地和房产长期都是稀缺资源，不仅价格会长期上涨，成交量也不愁。
然而，就像“狼来了”的故事一样，过去屡次发生的经验并不一定在下一次就会再次应验，这一两年来中国经济的种种症候都显示，上述两大支撑中国房地产信心的因素，很有可能难以为继。
首先是经济增长，在人民币升值和通货膨胀的夹击之下，中国产品的国际竞争力已经急速下降。
中国经济是否还将持续快速增长还存有疑问，但中国经济成本的持续高速增长趋势却已经相当明确了。中国的企业将不得不负担越来越高的生产成本，原因有以下三个方面：
第一个原因是因为宽松货币和信贷所带来的通胀，企业必须给工人加薪才能保证工人最基本的生活。
第二是因为中国长期的粗放型生产和增长模式推高了国际大宗商品的价格。
第三个原因往往被人忽视，但这些年却越来越突出，这就是因为国进民退和政府垄断而造成的效率低下和垄断高价，最终也将转嫁给下游的企业，不断推高他们的运营成本。
国有企业和垄断企业的低效率已经在计划经济时代暴露无遗，但凭借着行政力量赋予的垄断地位，他们可以用涨价来维持利润，掩盖自身的低效和腐败，实际是推高中国经济的运行成本。
出口企业生产商品的成本高了，但又不能对外涨价，因为随着人民币的大幅升值，中国商品已经不再廉价。还记得在几年前的一波人民币升值浪潮中，居住在北京望京的大量韩国人逃回国内，东莞樟木头的香港人也选择了回港生活，原因很简单，由于人民币升值，中国大陆的一切都太贵了。世界是平的，消费者会用脚投票。
内外两端的挤压将挤掉中国企业原本就相当微薄的利润空间，加剧资金从实业领域出逃，加入资产炒作的大军，然而，一个没有实业基础的经济，炒作又能持续多久呢？
通胀可以短期刺激对房地产的恐慌性需求，但由于老百姓的余钱在通胀的蚕食下越来越少，民众用于房地产的可支配收入也是越来越少，刚需自然也就越来越刚不起来了。
数量扩张，戛然而止
另一个阻碍中国经济继续高速增长的因素还来自于数量扩张很可能已经到头。
麻省理工学院的中国经济研究专家黄亚生曾对我说，他发现中国的企业家大多对于提升管理水平没有兴趣，而且就纯粹管理技术来讲，他发现20多年来中国企业几乎没什么进步。中国经济的增长的最主要动力来自于开放后中国加工业的人力成本优势，来自于加工业不断的数量上的扩张，等于不断送民工出国打工。也就是说，这些年中国经济的增长主要来自于数量上的扩张而不是质量效率上的提高。
而这种基于输出廉价劳动力的数量扩张，也将因为人口红利的枯竭而难以再持续增长。根据中国的人口统计数据，1990年的新出生人口是近30年来的最高峰，达到了2600多万，此后急剧下降，1991年就剧减到 2008万，而1999年，更是降到了1149万。劳动力资源的枯竭，决定了中国经济的数量增长模式完全衰退。中国经济要持续增长，必须致力于质量上而不是数量上的提高，而这样的升级，又高度依赖于政治和法律领域的改革与进步，这更不是一朝一夕的事情。
很多人迷信城镇化所带来的对房地产等的巨大内需刺激。他们相信：中国的经济增长了，农民都进城了，就能做实房地产泡沫，用发展的眼光看，中国的高房价不是个问题。
但这却是难以展望的悖论。问题在于，实业难做，超发的货币只能往资本品上投，土地和房价急剧上涨，城镇的生活成本、商务成本就上去了，劳动者的实际生活支付能力下降，已经达到一个不能承受的地步，倒逼推动工资上涨。另外，务工成本涨意味着务农机会成本涨，于是农产品也疯涨。反转过来实业的利润变得越来越薄，更多资金从实体出走，推动着资本品价格更快速度地涨，这是一个自我强化的循环。
在这个逐渐泡沫化的循环之下，中国的经济增长根本无法做实，想进城的农民也将会被高房价挡在城市之外。低收入群体恨不得逃离城市，回归非商品化的小农生活，这哪里是城市化，分明是逆城市化。最终，还有谁的刚需能刚得起来？
